즘 수도권 주택 시장의 관심거리는 단연 경기 뉴타운이다. 경기 뉴타운은 경기도가 야심적으로 추진하고 있는 도시재정비촉진지구 개발 사업이다. 현재 부천(고강·소사·원미지구), 고양(원당지구), 광명(광명지구), 시흥(은행지구), 군포(금정역세권), 안양(안양지구), 구리(수택·인창지구), 남양주(덕소지구), 의정부(금의지구) 등 9개 시 11개 지구 450만여 평이 1차 사업지로 선정된 상태다. 이 가운데 역세권 개발 방식의 중심지(상업)형으로 개발되는 군포 금정역세권과 부천 원미지구 등 2개 지구를 제외하곤 모두 아파트 중심의 주거지형으로 개발된다.11개 뉴타운 지구는 일부를 제외하곤 대부분 50만~70만 평에 달해 대규모 주거지역으로 손색이 없다. 특히 입지 여건이 나무랄 데 없다는 평가다. 고양 부천 군포 안양 구리 등 서울과 가까운 수도권 요지의 구도심에 위치, 교통 문화 교육 등 기존 인프라를 활용할 수 있는 것이 장점으로 꼽힌다. 경기도의 계획대로 2015~20년 도심 재생사업(뉴타운 사업)이 완료될 경우 11개 뉴타운은 서울과 지척에 도시 인프라가 갖춰진 최첨단 특급 주거지로 탈바꿈할 전망이다.올 들어 경기 뉴타운 개발 사업은 더욱 속도를 내고 있다. 경기도는 지난 3월 도시재정비위원회를 열고 뉴타운 예정지역 중에서는 처음으로 고강·소사·원미 등 부천시 3개 지구를 뉴타운 지구로 확정 고시했다. 부천 3개 뉴타운 지구는 오는 2008년 4월까지 촉진 계획을 수립하고 2008년 9월부터 단계별로 사업에 들어갈 예정이다. 최종 개발 완료 시점은 2020년이다.경기도는 주민 공람을 진행 중이거나 주민 공람 후 의견을 청취 중인 구리시 수택·인창지구, 광명시 광명지구 등 나머지 8개 지구에 대한 뉴타운 지구 지정을 늦어도 9월까지는 확정할 방침이다.또 하반기에 심사를 통해 1차 뉴타운 지구 선정에서 탈락한 5~6개 지역을 2차 뉴타운 예정지구로 발표할 계획이다. 경기 뉴타운 지원센터의 한 관계자는 “뉴타운 개발은 김문수 도지사의 공약 사업이어서 도의 어떤 사업보다 우선순위에 있다”며 “사업 추진 가능성, 투자 효율성, 사업의 효과 등을 면밀히 따져 향후 2, 3차 뉴타운 사업 지역을 지속적으로 선정할 방침”이라고 밝혔다.경기 뉴타운은 입지 여건만큼 사업 전망도 밝은 편이다. 용적률·층수 제한 등 건축 규제 완화, 일부 요건 미달 지역의 사업지역 편입 허용, 도시개발구역 입체 환지 허용, 국민주택기금 융자 지원 등 사업 촉진을 위한 다양한 지원이 제공된다. 또 중대형 평수 건축이 많아 서울 및 수도권에 거주하는 중산층으로부터 높은 관심을 받을 것으로 보인다. 현행 도시 및 주거환경정비법에서는 재개발 사업은 80% 이상, 주거환경개선사업은 90% 이상을 전용면적 25.7평 이하 소형 평형으로 지어야 하지만 경기 뉴타운에서는 각각 60%, 80% 이상으로 완화된다. 이는 경기 뉴타운 사업도 주로 사업지구 내에 산재한 개별 재개발 사업 위주로 진행되지만 일반 재개발 사업과는 달리 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따라 낙후된 도심을 재생하는 사업이기 때문에 용적률 등 다양한 인센티브가 주어진다. 특히 경기도가 직접 나서 기반 시설을 지원해 주기 때문에 체계적이고 광역적 개발이 가능해 신도시에 버금가는 입지 조건을 갖추게 된다.성장 가능성과 잠재력에 비해 11개 뉴타운 지역의 상황은 현재 잠잠하다. 전반적인 부동산 경기 침체와 맞물려 그동안의 매수세가 관망세로 돌아선 데다 자금줄을 조이는 ‘총부채상환비율(DTI)’ 적용으로 투자 심리가 냉각되고 있어서다.뉴타운 지역 6평 이상 지분에 적용되는 토지거래허가제도 투자의 걸림돌로 작용하고 있다. 이에 따라 최근 들어 매도?매수 호가 차이가 더욱 벌어지면서 실제 거래는 드문 편이다. 주택 소유주들은 급등세를 보였던 작년 시세를 고집하고 있지만 투자자들은 일부 급매물만 선호하고 있어 거래 공백 현상이 장기화되는 실정이다.하지만 경기 뉴타운의 향후 가격 전망은 긍정적이다. 10여 년이 소요되는 뉴타운 사업은 일반 재개발 사업과 마찬가지로 사업 속성상 단계별로 가격 상승이 꾸준히 이뤄질 가능성이 높기 때문이다. 부동산 시장에 대한 정부의 규제가 전반적으로 심한 가운데 용적률 등 각종 인센티브를 부여받는 뉴타운 투자가 상대적으로 유망하다는 전망도 나오고 있다.박원갑 스피드뱅크 부사장은 “경기 뉴타운은 특별법에 의해 대규모 사업으로 추진되기 때문에 기존의 재개발 사업보다 안전성이나 사업 진행속도가 빠를 것으로 전망된다”며 “체계적인 계획에 따라 대규모 주거지로 탈바꿈할 예정이어서 그만큼 발전성도 높다”고 설명했다. 즉, 부동산 시장의 상황이 좋지 않아 뉴타운 지구의 거래가 거의 끊기고 가격이 약세지만 향후 전망이 좋기 때문에 장기 투자자 대상으로는 비교적 유망하다는 것이다. 따라서 멀리 내다보고 지금 뉴타운 지구를 잡을 경우 수월하게 수도권 요지에 내 집을 마련할 수 있는 길이 열리는 셈이다.하지만 뉴타운 투자도 지정 시기나 개발 방식 등에 따라 투자 가치가 차이가 있는 만큼 해당 뉴타운 지구의 기본 계획이나 개발 방향 등을 반드시 살펴봐야 한다. 또 개발의 시급성, 개발 계획의 적합성, 지역 간 형평성, 해당 지역주민의 추진 의지 등을 종합적으로 고려해야 실패를 줄일 수 있다. 동일한 뉴타운 내에서도 입지 여건에 따라 상대적으로 투자 가치에 차이가 날 수 있다.이런 관점에서 눈여겨봐야 할 곳이 뉴타운 내 재개발 추진 구역이라고 부동산 전문가들은 입을 모으고 있다. 뉴타운 내 재개발 추진 구역들은 뉴타운 지정에 따라 사업 속도가 더욱 빨라질 것이라는 기대감이 큰 만큼 상대적으로 투자 가치가 높다는 평가다. 또 도로나 공원 등 도시 기반 시설 지역으로 수용될 가능성이 적다는 점도 투자 메리트 중 하나다.재개발 사업의 수익성을 악화하는 요인으로 작용하고 있는 ‘지분 쪼개기’ 문제는 뉴타운에 있어서도 마찬가지다. 지분 쪼개기가 많이 이루어진 지구는 그만큼 조합원 수가 기존의 숫자보다 증가했기 때문에 수익성이 떨어질 수밖에 없다.노후·불량 주택 비율 등도 반드시 꼼꼼히 체크해야 한다. 노후·불량 주택 비율이 높으면 그만큼 해당 지역의 주거 여건이 열악하다는 것을 의미하기 때문에 우선적으로 개발될 가능성이 높다. 이 밖에 도심과의 접근성이 높은 지역도 우선 개발지역으로 선정될 가능성이 높을 것으로 예상된다. 반면 새로 지은 빌라나 아파트 등이 많은 곳은 개발이 보류되는 ‘존치구역’으로 남을 가능성이 높아 주의해야 한다.함영진 내집마련정보사 팀장은 “뉴타운 지구는 이미 선정 단계에서 가격 상승이 반영된 곳이 많다”면서도 “향후 특수목적고 설립 등 후속 대책 및 사업 추진 속도 등에 따라 추가적인 가격 상승의 여지가 충분하기 때문에 단기적인 투자 수익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 자세가 필요하다”고 조언했다.