현재 수도권과 서울을 비교했을 때 투자목적으로 서울지역 미분양은 다소 뒤떨어지는 것이 사실이다. 그러나 실거주 목적이라면 또 향후 경기 회복을 염두에 두고 장기적인 안목으로 투자를 생각한다면 서울 미분양 물량은 꾸준한 가치를 지니고 있다. 서울은 우선 직주근접의 장점과 함께 재건축, 재개발 물량이 많아 발전 가능성이 큰 단지가 많기 때문이다.도권 미분양 시장에 온기가 돌고 있다. 정부가 비과밀억제권역의 경우 올해 취득하는 미분양 주택에 대해 5년간 양도세 전액 또는 60%를 감면해 주는 세제혜택을 발표했기 때문이다. 하지만 서울은 그 대상에서 제외돼 표면상으론 ‘찬밥’ 신세가 됐다.현재 수도권과 서울을 비교했을 때 투자목적으로 서울지역 미분양은 다소 뒤떨어지는 것이 사실이다. 그러나 실거주 목적이라면 또 향후 경기 회복을 염두에 두고 장기적인 안목으로 투자를 생각한다면 서울 미분양 물량은 꾸준한 가치를 지니고 있다. 서울은 우선 직주근접의 장점과 함께 재건축, 재개발 물량이 많아 발전 가능성이 큰 단지가 많기 때문이다.대우건설이 지난 3월 4일 서울 용산구에 분양했던 효창파크푸르지오(효창3구역 재개발)도 최근의 경기 상황을 감안해 성공 여부가 불안했었다. 허나 뚜껑을 열어보니 1순위 청약에서 평균 6 대 1로 모든 주택형이 마감됐다. 효창파크푸르지오의 경우 전문가들은 낮은 분양가가 큰 영향을 미쳤다고 보고 있다. 3.3㎡당 평균 분양가가 1900만 원으로 지난해 11월 인근에서 나온 재개발 아파트보다 3.3㎡당 400만 원가량 쌌다.유엔알 컨설팅 박상언 대표는 “서울의 주요 미분양 원인은 역시 고분양가를 들 수 있으며 거기에 최근 양도세 감면 등 세제혜택에서 소외된 것도 악재로 작용했다”며 “하지만 현재 역세권 물량이거나 향후 역세권이 될 물량이 대거 포진해 있어 무이자 융자 등 금융혜택이 풍성한 단지를 중심으로 관심을 가질 만하다”고 조언했다.향후 가치 상승 가능성이 높은 단지를 중심으로 서울 유망 미분양 물량을 살펴보면, 우선 ‘서초구 서초동 반포자이’가 있다. 이 단지는 반포주공 3단지를 재건축한 아파트로 지상 29층 44개 동으로 구성됐다. 84~301㎡ 총 3410가구 중 일부가 아직 남아있으며 계약금 10%의 조건으로 분양 중이다. 단지 북측으로 7호선 반포역이 맞닿아 있으며, 오는 5월에는 도보 3분 거리에 9호선 사평역이 개통될 예정이다. 원촌초·중, 반포고 등이 인근에 있으며, 신세계백화점·고속버스터미널·강남성모병원 등의 편의시설도 쉽게 이용할 수 있다. 3.3㎡당 평균 분양가는 3200만 원선으로 최근 몇 년 새 서초구에서 분양했던 단지들이 대략 2900만~3100만 원 수준이었음을 볼 때 분양가가 많이 비싸진 않다.‘서초구 반포동 래미안퍼스티지’는 반포주공 2단지를 재건축한 아파트로 지상 23~32층 28개 동으로 구성됐다. 87~268㎡ 총 2444가구 중 일반분양은 426가구로, 계약금 10%의 조건으로 분양 중이다. 3·7호선 고속터미널역이 도보로 7분 거리에 있으며, 주변에 계성초·반포초·신반포중·세화여중·세화고 등의 명문학군이 자리하고 있다. 후분양단지로 오는 7월 입주 예정이다. 강남 요지의 입지환경과 분양시장의 강자로 군림해온 ‘래미안’ 브랜드이기에 조기 마감될 것으로 보였으나 3.3㎡당 3200만~3400만 원에 이르는 분양가와 경기침체 탓에 다소 어려움이 있었다. 현재 5% 정도의 물량만이 남아 곧 마감될 전망이다.‘마포구 신공덕동 대우월드마크마포’는 마포구 신공덕동 69의 2번지 마포로 1-53지구에 대우건설이 분양 중인 주상복합아파트다. 119~316㎡ 총 132가구 중 잔여물량은 50% 정도 다. 현재 계약금 10%에 중도금 1·2차는 무이자, 3·4차는 이자후불제, 5·6차는 유이자 등의 분양 특혜를 제시하고 있으나 곧 3~6차 중도금을 이자후불제로 변경하는 안을 추진할 계획이다. 5·6호선 환승역인 공덕역을 걸어서 2~3분이면 이용할 수 있는 초역세권 단지다. 3.3㎡당 분양가는 1900만~2800만 원(펜트하우스)으로 마포구 평균 시세인 1603만 원보다 다소 비싸지만 최근 마포구에서 분양한 단지들이 2100만~2200만 원임을 감안하면 무난하다고 보인다.‘성동구 하왕십리동 신영지웰’은 지상 11층 2개 동으로 구성됐으며, 109~174㎡ 총 82가구 중 잔여가구를 분양 중이다. 현재 계약금 5%, 중도금 50% 무이자융자의 조건을 내걸고 있다. 2호선 왕십리역·상왕십리역과 5호선 행당역을 도보로 4~7분 이내에 이용할 수 있으며, 무학초·무학중·무학여고 등의 교육시설이 단지 인근에 있다. 오는 10월 입주 예정으로 3.3㎡당 평균 분양가는 1700만 원이다. 인근 시세는 1560여만 원선이지만 일반적으로 새 아파트가 20% 정도 더 비싼 것을 감안하면 적당한 금액이다.‘성동구 송정동 서울숲아이파크’는 장미·세림 연립주택을 재건축한 아파트로 지상 15층 6개 동 규모이다. 84~152㎡ 총 241가구(일반분양 88가구) 중 일부가 남아있으며 계약금 10%의 조건으로 분양 중이다. 편의시설로는 이마트·롯데백화점·어린이대공원·건국대부속병원 등이 있으며, 송원초·세종초 등 교육시설과도 인접하고 중랑천 조망이 가능하다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1400만 원대로 주변 시세와 비교해도 낮은 수준이기에 실수요자라면 노려볼 만하다.‘성북구 종암동 SK뷰2차’는 SK건설이 성북구 종암동 95의 2번지 종암6구역을 재개발해 선보인 아파트다. 81~147㎡ 총 393가구 중 113가구를 지난해 9월 공급했으며 현재 잔여물량은 10% 정도이다. 계약금 10%에 중도금 60% 이자후불제 조건으로 분양 중이다. 3.3㎡당 분양가는 1200만~1590만 원으로 성북구 평균시세인 1250만원 대비 비슷하거나 조금 비싼 편이지만 최근 성북구에 분양했던 단지들이 1400만 원대였음을 고려한다면 적정한 수준이라고 볼 수 있다. 또한 종암동이 길음뉴타운, 미아뉴타운, 미아균촉지구 개발사업 등과 인접해 주변개발 호재가 풍부한 지역이라는 점도 감안해 관심을 가져볼 만하다.‘용산구 신계동 신계e－편한세상’은 용산구 신계동 1－1번지 일대를 재개발한 단지로 지상 14~15층 13개 동으로 구성됐으며, 81~186㎡ 총 867가구(일반분양 262가구) 중 잔여가구를 분양 중이다. 6호선 효창공원앞역·삼각지역과 1호선 용산역을 도보로 10분 이내에 이용할 수 있으며, 남정초·용산초·성심여고 등이 인근에 위치한다. 편의시설로는 이마트·중앙대용산병원·용산구청 등이 있다. 입주는 오는 2011년 2월 예정으로 잔여물량이 10% 정도 남았으며 중도금 60% 이자후불제 조건이다. 용산 일대는 국제업무지구 개발, 용산링크, 용산민족공원 등 많은 개발호재를 보유하고 있어 순조롭게 계약이 끝날 것으로 예상됐으나 부동산 한파에 결국 미분양 됐다. 3.3㎡당 분양가도 2000만~2500만 원으로 인근 평균 시세 2600만 원에 비해 저렴하다.‘은평구 불광동 북한산힐스테이트7차’는 현대건설이 은평구 불광동 292번지 일대 불광7구역을 재개발해 공급한 단지다. 지상 19층 16개 동 총 1070가구 중 80~168㎡ 231가구를 지난해 10월 일반분양했다. 80㎡를 제외한 나머지 평형이 111가구 정도 남아있으며, 계약금 10%로 계약가능하다. 3.3㎡당 평균 분양가는 1580만 원으로 인근 시세보다 300~400여만 원 정도 높게 책정됐으나 불광동 재개발사업으로 주거환경개선이 기대되는 데다 북쪽에 위치한 은평뉴타운 개발이 완료되면 각종 편의시설을 공유할 수 있는 등 간접 수혜를 받을 것으로 예상돼 가치는 충분하다. 3·6호선 불광역 인근에 위치해 있다. 특히, 단지가 속해 있는 불광동을 비롯해 인근에 있는 갈현·역촌 등지에서도 재개발·재건축이 예정돼 있어 향후 주거 여건이 크게 개선될 전망이다. 오는 2011년 7월 입주 예정이다.연슬기 한국주택신문 기자