경매시장에서 중개업소에 내걸린 시세표를 보고 입찰에 참여했다가 낭패를 보는 사례가 늘고 있다. 지난 2월 서울 동부지법서 진행된 강동구 성내동 청구아파트를 예로 들어 살펴보자. 이 아파트는 감정가 4억6000만 원에 유찰 후 재 입찰가는 3억7000만 원이었다. 낙찰자 A씨는 부동산 중개업소 말만 믿고 4억 원에 낙찰을 받았다. A씨는 중개업소 관계자가 시세가 4억3000만 원이라고 말한 것만 믿고 입찰가를 써냈는데 추후에 알아보니 이 아파트 값은 3억6000만 원까지 떨어져 있었다.흔히 입찰 시 주변 중개업소의 부동산시세를 너무 맹신하는 경우가 많다. 부동산 하락기의 시세는 급매물 가격과 인근 경매낙찰가가 주도한다. 쉽게 말해 하락기의 부동산시세는 매수자가 정하는 것이지 매도자의 몫은 아니라는 얘기다. 중개업소의 시세표는 매도자의 희망가격일 뿐이다. 이런 일을 예방하기 위해서는 법원감정평가서에 기록된 감정시기와 감정당시 가격을 살펴봐야 한다. 일단 지금과 같은 상황에선 시세표에서 무조건 20%를 낮춘 금액이 적정 매매가라고 판단하는 것이 옳다. 더불어 입찰가를 잘못 기록해 입찰금 10%를 포기해야 하는 경우에 처하면 낙찰 후 7일 이내에 낙찰불허가신청서를 법원에 제출해 선처를 호소해야 한다. 이후 담당 경매계를 방문해 담당 공무원과 상의를 거친 후 불허가결정을 받게 되면 보증금을 돌려받는다. 참고로 낙찰 후 7일 이후 낙찰허가 결정이 내려지며 또다시 1주일이 지나 항고기간이 종료되면 낙찰자는 잔금을 무조건 납부해야 한다. 따라서 소유자나 낙찰자는 낙찰 후 14일 이내 불허, 항고 등을 결정해야 경매를 취소시킬 수 있다. = 이 아파트는 지하철 5호선 광나루역 바로 옆에 있으며 아차산과 워커힐아파트, 한강변을 끼고 있어 쾌적한 입지조건을 자랑한다. 2004년 11월에 입주를 시작한 새 아파트로 현대건설이 건설했고 2개 동 119가구로 이루어져 있다. 단점은 전체층수가 21층인데 21층에 위치한다는 것이다. 건물면적은 143.86㎡에 대지면적은 58.73㎡이다. 방은 4개, 화장실 2개로 최초감정가격은 14억 원이며 2회 유찰돼 8억9600만 원부터 경매가 시작된다. 세입자 1명이 지난해 7월28일 4000만 원에 전입신고 돼 있으나 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항력은 없다. 이 아파트 역시 법원의 감정평가기일이 지난해 8월으로 현 시세는 10억~12억 원이다. 전세는 4억 원이다. 우리은행의 9억 원 대출로 취하가능성은 낮다. 입찰일시는 4월20일이다. 사건번호는 2008타경 12419호이며 경매5계가 담당하고 있다. 예상낙찰가격은 9억6000만 원이다.=서울중앙지법에서 4월14일 진행한다. 사건번호는 2008타경 16982호로 경매6계에서 담당한다. 건물면적은 150.89㎡이며 대지권은 73.94㎡이다. 방 4개에 화장실이 2개이며 아파트 전체층수는 7층이다. 최초감정가격은 13억 원이였으며 3회 유찰돼 입찰가는 6억6560만 원이다. 5호선 청담전철역 남측 및 경기고교 북서측 인근에 위치해 있다. 2006년 4월에 보존등기가 이루어진 새 아파트로 전체동수가 2동으로 작은 단지다. 임차인이 2006년 7월 전세금 6억 원에 전입신고를 했으나 후순위(최초근저당권 2006년 4월11일) 임차인으로 낙찰자에게 대항력은 없다. 임차인은 전세권설정등기를 하고 이 사건 경매를 신청한 채권자다. 권리분석 상 최초근저당권자는 신한은행으로 약 4억6000만 원이 있어 법원서 배당 시 임차인은 임차금의 반 정도를 배당으로 받을 것으로 예상된다. 비록 단지는 작지만 입지조건이 워낙 좋은 곳에 위치하고 금액대비 건물평수가 크며 아파트의 연도수가 얼마 되지 않아 예상낙찰가격은 7억8000만 원이다.황지현 방철환변호사 법률사무소 경매실장