섣불리 매각하면 세금 ‘덤터기’

이번 호부터 독자 여러분의 절세 전략을 돕기 위해 국내 최대 세무법인인 가덕의 세무사들이 집필하는 ‘세테크 X파일’을 연재합니다. 첫 회는 가덕에서 양도소득세 분야를 맡고 있는 임채문 대표세무사가 자녀에게 부동산을증여한 경우의 유의사항을 소개합니다. <편집자 주>필자의 사무실은 서울 강남역 근처에 있기에 자연스레 강남에 거주하고 있는 사람들의 부동산 관련 세무 상담을 하는 경우가 많다. 그중에서도 최근엔 다주택 소유자들의 양도 및 증여에 관한 상담이 많이 들어오고 있다.알만한 사람은 모두 알고 있는 사항이지만 1가구 2주택을 소유하다 보면 종합부동산세(종부세)를 부담하게 되는 것은 물론 2주택 중 1주택을 양도할 경우 50%의 단일 세율로 중과세되고 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 따라서 부동산 가격 상승에 대한 기대가 불확실한 경우 이런 과중한 세금을 부담하면서까지 다주택을 보유하기보다는 △임대사업자등록을 하든지 △자녀에게 증여해 세 부담을 줄이는 것이 절세 전략이라고 본다.하지만 ‘우선 먹기는 곶감이 달다’는 옛말처럼 당장의 세 부담을 줄이기 위해 이런 방법을 택했다가 자칫 사후에 더 많은 세금을 물게 되는 경우도 적지 않다. 먼저 임대사업자등록은 임대주택법에서 정하고 있는 임대 기간을 채우지 않고 매각하게 되면 상당한 불이익이 따른다. 세법 요건에 의거, 최소 5년 또는 10년 동안 매각하지 않거나 임대해야 하며 중간에 임대 사업을 그만두면 그동안 감면한 종부세가 추징된다. 다행히 임대사업자등록과 관련한 이러한 내용은 일반 국민들도 어느 정도 인식은 하고 있는 것 같다.그런데 절세를 위해 부모가 자녀에게 1주택을 증여한 경우에는 어떻게 사후 관리를 해야 하는지 모르는 경우가 많다. 세 부담을 피하려고 증여했다가 단기간에 매도할 경우에는 예상치 못한 세금을 부담해야 하는 상황을 맞게 된다. 다음과 같은 가상의 사례로 이를 살펴보자.‘남편 김건강 씨와 부인 이매력 씨는 각각 1개의 주택을 소유한 1가구 2주택자였다. 남편 소유의 주택은 현재 거주하는 주택이고 부인 소유의 단독주택은 임대 중인데 2002년 3억 원에 구입한 것으로 세 부담을 줄이기 위해 2005년 2월 성인인 자녀에게 증여하고(2005년 시가 7억 원, 기준시가 5억 원) 이에 대해 수증자인 자녀가 증여세를 냈다. 그런데 그 후 사정이 생겨 2007년 3월 주택 소유자인 자녀가 증여받은 주택을 8억 원에 매도했다.’이 사례에서 문제가 되는 것은 소득세법 제101조 ‘양도소득세의 부당행위계산’ 규정이다. 이는 조세 부담을 부당히 회피하는 것을 막기 위한 규정으로 “친족 등 특수관계자에게 부동산 등을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 증여일로부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다”는 규정이다. 이 규정에 따라 세무 당국은 증여받은 재산을 5년 내에 매각할 경우 증여받았던 사람이 물었거나 물어야 할 세금(증여세 및 양도세)과 증여한 사람이 물어야 할 세금(양도세)을 비교해 둘 중 큰 쪽으로 세금을 물리고 있다.따라서 위의 사례와 같은 경우 세금이 어떻게 부과되는지 따져보려면 우선 △자녀가 주택을 증여받아 5년 이내에 양도한데 따른 세금과 △소득세법상 ‘증여자 양도소득의 부당행위계산규정’ 적용에 따른 세금을 계산해봐야 한다. 아래의 표는 그 각각의 계산 결과를 보여준다.1)자녀의 세 부담2)부당행위계산규정에 의한 증여자의 세부담계산 결과에서도 알 수 있듯이 과세 당국에서는 증여자(이매력)와 증여받은 자(자녀)의 세 부담을 비교해세 부담이 많은 증여자(이매력)에게 2억4626만2000원의 세금을 물리게 된다. 단 자녀가 이미 납부한 증여세는 과세를 취소해 이중과세의 문제를 조정해 준다.그렇다면 만약 이매력 씨가 2005년에 자신의 주택을 자녀에게 증여하는 대신 제3자에게 매각했다면 얼마의 세금을 부담해야 했을까. 그 계산은 다음과 같다.끝으로 이매력 씨가 자신의 주택을 자녀에게 증여했다가 자녀가 해당 주택을 처분한 현재의 상황과 앞에 가정해 본 것처럼 2005년에 곧바로 김 씨가 주택을 처분했을 경우의 득실은 어떻게 따져볼 수 있을까. 이는 두 경우의 가처분소득을 비교해 보면 알 수 있다.위의 표에서와 같이 2005년 자녀에게 양도하지 않고 제3자에게 매도했다면 세금을 내고 난 뒤의 가처분소득은 5억9129만8000원이다. 또 (실제 그렇게 한 것처럼) 2005년 증여 후 자녀가 2007년에 매도했을 경우의 가처분소득은 5억5373만8000원이다. 따라서 2005년에 매도한 경우의 가처분소득이 3756만 원 더 많다. 결국 세 부담을 줄여보고자 자녀에게 증여했다가 매도한 것이 오히려 혹을 떼려다가 혹을 붙인 격이 된 셈이다. 게다가 증여받은 자녀가 부담한 등록세, 취득세 등까지 고려한다면 추가로 들어간 비용은 더 늘어나게 된다.결론적으로 증여받은 후 5년 이내에 증여받은 부동산을 처분할 경우에는 증여자와 증여받은 자의 세 부담을 비교해보기 위해서 세무 전문가의 도움을 받아 처리하는 것이 스스로의 재산을 지키는 지름길이라 할 수 있다. 또 참고삼아 덧붙인다면 정부의 부동산종합대책에 따른 세 부담을 줄이기 위한 임시방편으로 자녀에게 증여할 경우 반드시 자녀와 별도의 주민등록을 하고, 실제로 따로 거주해야 한다. 이때 자녀가 소득세법상 1가구로 인정되는 경우는 △30세 이상이거나 △30세 미만이라도 결혼한 경우 또는 최저 생계비 이상의 소득이 있는 경우 등이다.① 2005년 증여 당시 자녀의 증여세 부담(단위: 천 원)증여가액증여재산 공제액과세 표준세 부담 소계500,00030,000470,00075,600② 2007년 양도 당시 자녀의 양도소득세 부담(단위: 천 원)양도가액취득가액양도소득세주민세세 부담 소계800,000500,00085,8608,58694,446③ 자녀의 세부담 합계 : 75,600(증여세) + 94,446(양도소득세) = 170,046(단위: 천 원)양도가액취득가액양도소득세주민세세 부담 소계800,000300,000223,87522,387246,262(단위: 천 원)양도가액취득가액양도소득세주민세세 부담 소계700,000300,00098,8209,882108,702가처분소득의 비교(단위: 천 원)처분 연도양도가액양도소득가처분소득2005700,000108,702591.2982007800,000246,262553,738증감-37,560