집·대출금등 함께 자녀에 증여

(稅)테크는 바뀐 부동산 투자 환경에서 살아남기 위한 생존 키워드가 됐다. 정부의 부동산정책은 서울 강남의 다주택자를 겨냥하고 있다. 세금태풍이 불고 있는 지금, 부동산 투자자들은 안전한 대피처를 찾고 있다. 그러나 아쉽게도 현 상황에서 중과세를 피할 수 있는 틈새를 찾기란 그리 쉬운 게 아니다. 미국 남부 뉴올리언스를 강타한 태풍 ‘카트리나’의 후폭풍을 떠올릴 만하다. 먼저 주택부터 살펴보자. 내년부터 가구별로 보유한 주택의 기준시가가 6억원이 넘으면 종부세가 부과된다. 부과액은 점진적으로 인상돼 2009년에는 집값의 1%까지 될 전망이다. 이 밖에 내년부터 1가구 2주택 상태에서 양도하면 무조건 실 거래가로 양도세가 부과되며, 2007년부터 2주택에 대한 중과세가 양도차익의 50%까지 확대된다.▲ 1가구 1주택자=가구별로 집값이 6억원을 초과하지 않는 한 앞으로 세금 부담은 늘어나지 않는다. 0.15%, 0.3%, 0.5%로 돼 있는 재산세율도 별 다른 변화가 없다. 집값이 오른다고 해도 전년도 대비 1.5배인 세금부담 상한선을 여전히 적용받아 세금이 50% 이상 증가될 가능성도 높지 않다. 오히려 과표적용률 상향시기가 2008년으로 당초보다 2년 늦춰졌으며 15년 이상 장기 보유한 1가구 1주택자에게 적용되는 양도세 공제 혜택도 종전 30%에서 45%로 확대돼 감세효과를 볼 수 있다. 보유세 부담도 크지 않을 뿐더러 양도를 하더라도 비과세 요건(3년 이상 보유, 서울·과천·5대 신도시 지역은 2년 이상 거주)을 갖추면 지금처럼 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 넓은 평수로 이사를 가면 새 집을 산 날로부터 1년 내 팔아도 양도세를 내지 않아도 된다. 그러나 종전 주택을 팔지 않고 보유하면 2주택 중과세에 걸릴 가능성이 높다. 따라서 이러한 상황이 되면 반드시 보유세의 영향과 양도소득세 중과세 내용을 고려해 수익률을 분석해야 한다. 대개 수익률 분석 시에는 향후 예상되는 시세차익에서 보유세와 기회비용, 양도소득세 등을 차감한 이익이 얼마인 지를 살펴보는 게 중요하다. ▲ 1가구 2주택자=내년까지 보유세가 증가하며 2주택자에 대한 양도세 실 거래가 과세 제도가 도입된다. 따라서 비 투기지역에 있는 주택을 팔려면 가급적 올해를 넘기지 않는 게 좋다. 2006년에는 2주택 상태에서 양도하면 지역에 관계없이 무조건 실 거래가로 양도소득세를 신고해야 하기 때문이다. 2007년이 되면 얘기는 달라진다. 2007년부터 50%의 양도세율 적용과 장기보유 특별공제가 없어지면서 세금부담이 높아진다. 물론 2주택이 된다고 해서 모두 중과세를 받는 것은 아니다. 위에 언급한 것처럼 비과세 혜택을 받을 수 있고 그렇지 않더라도 기본적으로 규모가 작은 주택(수도권·광역시권 1억원, 기타 지방은 3억원 이하)이나 혼인 등 부득이한 사유로 2주택이 되는 경우 중과세를 적용하지 않는다. 향후 발생되는 시세차익이 중과세 유예기간 이후에 생기는 양도세 중과세보다 많다면 양도시기를 2007년 이후로 미루는 것도 생각해 볼 수 있다. 그렇지 않다면 내년 이전에 매도하는 게 더 유리하다. 반대로 시세 하락이 예상되는 상황에서 양도를 고민한다면 시세차익과 본인의 자금조달 능력, 보유세 부담, 양도소득세 부담액 등을 따져 매도시기를 결정해야 한다. ▲ 1가구 3주택자=내년부터 당장 부담해야 할 보유세가 늘어나는 케이스다. 3주택자는 보유세와 양도세가 대폭 늘어나기 때문에 자산을 최대한 슬림화하는 방안을 마련해야 한다. 따라서 처분할 지 보유할 지를 선택해야 한다. 중과세에 노출돼 있어 재산 슬림화에 적극 나서야 한다. 자금력이 있다면 보유를, 그 반대라면 처분을 모색해야 한다. 비상식량(자금)이 어느 정도 확보돼 있느냐가 선택의 기준이다. 만약 금융권에서 3건 이상 담보대출을 받았다면 만기 도래 시 1년 내에 2건을 초과한 담보대출금은 상환해야 한다. 따라서 자기자금이 취약하다면 처분할 수밖에 없다. 증여를 생각할 수도 있다. 배우자 간 증여는 상속효과를 제외하면 종부세와 양도세의 경우 별 혜택이 없다. 결국 가구 분리요건을 갖춘 자녀를 중심으로 증여하는 게 좋다. 그렇다고 하더라도 무작정 자녀에게 재산을 증여하는 게 능사는 아니다. 자칫 엄청난 세금폭탄이 터질 수 있다. 따라서 자녀에게 증여하면 세금이 많이 붙기 때문에 대출금이나 전세보증금과 함께 증여하는 부담부증여를 고려하는 게 한 방법이다.(본지 9월호 Tax guide 164페이지 참조) 내년부터는 자녀에게 창업자금을 현금(부동산 등 양도세 과세대상은 제외) 등으로 사전상속하면 10%의 낮은 세율로 과세하고 상속 발생 시 정산도 가능하다. 상속을 생각하는 사람들이라면 이 제도를 활용해보는 것도 괜찮을 것이다. 임대주택사업으로 등록하면 종부세와 양도세 중과세를 벗어날 수 있다. 그러나 임대사업을 하기 위해서는 주택 수(통상 5채)와 규모, 임대기간 등의 조건을 맞춰야 하므로 먼저 실익분석이 급선무다.☞ 연간 보유세 부담 증가액 : ☞ 1가구 2주택자 양도 소득세 증가 얼마나 : ☞ 1가구 2주택자 양도 소득세 중과 제외 사례 : 내년에 재건축·재개발에 의해 관리처분계획 인가를 받게 되면 완공일까지는 권리가 아닌 주택으로 간주해 1주택 비과세를 판정하거나 중과세를 적용받는다. 그러나 올해 말까지 취득한 입주권은 종전처럼 권리로 본다. 이렇게 되면 재건축, 재개발 입주권을 보유한 조합원들의 부담이 커지게 된다. 다만 일반 분양자가 당첨받은 분양권은 취득시기에 관계없이 권리로만 본다. ▲ 연내 입주권을 보유한 사람만일 입주권 양도가 가능하다면 다음과 같은 점을 고려해 전략을 세우면 된다.① 1주택 보유 중 멸실된 경우1주택 상태에서 멸실되면 입주권으로 변한다. 이 입주권을 양도하는 경우 관리처분계획 인가일과 철거일 중 빠른 날을 택해 비과세 요건을 갖추고, 입주권 양도일을 기준으로 다른 주택이 없다면 입주권 양도차익에도 비과세가 적용된다. 한편 공사기간 1주택을 사서 1년 이상 거주한 경우에는 아파트 완공 후에 그 주택을 양도하면 역시 비과세를 적용받는다. ② 2주택 상태에서 1주택이 멸실된 경우1주택과 분양권(입주권) 1개로 바뀌게 된다. 이 상태에서 해당주택이 비과세 요건을 갖추고 양도되었다면 비과세를 받을 수 있다. 하지만 문제는 반대의 상황이다. 만약 다른 주택이 있는 상태에서 입주권을 양도하면 원칙적으로 입주권에 대해 과세된다. 또 아파트가 재건축 등으로 완공돼 2주택으로 복귀한 경우에는 어느 주택을 양도하더라도 비과세를 받을 수 없다(2002년 11월22일 예규가 변경됨). 따라서 이러한 상황에 있는 사람들은 재건축 아파트가 완공되기 전 보유한 집을 처분하는 게 좋다. 물론 새로운 아파트가 완공되면 1주택이 되므로 일시적 2주택 특례제도를 활용해 투자에 나설 수도 있다. ③ 3주택 상태에서 1주택이 멸실된 경우3주택 상태에서 양도를 하면 무려 60%로 중과된다. 그런데 3주택 중 1주택이 멸실되면 2주택과 1개의 권리로 변한다. 따라서 2주택 상태에서 양도하는 경우에는 9~36%의 누진세율이 적용되므로 3주택이 되기 전에 1채를 처분하는 게 좋다. 특히 2007년에는 2주택에도 중과세가 적용되는 점을 고려해야 한다.▲ 내년부터 입주권을 취득하는 사람내년부터는 재건축이나 재개발 입주권도 주택으로 보고 주택 수 관리에 들어가야 한다. 현재 1주택자가 입주권 1개를 보유하고 있으면 내년에는 무조건 실 거래가로 양도세 신고, 2007년부터는 중과세 50%를 적용받는다. 만일 2주택과 입주권 1개를 보유하고 있다면 내년부터 중과세 60%를 적용받게 된다. 물론 여기서 중과세를 적용받는 것은 입주권이 아닌 주택의 양도이다. 입주권은 보유기간에 따라 세율을 적용한다. 따라서 2주택이 되는 사람들은 올해가 가기 전에, 3주택이 되는 사람들은 연내에 보유한 재산 중 일부를 매도해야 한다.☞ 부동산 종류별 세금부과 현황 : 상가는 공시지가로 40억원을 초과해야 종부세가 과세되므로 소형 상가는 보유세 부담이 크지 않다. 또 양도소득세는 기존과 달라진 게 없다. 하지만 오피스텔 중 주거용은 조심할 필요가 있다. 주거용은 주택에 해당하므로 분양 시 환급받은 세금의 추징, 종부세 적용, 양도 시 주택 수에 포함되어 2,3주택 중과 대상에 포함될 가능성이 높다. 우선 상가부터 살펴보자. 소형상가를 임대하는 사람들은 종부세 부담은 덜하지만 임대소득에 대한 규제에 대해서는 부담을 느낄 수 있다. 따라서 임대소득 관리에 관심을 가져야 한다. 주거용 오피스텔이 있는 상태에서 주택 또는 오피스텔을 양도하는 경우에는 미리 기존주택과 이 오피스텔간의 세무문제를 해결해야 한다. 그렇지 않으면 예기치 않은 세금문제로 고통을 받을 수 있다. 만일 오피스텔이 주택에 과도한 영향을 주는 경우 임차인의 사업자등록을 통한 용도전환 등의 방법으로 문제를 해결해야 한다. 만일 이런 문제를 말끔히 해결하지 않은 상태에서 양도하면 중과세에서 벗어날 수 없다.이번 8·31대책에 집중포화를 받은 투자자산이 토지다. 이번 대책으로 토지를 통해 단기차익을 거두는 게 사실상 힘들어졌다. 토지 취득 시 5년 간 전매가 제한되고 기반시설부담금 등 이익환수제 등이 도입된다. 또 나대지(노는 땅)와 부재지주의 농지, 임야에 대해선 내년부터 실 거래가로 신고해야 하고 2007년부터는 양도세율이 60%로 인상된다. 이번 8·31대책은 나대지와 소유주가 현지에 살면서 직접 경작하지 않는 농지에 대해서 규제하고 있다. 따라서 토지용도와 규제 일정을 감안해 전략을 수립해야 한다. 농사를 직접 지은 토지에 대해 종부세를 적용하지 않고, 양도소득세를 중과하지 않으며, 오히려 다양한 비과세와 감면을 실시하고 있다. 따라서 농사를 지은 땅을 양도하는 경우 비과세와 감면제도를 먼저 생각해 볼 필요가 있다.① 대토 등에 의한 비과세 농지 비과세는 대토(구 토지를 양도하고 새로운 토지를 구입하는 것), 교환이나 분할 등에서 이루어지고 있다. 특히 대토는 자경농민이 경작 상 필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득하는 것으로, 농지 소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작하고 농지 양도일로부터 1년 내에 새로운 농지 취득 면적이나 가격조건 등을 충족하면 비과세가 적용된다. ② 양도소득세 100% 감면농지 소재지(인근지역 포함)에서 본인이 농사를 8년 이상 직접 지은 땅을 팔면 양도소득세가 100% 감면(한도 1억원, 감면세액의 20%는 농어촌특별세 부과)된다. 여기서 한 가지 알아둘 사실은 위의 자경기간에는 바로 전의 피상속인(사망자)이 농사를 지은 기간도 포함된다는 것이다. 단, 내년부터는 상속을 받은 사람도 최소한 3년 간은 농사를 지어야 감면이 되므로 유의할 필요가 있다. 물론 본인이 농사를 지었다는 사실이 구체적으로 농지원부 등을 통해 확인돼야 한다. 소유주가 현지에 거주하지 않고 직접 경작하지 않는 농지나 임야, 나대지 등 비사업용 토지는 내년부터 규제를 받는다. 따라서 이런 종류의 땅을 갖고 있는 사람은 매도 시점을 잘 결정해야 손해를 보지 않는다. 2007년에 양도하면 남는 것이 거의 없을 수도 있고 오히려 시세 손실을 볼 수 있다. 내년 중 매도를 적극 고려해야 있다. 물론 현재 투기지역이 아니라면 올해는 기준시가 신고가 가능하므로 내년부터 실시되는 실 거래가 신고보다 얼마가 유리한 지를 따져 매도 시기를 정하면 된다.