SAMSUNG Advisors 자산관리 Talk Talk
택은 우리 삶에 있어 매우 중요한 의미를 차지하고 있다. 작은 땅덩어리 안에서 살아가고 있는 우리나라 현실에서 내 몸을 편히 쉴 수 있는 공간으로서의 기본적인 의미뿐만 아니라 자산을 불려 나가는 소중한 수단이기 때문이다. 이런 이유 때문에 모든 사람들에게 안정과 따듯함이라는 이미지로 다가와야 할 주택은 경기가 좋을 때마다 투기의 온상이라는 오명을 쓰게 되고, 정부에서는 이를 막기 위해 다양한 정책을 펼쳐왔다.주택과 관련된 세금을 들여다보면 굉장히 복잡하다는 생각을 하지 않을 수 없다. 세법이 변경될 때마다 단골메뉴로 나오는 것이 주택에 대한 규제강화나 완화다 보니, 이를 반영한 예외조항도 상당히 많다. 세금은 자기구제의 원칙에 따라 본인의 실수에 따라 과도한 세금을 내게 되었을 때 알아서 잘못 신고했다고 이를 환급해 주지 않는다. 결국 우리에게 친숙하고 누구나 투자하기 원하는 주택이므로 관련 세금에 대해 좀더 신경을 써야 한다는 말이다.이런 취지에서 작년 세법개정에서 주택과 관련해 변경된 세제부분을 알아보고자 한다.주택과 관련된 세금은 취득, 보유, 양도 단계로 나누어 볼 수 있다. 하지만 취득단계는 세제에 큰 변화가 없는 부분이고 그 비중이 세 가지 중 가장 작아 제외하기로 한다.보유단계에서 가장 중요한 세금은 종합부동산세다. 종합부동산세는 2006년부터 적용되었다. 세대별로 6월 1일 기준 보유주택 기준시가가 6억 원을 초과하면 과세된다. 이 때 세율을 곱하여 세금을 산출하는 대상 가액(과표적용률)은 기준시가에 대해 2006년 70%를 시작으로 매년 10% 상승하는 것으로 정해졌다. 그리고 전년도 세금에 비해 최고 300%에 해당하는 금액까지 세금이 늘어날 수 있도록 한도(세부담 상한선)가 정해져 있었다. 그러나 이번 세법개정을 통해 세대별이 아닌 인별로 보유한 주택 기준시가가 6억 원을 넘어야 과세가 되고, 과표 적용률은 80%로 동결되었을 뿐만 아니라, 세부담 상한선도 150%로 하향 조정되었다.1세대 1주택자에 대한 종부세 혜택은 더욱 크게 강화되었다. 일단 1세대 1주택을 단독명의로 소유한 경우에는 9억 원까지에 대해서는 종합부동산세 과세대상에 포함시키지 않기로 하였다. 그리고 1세대 1주택을 보유한 고령자에 대해서 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%의 세액공제가 이루어지고, 1세대 1주택을 5년 이상 10년 미만 보유한 경우에는 20%, 10년 이상 보유한 경우에는 40%의 세액공제가 추가로 이루어진다. 결국 경우에 따라서는 9억 원이 넘는 1세대 1주택을 보유했더라도 고령자 세액공제 최대 30%와 장기보유자 세액공제 최대 40%를 받는다면 70%의 세금을 환급 받아 30%의 세금만을 내는 효과가 발생한다.살펴본 바대로 종합부동산세를 피하기 위해서는 인별로 보유하는 주택의 크기를 조정하는 것이 중요하다. 작년까지만 해도 종합부동산세에 대해 세대별로 과세하는 것에 대한 논란이 지속되었으나 결국 헌법재판소의 위헌 판결에 따라 종합부동산세에 대한 인별 과세가 확정되었다. 세대가 모두 보유한 주택의 합산 기준가액이 6억 원을 넘기는 쉬우나 인별로 6억 원을 넘는다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다.최초 취득단계에서의 명의분산은 증여세를 고려해야 한다. 2008년부터 배우자 간에는 6억 원까지 증여세 없이 증여가 가능하다. 물론 이 금액은 과거 10년간 배우자에게 증여한 금액이 있을 경우 합산된다는 점에 주의해야 한다. 따라서 앞에서 살펴본 사례의 경우 배우자가 소득이 없더라도 10년 이내에 사전 증여한 사실이 없다면 증여가액이 6억 원 이내이므로 증여세의 부담 없이 공동명의 등기가 가능하다. 이는 단순히 종합부동산세의 절세뿐 아니라 경우에 따라서는 상속세의 절세라는 측면에서도 바람직하다.양도소득세에 대한 변화는 더 중요하다. 먼저 양도소득세율이 종합소득세와 일치되면서 기존 9~36%의 세율이 6~35%로 낮아진 효과가 생겼다.1세대 1주택 비과세 요건도 강화되었는데, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 경우에 따라 3년 보유, 2년 거주를 해야 한다. 이 조건을 충족했더라도 고가주택 기준인 시가 6억 원을 초과한 경우 6억 원 초과분에 해당하는 양도소득세는 고가주택이라는 이유로 과세가 되었다. 당초 세법개정안 발의 시에는 서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)에만 국한되어 있는 2년 거주 요건을 수도권 전체로 변경하려 하였으나 개정안을 철회하였다.반면 고가주택의 기준을 9억 원으로 상향 조정하여 1세대 1주택임에도 양도소득세가 과세되는 경우를 줄였다. 그리고 1세대 1주택임에도 보유, 거주요건이나 고가주택 기준을 초과하여 양도소득세가 과세될 경우의 장기보유 특별공제를 보유기간 1년당 4%에서 8%로 강화하여 실질적인 세부담을 낮추었다.그렇다면 다음 사례에서처럼 5억 원에 취득한 주택을 5년 보유 후 10억 원에 양도하는 경우를 생각해 보자.결과와 같이 세법 개정에 따라 양도소득세가 상당 부분 줄어든 것을 볼 수 있다. 1세대 1주택 비과세에서는 이 외에도 다른 주택을 취득해 일시적인 2주택이 된 경우 과거 1년 이내에 기존 주택을 매도해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있었으나 세법 개정에 따라 2년 이내에 매도하면 된다. 또 60세 이상의 부모를 봉양하거나, 혼인으로 세대합가하여 2주택이 된 경우에도 과거 2년 이내 매도에서 5년 이내 매도로 조정되었다.다주택에 대한 양도소득세 중과부분에도 변화가 있었다. 양도소득세는 종합부동산세와 달리 인별이 아닌 세대별로 다주택 여부를 따진다. 한 세대에 2주택이 있는 경우 다양한 예외사항이 있긴 하지만 한 주택을 매도할 때 일반 세율이 아닌 50%의 양도소득세를 과세하고, 장기보유 특별공제를 받지 못한다. 3주택의 경우에는 60%로 양도소득세를 과세한다. 따라서 다주택 중과에서 주택 수에 산입되지 않거나 중과를 배제해 주는 기준을 아는 것이 중요하다.이번 세법 개정에서 꼭 알아둬야 할 사항은 다주택자 중과제도에 대한 한시적 완화이다. 올해 1월 1일에서 2010년 12월 31일까지 2년간 다주택 중 1주택을 양도하거나, 이 기간 중 추가로 취득한 주택을 향후 양도할 때에는 1세대 2주택일 경우 50%가 아닌 일반세율(2009년: 6~35%, 2010년: 6~33%)로, 1세대 3주택일 경우 60%가 아닌 45%로 양도소득세가 과세된다. 다만, 장기보유 특별공제는 과거와 같이 적용받지 못한다. 다음에서 2억 원에 취득한 주택을 2년 보유하고 4억 원에 양도할 때, 과거 과세내용과 한시적 완화 혜택을 받는 경우를 비교해 보자.이 또한 결과를 보면, 다주택 양도소득세가 상당 부분 부담이 되고 있는 상황에서 한시적 완화 제도를 잘 활용하면 상당한 세금을 줄일 수 있음을 알 수 있다. 이 외에도 1세대 2주택 중과의 경우 과거 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억 원 이하의 주택에 대해서는 중과대상에서 제외했었다. 여기서 광역시에 대한 중과배제 기준금액이 3억 원 이하로 확대되었으므로 이를 잘 활용하는 것도 중요하다.다만 위와 같은 다주택에 대한 한시적 완화정책은 기획재정부의 경제활성화 지원 세제 개편안(4월 임시국회 입법추진)에 의해 한시적 완화가 아닌 일반세율 과세로 전면 전환될 예정이다. 만약 4월 임시국회에서 이 안이 통과되면 3주택 이상이라 하더라도 한시적으로 45%로 양도소득세를 과세하는 것이 아니라 일반세율로 과세되어 추가적으로 양도소득세 부담을 덜게 된다.주택은 우리 모두에게 꼭 필요한 안식처다. 그래서 우리에게 더 익숙한 투자대상이 되기도 한다. 물론 종합부동산세나 양도소득세 문제를 본다면 과도한 욕심은 금물이다. 그러나 주택에 대한 과세 내용을 충분히 이해하고, 적정한 수준에서 활용한다면 훌륭한 투자의 장이 되기도 한다.종합부동산세 개정 사항적용률 : 2006년 70%, 매년 10%씩 상승, 2009년 폐지, 공정시장가액 비율로 대체공정시장가액 비율 : 60~100% 중 결정. 현재 80%로 결정됨.9억 원 기준 : 1세대 1주택 단독명의 보유 시 적용삼성생명은 4월15일 서울 등 전국 7개 지역에서 ‘중소법인 CEO가 알아야 할 재테크 전략’을 주제로 제1회 명품 세미나를 개최합니다. 이 세미나에서는 <법인세와 소득세 절세> <법인자산과 개인자산의 효율적인 배분> <법인자산의 가업승계> <적절한 주주 및 지분 구성> 등에 대해 소개합니다.문의: 강남 02-3451-1700, 강북 02-3706-3916, 인천 032-516-3900,부산 051-630-6620, 대전 042-484-0821, 대구 053-250-5150, 광주 062-384-0592?황봉구 삼성생명 FP센터 팀장bg1521.hwang@samsung.com© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지