축주택에 대한 양도세 한시 면제는 과거 외환위기 때도 미분양 해소와 경기 부양에 효과가 있었다. 일정기간 보유를 통한 양도차익을 계약자가 누릴 수 있도록 정부가 용인해 준 셈이기 때문이다.최초 계약자라면 양도차익을 상당 부분 누릴 수 있었기 때문에, 세제 인센티브는 미분양 해결에 도움이 된 바 있다.최근 국토해양부가 발표한 전국 미분양아파트는 지난해 말 기준 총 16만5599가구다. 1998년 외환위기 당시보다(11만6433가구) 43%나 웃도는 역대 최고치로 공사완료 이후에도 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양만 4만6476가구다. 게다가 극히 수요가 미약한 지방에만 전체 미분양의 84%가 편중됐다는 사실은 외환위기 당시보다 주택시장 침체가 더 심각하다는 점을 입증해 주는 셈이다.상황이 이렇다 보니, 정부도 지원책을 쏟아내며 미분양 해결에 발 벗고 나서고 있는데 그 첫카드는 지난달 12일 내놓은 양도세 한시적 감면대책이다. 금년 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 서울 외 지역에서 취득하는 신축주택은 향후 5년간 최소 60%에서 최대 100%까지 양도차익을 전액 면제해 주는 방안으로 건설업체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택(기존 미분양주택 포함)은 이 같은 세제 혜택을 받을 수 있다.단 양도세 면제방법과 적용지역에 차이가 있는데, 5년간 양도세의 60%를 감면받는 지역은 서울을 제외한 과밀억제지역으로 경기 14개 시(의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥시)와 인천광역시 일부(인천경제자유구역, 강화군, 옹진군 제외)가 포함됐다. 특히 과밀억제권역은 면적 149㎡(45평)이내 신축주택만 세제혜택을 받을 수 있다. 반면 과밀억제권역을 제외한 용인시나 안산, 오산, 동두천시 등 나머지 지역들은 취득주택의 면적제한도 없고 5년간 양도세도 전액 면제받게 된다.일단, 제도시행 목적이 단기간의 미분양 주택을 해소하고 분양시장을 활성화하는 데 있기 때문에 신축주택 취득 수도 제한이 없다. 기존 일반주택을 먼저 매도하더라도 특례주택은 주택 수에서 제외되도록 했다. 그리고 5년 이후에 팔 경우는 5년 이후 발생한 양도차익에 대해서만 6~33% 일반세율이 적용되고 연 3%, 최대 30%인 장기보유특별공제도 받을 수 있다.신축주택에 대한 양도세 한시 면제는 과거 외환위기 때도 미분양 해소와 경기 부양에 효과가 있었다. 일정기간 보유를 통한 양도차익을 계약자가 누릴 수 있도록 정부가 용인해 준 셈이기 때문이다. 외환위기를 즈음해 1998년 5월22일~2003년 6월30일까지 기간을 정해, 4차례 양도세 한시 면제 세제지원(1998년 5월22일~1999년 6월30일, 1998년 5월22일~1999년 12월31일, 2000년11월1일~2001년 5월22일, 2001년 5월23~2003년 6월30일)을 했는데, 그 기간 중 미분양 가구 수는 3만8000가구로 67%나 감소했다. 종전 감면혜택을 봤던 강남구 도곡동 타워팰리스나 송파구 문정동 삼성래미안, 마포구 공덕동 삼성래미안 3차 등, 대부분 주택이 분양할 당시보다 많게는 배 이상 가격이 상승했고, 최초 계약자라면 양도차익을 상당 부분 누릴 수 있었기 때문에, 세제 인센티브는 미분양 해결에 도움이 된 바 있다.정부의 2·2 세제 지원책도 최근 공격적인 건설사의 미분양 판촉과 맞물리면서 수도권은 일정부분 긍정적인 반응을 이끌어 내고 있다. 대규모 도시개발구역의 미분양이 쌓여있던 용인, 고양, 수원시 등은 수요자들에게 재각인 되며 미분양주택이 조금씩 팔리기 시작했고 모델하우스에도 계약 문의가 늘고 있다고 한다.정부의 미분양 세제지원은 거래세의 추가지원으로도 이어졌다. 지난 해 6·11대책에서 발표됐던 지방 미분양 주택 취·등록세 감면이 서울을 포함한 수도권으로 확대됐다. 대상주택은 2월12일 현재 미분양 주택으로 2010년 6월 말까지 준공되는 사업장이다.다만, 감면대상 미분양주택 여부에 대한 판단은 2월 12일 대책발표일 기준이므로 이날 이후 신규로 입주자 모집공고를 내고 분양에 들어간 아파트는 미분양이 발생하더라도 취·등록세 감면 혜택이 주어지지 않는다는 점은 주의해야 한다. 즉, 취·등록세 감면 혜택은 준공이 임박했는데도 팔리지 않는 악성 미분양 해소에 도움을 주자는 취지로 시행하는 것이기 때문에 2월12일 이전(2월11일까지)에 미분양으로 확인된 아파트만 감면 혜택을 누릴 수 있다. 이는 양도소득세 면제ㆍ감면 혜택을 2월12일 현재 미분양이거나 이날 이후 분양하는 신규 분양 아파트까지 모두 적용해주는 것과 차이가 있다.이 밖에도 주택이 2010년 6월30일까지 준공(사용승인)되지 않은 경우나, 분양이 아닌 일반매매계약으로 취득하는 경우, 시·도 감면조례 개정시행일 전에 취득하는 경우 등, 취·등록세 감면대상에서 제외되는 사례가 있으니 주의해야 한다.감면혜택을 받으려면 우선 지방의회의 조례개정 일자를 먼저 확인할 필요가 있는데, 현재 행안부가 전국 시·도지자체에 3월 말까지 조례 개정을 끝내달라고 요청한 상태다.미분양 계약 전에 건설회사로부터 미분양 확인서가 발급되는 아파트인지도 따져봐야 할 항목이다. 2월 12일 이전에 발생한 미분양이라 하더라도 건설회사가 지자체에 해당 아파트의 동호수를 미분양으로 신고한 경우에만 인정해주기 때문이다.어쨌든 취·등록세를 모두 감면받으려면 내년 6월 말까지 잔금을 내고 등기까지 마쳐야 한다. 취득일은 잔금 납부일과 등기 이전일 중 빠른 날이 기준이고, 등록세는 등기일이 기준이어서 만약 내년 6월30일에 잔금을 냈거나 준공이 떨어졌는데 7월 말에 등기를 한다면 취득세는 감면 대상이지만 등록세는 제외된다. 이번 미분양 취득·등록세 감면은 주택 수와는 무관해 1가구 다주택자도 혜택을 누릴 수 있다.정부의 2·2 대책은 작년 11·3대책보다 강도의 수위가 높다. 11·3 대책은 2008년 11월3일~2010년 12월31일 중 취득하는 지방 소재 미분양 주택의 경우에 추후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택자와 동일한 수준(연 8%, 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제)으로 허용하는 내용이었다. 두 차례의 대책으로 외환위기 수준의 활성화 방안들이 또다시 재현되는 추세다. 1998년 5월 22일 대책을 필두로 분양가자율화와 양도세 한시면제, 토지거래허가-신고제폐지, 분양권전매 허용, 임대사업자 등록요건 완화, 자금출처 조사 면제 등, 주택시장 활성화 방안이 2001년까지 끊임없이 쏟아졌듯이 당분간 이러한 정책들이 되살아날 여지도 많아진 셈이다.수요자의 입장에서는 이들 대책의 이점을 잘 살릴 수 있다면 상당한 메리트가 될 것임엔 틀림없다. 하지만 조금 더 시장을 냉정히 지켜볼 필요는 있다. 현재 미분양 시장은 외환위기 때의 미분양 아파트와는 사뭇 다른 성격을 갖고 있다. 접근성이 떨어지는 입지와 높은 분양가, 경기침체와 어울리지 않는 중대형이 많아 수요자의 구매력을 끌어들이기에는 한계가 있다. 게다가 글로벌 경기위축과 국내 실물경기 침체가 이어지면서 실수요자의 관망세도 짙어지고 있기 때문에 당분간 미분양사업장의 빠른 소진은 요원해 보이기도 한다.함영진 부동산써브 실장