원 경매는 부동산 경기가 불황일 때 가치가 빛난다. ‘남의 피눈물을 뺀 부동산은 안 된다’고 말하는 사람도 있겠지만 그건 호랑이 담배 피우던 시절 이야기가 돼 버린 지 오래됐다. 다시 말해 본연의 특성만 잘만 활용하면 법원 경매만큼 괜찮은 투자 상품도 없다는 얘기다.초보자 A 씨 사례를 통해 법원 경매의 이모저모를 살펴보도록 하자. A 씨는 우선 구입하고자 했던 매물부터 인터넷에서 검색했다. 매물 정보는 크게 민간 업체들과 대법원 사이트를 방문하면 찾을 수 있다. 민간 업체들이 제공하는 정보는 일정액의 정보 이용료를 내야 하는데 비해 대법원은 모든 자료가 무료로 제공된다. A 씨는 대법원 자료를 이용하기로 했다.대법원 경매정보 사이트(www.courtauction.or.kr)에는 입찰에 필요한 모든 정보가 공개돼 있다. 대법원 정보는 입찰 10일 전에 자료가 공개된다.A 씨는 대법원 사이트에서 화면 윗부분에 위치한 경매 정보 검색 코너를 클릭했다(그림1). A 씨가 구입하고 싶은 물건은 강남권에 있는 대규모 단지 아파트였다. 그래서 A 씨는 서울중앙지법에서 희망 물건을 찾았다. 경매 정보를 검색하다 보면 매각 기일이나 ‘경매 ○계’ 등을 볼 수 있다. 매각 기일은 입찰이 열리는 날을, ‘경매 ○계’는 물건을 처리하는 법원 내 부서를 의미한다.사건번호는 경매 물건에 부여된 주민등록번호라고 생각하면 된다. 경매 물건 앞에 붙은 ‘타경’은 해당 물건이 법원의 경매등기부에 등록된 날을 기준이다. 가령 ‘2006타경’이라는 물건이 있다면 해당 부동산이 2006년 경매로 넘어갔다는 뜻이다.A 씨는 6월 26일 경매 12계에서 열리는 서울 강남구 도곡동 467-6 대림아크로빌 비(B)동 8층 803호(2006타경 39899호)를 선택했다. 투자 대상이 정해졌다면 그 다음 해야 할 것은 물건에 대한 상세정보를 알아보는 것이다(그림2). 경매 물건 아래에 있는 상세 내역에는 전유부분의 건물 표시가 나와 있는데 이것은 등기부등본에 기재된 것을 그대로 옮긴 것으로 해당 부동산의 정확한 면적이다. A 씨가 선택한 부동산의 전용면적은 177.25㎡(53.6평)였다.그 다음 눈여겨봐야 할 것은 세부 내역 옆에 있는 최초 감정가다. 이는 법원이 인정한 부동산 값으로 법원 경매는 이 최초 감정가를 기준으로 입찰이 시작된다. 만약 해당 물건이 입찰일에 낙찰되지 않으면 이 감정가에서 20%를 낮춰 다음번 입찰에 다시 나온다. 이 아파트의 최초 감정가는 21억5000만 원이었지만 1회 유찰돼 26일 열리는 입찰에서는 17억2000만 원에 물건이 나온다.그런 다음 A 씨는 바로 옆 ‘종이와 연필’ 아이콘을 클릭했다(그림3). 그러자 법원이 이 아파트를 방문해 조사한 현황 조사서가 화면에 떴다. 화면에 가장 먼저 나오는 것이 바로 소재지와 임대차 관계다. 그중에서도 임대차 관계는 낙찰 여부를 결정하는 데 굉장히 중요한 요소다. A 씨가 사고자 하는 아파트는 다행히 임차인이 1명도 없었다. 윗부분에 위치한 점유 관계 조사서를 누르니 부동산 점유 관계를 설명하는 정보가 떴다(그림4).이 아파트는 현재 채무자가 부동산을 점유하고 있는 상태였다. 아래에 있는 ‘2회 방문했으나 폐문부재이고, 관할 동사무소 전입 세대 확인 의뢰 결과 본건에는 소유자 세대 이외에는 전입 세대 없다고 함’이라고 적힌 현황보고서도 살펴볼 필요가 있다. 그런 다음 A 씨는 우측 상단에 있는 ‘목록으로’라는 아이콘을 눌려 초기화면으로 돌아갔다.처음으로 돌아가 그는 ‘종이 위에 있는 손’ 아이콘을 눌렀다. 여기서는 약도, 사진, 내부 구조도 등 감정평가서 내역을 자세하게 보여준다. 중요한 것은 최초 감정가가 언제 조사됐느냐는 점이다. 상단에 있는 조사 일시를 보니 A 씨가 선택한 물건은 2006년 11월 27일이었다.등기부등본은 부동산에 있어서 주민등록등본과 같다. 등기부등본을 보면 해당 부동산이 어떤 이유로 경매로 넘겨졌으며 소유자 현황도 한눈에 파악할 수 있다. 물론 대법원 사이트에서는 등기부등본 확인도 가능하다. 물건 현황이 표시된 ‘그림1’에서 주소 옆 돋보기 아이콘을 클릭하면 온라인으로 등기부등본을 발급받을 수 있다. 이 부동산의 등기부등본을 살펴보니 2005년 8월 8일에 설정된 근저당 2건 외에는 별다른 사항이 없다.등기부등본을 살펴보는 것은 법원 경매 투자에 있어서 가장 중요한 것이다. 처음 등기부등본을 보면 다소 복잡하다고 생각할 수 있는데, 몇 가지를 빼고는 그다지 중요하지 않다. 우선 살펴봐야 할 것은 최초 근저당 설정 날짜다. 만약 금융권의 근저당 설정일보다 앞서 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있거나 임차인의 전입 날짜가 빠르다면 경매를 포기하는 것이 낫다. 만약 근저당 설정일보다 이들 내용이 빠르다면 낙찰자가 금액을 대납해야 한다.권리 관계를 분석하고 난 뒤에는 해당 부동산이 실제 얼마에 거래되고 있는지 살펴봐야 한다.A 씨가 입찰에 참여할 강남구 도곡동 대림아크로빌 74평형은 현재 매매가가 18억5000만~21억5000만 원선이다(국민은행 시세 기준).이 아파트의 입찰가가 17억2000만 원이고 시세가 18억5000만~21억5000만 원인 것을 감안해 A 씨는 19억2000만 원을 입찰가로 쓸 생각이다.(도움=영선합동법률사무소 02-558-9500)A 씨의 법원경매 입찰법원 경매가 열리는 시간은 대개 10시며 1시간 10분 후에 접수가 마감된다. 입찰 시작을 알리는 신호가 떨어지면 입찰인들은 입찰 봉투에 입찰 보증금을 넣는데 이때 넣는 입찰 보증금은 입찰가의 10분의 1이다. 이 물건의 입찰가가 17억2000만 원이기 때문에 A 씨는 1억72000만 원을 입찰 봉투에 넣었다. 본인이 직접 낙찰 받을 것이라면 주민등록증, 도장이 필요하지만 대리 입찰할 생각이라면 인감증명서와 인감 도장을 대리인이 반드시 지참하고 입찰장으로 향해야 한다.입찰 봉투 속에는 봉투와 돈 봉투, 입찰 용지 3부가 들어가 있다. 입찰서는 법원 입찰대에 나와 있는 견본 양식을 참조하면 된다. 대신 사건번호와 금액란은 입찰 마감 시점까지 고심을 거듭한 뒤 결정하는 것이 바람직하다. 또 ‘보증금액’ 난에는 최저 입찰가액을, ‘입찰가액’ 난에는 입찰자 본인이 희망하는 낙찰가를 기입하면 된다.모든 서류를 적었다면 입찰 봉투에 돈 봉투와 입찰표 등을 넣고 경매 집행관에게 제출하고 이를 받은 경매 집행관은 봉투의 윗부분을 스탬프로 찍은 뒤 잘라서 번호표를 입찰자에게 줌으로써 입찰 절차를 끝마친다. 입찰 마감 30~40분 후 법원 관계자가 최고가를 쓴 사람을 호명하며 이로써 모든 법원 경매는 끝이 난다. 낙찰자에게는 영수증이 발급되며 탈락자에게는 경매 보증금을 되돌려 준다. 보증금을 제외한 나머지 대금은 낙찰 후 14일 후 납입해야 하며 약 30일 이내(낙찰일 기준) 소유권이 완전히 이전된다.글 송창섭·사진 이승재 기자 realsong@moneyro.com