즘 투자자들 사이에 ‘S’자형 투자 이론이 화제다. ‘S’자형 이론은 사람의 성장 곡선에서 유래됐다. 어떤 사람이든 출생 후 일정 시간까지 불안한 성장을 지속하다 청소년기를 거치면서 빠르게 성장한다. 그후 성년기를 맞으면서 성장을 멈춘다는 것이 ‘S’자형 성장 곡선 이론이다. ‘S’자형 이론이 나오게 된 가장 큰 배경은 어떤 신기술과 제품의 보급률이 10%에 달하면 그 이후에는 요즘 월가의 최대 뉴스 메이커인 구글의 조지 레이에스가 언급해 유명해진 ‘대수의 법칙(law of large numbers)’이 적용되기 때문이다. 대수의 법칙이란 매출이 100억원이던 기업이 다음해 150억원이 될 경우 매출 증가율은 50%다. 그 다음해에 50% 성장하려면 75억원, 그 다음해에는 112억5000만달러로 기하급수적으로 늘어나야 가능하다는 이론이다. 결국 ‘S’자형 이론에 따른다면 어떤 기술과 제품이든 초기에 앞이 보이지 않을 정도로 불확실한 상황에서 일단 보급률이 10%에 달하면 확신을 갖고 중·장기적인 안목에서 투자할 경우 높은 수익을 기대해 볼 수 있다는 점을 시사한다. 현 시점에서 ‘S’자형 이론을 국내 시장에 적용해 보자. 일반 국민들에게는 부동산과 주식보다 채권에 대한 인식이 낮다. 주식시장에서는 구글처럼 보급률이 10%에 도달한 이후 급성장하는 신기술과 상품이 언제든지 나올 수 있다. 증시 재료 면에서도 인수·합병(M&A)은 아직까지 시작에 불과하다. 지난 2년 동안 인기를 끌었던 적립식 펀드와 같은 간접 상품은 이달 들어 보급률이 전체 가구 수 대비 약 50%에 도달하고 있는 점을 감안하면 한 차례 조정을 거친 후 90%를 향해 제2의 신장기를 거칠 것으로 예상된다. 주목해야 할 것은 글로벌 투자 수단이다. 글로벌 투자 수단에 대한 일반인의 인식은 일부 계층에 국한될 정도도 낮다. 또 제도적으로 외환 거래 규제 완화 조치에 따라 해외 투자가 사실상 자유화됐다. ‘S’자형 이론에 근거로 한다면 앞으로는 해외 부동산 투자와 해외 펀드 가입을 중심으로 모든 투자 수단의 글로벌화가 급진전될 것으로 예상된다.한 가지 유념해야 할 것은 앞으로 크게 활성화할 것으로 예상되는 해외 부동산 투자가 아무리 매력적이라도 국내 부동산 시장의 완전 대체재가 될 수는 없다는 점이다. 해외 부동산 투자는 어디까지나 ‘계란을 한 바구니에 담지 않는다’는 분산 투자 개념에서 접근할 필요가 있다. 이런 차원에서 가능하면 국내 부동산 시장과 ‘상관관계’가 낮은 지역에 투자해야 분산 투자 효과를 극대화할 수 있다. 여러 지역 가운데 이미 수년 전부터 무섭게 성장하는 ‘친디아’와 최근 들어 경기 회복세가 완연한 일본, 새롭게 떠오르는 동유럽 부동산 시장 등이 유망해 보인다. 반면 미국 부동산의 경우 ‘미국 내 강남’이라 불리는 캘리포니아와 뉴저지, 그리고 아이비리그가 속해 있는 북동부의 보스턴과 앰허스트 등 핵심 지역에 관심을 가질 필요가 있다. 해외 부동산 투자 시 또 하나 유념해야 할 것은 환율 변동에 따른 위험이다. 일부 시중은행의 경우 해외 부동산 투자 시 자체적으로 환 헤지를 해 주는 상품이 있지만, 해외 펀드와 달리 대부분의 해외 부동산 투자는 환 위험에 노출돼 있기 때문이다. 환 위험을 회피하는 문제는 해외 부동산 투자뿐만 아니라 모든 해외 투자에도 적용된다. 마지막으로 해외 부동산 투자 시에는 국내보다 세금 등 관련 비용이 많은 점도 감안할 필요가 있다. 특히 선진국 부동산 투자와 달리 친디아, 동유럽과 같은 개도국 지역의 부동산에 투자할 경우 해당 국가들이 언제든지 부동산 정책을 바꿀 수 있으므로 가격이 급변할 가능성에도 대비해야 한다.
