검단 파주신도시 입체분석
난 10월 건설교통부는 인천 검단신도시와 파주 운정신도시 확대 개발계획을 발표했다. 이는 1500만 평의 공공택지를 확보하겠다는 지난해 8·31대책의 후속 조치로, 신도시 확대를 통해 서민들의 주거 안정에 기여하기 위한 것이다. 인천 검단과 파주 운정3지구에서 공급되는 주택은 총 8만4000가구에 달하며, 이 중 34.5%에 해당하는 2만9000가구가 임대주택으로 건설된다. 2008년 말 이후 본격적으로 분양되는 제2기 신도시 아파트와 더불어 향후 부동산 시장의 수급 안정과 서민층의 주거 안정에 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 그렇다면 인천 검단신도시와 파주신도시 개발 배경과 내집 마련을 위한 투자 전략은 무엇인지 살펴보자.집값 상승 원인은 전세가 상승(계절적, 쌍춘년, 월세비율 증가 등), 고분양가(9월 파주 운정신도시 및 은평구 뉴타운 등), 부동산 관련 정책 불신(효과 미비와 정책 의지 및 일관성 부족), 판교 낙첨자들의 대거 합류, 내년 대선으로 인한 규제 완화 기대 심리 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다. 이러한 현상에는 과거와 다른 차이점이 있다. 즉 이전에는 투기 수요를 중심으로 한 강남 중대형 아파트 가격 오름세였다면 최근의 집값 상승은 실수요자들 중심의 수도권 중소형 아파트 가격 상승이라는 점이다.그렇다면 검단신도시와 파주신도시는 어떤 곳인가. 수도권매립지 조성 이전 서해안의 개펄이었던 검단은 저녁 붉게 노을 지면 홍학의 날개와 같다고 해서 지명이 유래된 곳으로 넓은 의미로 원당지구를 포함해 검단1, 2지구와 당하 불로 마전 등 6개 지구를 통칭한다. 총 550만 평 규모 중 신도시로 지정된 곳은 이미 개발된 지구를 제외한 340만 평이며 신도시 주변에는 검단1, 2지구(42만 평), 오류지구(19만 평), 당하지구(24만 평), 원당지구(28만 평), 마전지구(20만 평), 불로지구(11만 평)가 있다. 검단신도시는 서울 도심에서 20km, 인천국제공항에서 20km 지점에 있어 입지가 양호한 편이며 28번 국도와 인천국제공항고속도로, 수도권외곽순환도로와 인접해 있다. 또한 신도시 교통 대책으로 광역교통노선 원당~경명로 간 도로, 김포~원당 간 도로를 신설하고 고양~인천공항 간 고속도로(2013년), 김포고속화도로(2012년), 일산대교 건설(2008년), 인천지하철 1호선 연장 및 2호선을 신설해 대중교통 중심으로 교통 체계를 구축할 계획이다.향후 검단신도시는 1124만㎡(340만 평) 규모로 개발되며, 임대주택 2만 가구를 포함해 총 56만 가구(수용인구 15만 명)의 주택이 건설될 계획이다. 인구밀도는 ha당 133명 수준으로 분당(198명), 일산(176명)보다 낮고, 판교(96명)보다는 높은 편이다. 주택 규모별 가구수 분양 계획은 단독주택 3300가구와 공동주택 5만2700가구(연립 3000가구 포함)로 구성되며 공동주택은 전용면적 18평 이하 1만5900가구, 전용 18~25.7평 이하 2만800가구, 전용 25.7평 초과 1만6000가구(연립 3000가구 포함) 등이 분양될 예정이다. 검단신도시 인접지역에는 검단 산업단지 331만㎡(100만 평)가 들어서 지역 자족 기능을 향상시키고, 중앙공원과 연계된 거점별 생태공원이 조성돼 전체 녹지율 30% 이상의 친환경성을 확보할 예정이다.파주 운정신도시는 기존의 1·2지구(285만 평)에서 3지구(212만 평)가 추가돼 주변 파주 교하지구까지 합하면 총 559만 평 규모에 달하며 이는 분당만한 면적이다. 파주 운정신도시는 서울 시계에서 15km, 일산신도시에서 2km 지역에 위치해 접근성이 좋은 데다 인구밀도는 ha당 110명으로 1, 2지구(132명)보다 낮아 쾌적한 전원형 도시로 만들어질 전망이다.기존의 파주 운정신도시 광역교통개선 대책상 제2자유로를 비롯한 간선도로 52.5km를 신설 및 확장할 계획이고 운정역 확충, 환승주차장 건설 등으로 대중교통 중심의 교통 체계를 구축할 예정이다. 또한 군도 1호선 및 국지도 56호선 확장, 지방도 359호선 우회도로 신설, 경의선 복선전철화(2009년 개통 예정, 성산~운정), 서울~문산고속도로 건설 등이 완료되면 서울~고양~파주를 연결하는 수도권 서북부의 개발 중심축에 속해 그 위상이 매우 높아질 것으로 보인다.정부는 사업 대상지에 LG필립스LCD와 관련된 기업용 복합지원단지를 추가로 조성하는 등 주변의 산업단지와 연계 체계를 구축할 계획이며, 통일 관련 연구 및 공공시설 등을 유치해 고용의 자족성을 더욱 강화할 방침이다. 더불어 녹지율을 28% 이상으로 유지해 실개천·허브농원 등을 테마로 하는 거점생태공원을 조성하고 용정저수지와 인공호수를 생태수로로 연계해 물 순환 및 에너지 절약형 친환경 생태도시로 조성한다는 구상이다. 발표 이전까지만 해도 검단 주변인 김포신도시 아파트 분양가는 평당 700만~800만 원 선 내외, 교하지구 아파트는 평당 1100만~1300만 원 선에 달했다. 그러나 발표 하루 만에 기존 검단신도시 주변 아파트 가격만도 5000만 원 이상 큰 폭으로 뛰었다. 이렇게 부동산 가격이 급등한 검단신도시 및 운정신도시에서도 투자 대상으로 꼽히는 곳은 단연 토지구획정리사업지구나 주변 아파트다. 그러나 최근 정부가 공공택지 내 신규 아파트 고분양가 논란에 관해 채권입찰제 적용비율 및 용적률과 건폐율 규제 완화 등을 검토하고 있어 투자 메리트가 생각만큼 높지 않을 수 있다.현재 인천 검단 및 파주 운정신도시는 토지거래허가구역, 투기과열지구, 주택·토지투기지역 등 각종 투기 방지를 위한 구역 및 지구 등이 지정돼 있다. 인천 검단과 파주 운정신도시 인근에서 올 11월부터 내년까지 분양 계획이 잡혀 있는 사업지는 20여 곳으로 1만4000여 가구. 검단, 운정신도시 등의 분양 일정이 앞당겨진다 할지라도 2008년 신청약제도 도입으로 불리해진 실수요자들은 새 아파트를 분양받는 방법도 적극적으로 고려할 만하다. 또한 검단, 운정신도시를 제하고도 정부가 분당처럼 개발하겠다고 발표한 ‘제3기 신도시’까지 포함, 분양 혹은 예정 중인 곳은 성남 판교(281만 평), 화성 동탄(273만 평), 김포(358만 평), 파주(284만 평), 송파(205만 평), 수원 광교(341만 평), 양주 옥정·회천(318만 평), 평택(539만 평) 등 총 9개로 공급 물량이 넉넉한 편이다. 따라서 무리하게 대출받아 내집 장만을 하기보다는 지역 선정과 자금 여력, 기간 설정 등을 고려해 접근하는 것이 무엇보다 중요하다.© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지