TIC구매방식 교포들에 인기

국 부동산에 공동으로 투자한다? 이론적으로 가능할까 싶겠지만 현행 미국 부동산 법률 체계로 볼 때 충분히 가능하다. 미국 부동산법은 투자자들이 십시일반 자금을 모아 공동으로 투자하는 것을 제도적으로 허용하고 있다.TIC(Tenant In Common)는 최근 재미교포들 사이 인기를 끌고 있는 공동 투자 방식이다. 미 부동산중개법은 TIC를 ‘둘 또는 그 이상의 사람이 공동대표 방식으로 하는 비즈니스로 동업자라면 이익과 손실은 물론 관리 책임 모두를 똑같이 책임져야 한다’고 명시하고 있다. TIC로 부동산을 구입하면 매각, 교환 등 부동산 거래 시 반드시 투자자들의 동의를 얻어야 하며 상속할 수도 있다. TIC 투자는 등기가 이뤄지기 때문에 투자금 손실 등을 걱정할 필요가 없다. 물론 공동 투자자 모두에게 별도의 등기권(Grand Deed)이 발급된다.TIC 투자는 20만~30만 달러의 소액으로 수천만 달러짜리 부동산을 구입할 수 있다는 것이 장점이다. TIC 투자가 인기를 끌기 시작한 것은 지난 2002년 미 국세청이 개인의 TIC 투자에 대해 양도세를 면제(1031 익스체인지)하면서부터다. TIC 투자 기준이 완화되면서 지난 2002년 400만 달러에 불과했던 TIC 투자금은 지난해 120억 달러로 늘었다. TIC로 부동산을 구입하기 위해서는 먼저 투자자를 35명 이하로 구성해야 한다. 이후 투자자 그룹은 관리회사를 선정해 관리를 일임하면 모든 준비는 끝난다. TIC 투자에 있어서 중요한 것은 스폰서로 불리는 투자금 모집 기관의 역할이다. 스폰서는 부동산 대체 증명서(Replacement property identification)와 취득 증명서(Acquisition), 융자(Financing)를 모두 진행하는 등 중요한 역할을 한다. 투자자는 주식 대신 신탁약정서(Deed)와 부동산 보험(Title insurance)을 약정 서류로 받는다. 투자 물건의 지분을 인정받는 점에서 TIC 투자는 부동산투자신탁(리츠)과 다르다. TIC 투자는 포트폴리오를 다양하게 짤 수 있게 해준다는 이점이 있다. 특히 TIC 투자는 대체로 대형 쇼핑몰 투자에 많이 애용되고 있다. 고층 아파트의 상가나 월마트, 코스트코 등 대형 슈퍼마켓 등이 입점한 상가는 개인 투자자는 물론 은행, 보험, 투자신탁 등 기관투자가들에게도 인기다. 이들 대형 쇼핑몰에 투자하면 안정적인 임대 수익을 거둘 수 있으며 매각도 쉽다. 수익률은 연 6~9%로 시세 차익까지 생각하면 8~9%는 충분하다.TIC를 효과적으로 활용하기 위해서는 양도소득세를 감면받는 1031 익스체인지(Exchange) 제도를 잘 알아두는 것이 좋다. 1031 익스체인지 혜택을 받기 위해서는 해당 부동산을 팔고 이 금액보다 비싼 물건을 45일 이내에 찾아 매매 계약(계약이 처음 성사된 단계)을 체결해야 하며 180일 이내에 모기지 등 매매와 관련된 모든 일정이 진행돼 등기가 이전돼야 한다.그러나 일반적으로 45일 이내에 처분한 부동산보다 비싼 물건을 찾는 것은 생각처럼 쉽지 않다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 해외 부동산 투자 전문가 차비호 SCI부동산투자 이사는 “미국 부동산은 초기 단계부터 여러 단계를 거쳐야 계약이 체결되기 때문에 45일 이내에 매매 절차를 진행하는 것은 생각처럼 쉬운 일이 아니다”라면서 “이와 달리 TIC는 지분 투자이기 때문에 45일 이내 대상 물건을 찾기가 쉽다”고 전했다.