이번 서울시 정책에 대해 이촌지구는 일단 환영하는 분위기다. 또 2016년까지 용산에 국제여객선터미널 용산국제업무단지 등이 들어서면 이촌지구 내 초고층 단지들이 배후 주거지역으로 떠오를 가능성이 높은데다 지구 앞으로는 돈줄인 한강이, 뒤로는 대규모 녹지공원이 자리 잡은 쾌적한 주거 환경을 지니고 있어 향후 한국을 대표하는 랜드마크로 자리 매김할 것이란 분석이다.해 부동산 시장의 키워드는 단연 ‘한강변 재건축’이다. 서울시의 ‘한강 공공성 회복 선언’으로 한강변 재건축의 초고층 개발이 허용되면서 투자가치가 높아졌기 때문이다. 특히 동부이촌동은 압구정 여의도 등과 같이 전략정비구역으로 선정돼 개발 속도가 빠를 것으로 예상되는데다 용산국제업무단지, 국제여객선터미널 등 주변 개발 호재도 풍부해 수요자들의 이목이 집중돼 있다.이촌지구는 강북의 전통적인 부촌으로 주거 환경, 사통팔달의 교통, 뛰어난 커뮤니티, 높은 교육열, 게다가 투자가치까지 더해져 ‘강북 속 강남’이란 꼬리표가 붙을 정도로 알아주는 명당이다. 이촌지구는 이번 서울시의 ‘한강 공공성 회복 선언’에서 △압구정 △여의도 △성수 △합정 등 5개 지역과 함께 재건축 사업이 우선적으로 추진될 ‘전략정비구역’으로 선정되면서 한강변 재건축 아파트의 블루칩으로 떠올랐다.이곳은 서측으로 반포대교와 동측으로 한강대교 사이에 위치해 있으며 북측으로 용산가족공원, 그리고 남측으로 한강을 접하고 있다. 총 85만㎡ 규모로 12개 단지 4245가구가 들어서 있으며, 이미 재건축이 진행된 곳을 제외한 33만㎡ 7개 단지 3284가구가 이번 계획의 대상이다.서울시는 동부이촌동의 지역적 특성을 이용해 이촌지구를 보행 문화 중심 지역으로 개발할 예정이다. 재건축 단지에서 기부채납한 25%의 부지를 이용해 남산과 용산가족공원, 한강시민공원을 연결하는 보행 녹지축을 만들어 시민들이 한강을 쉽게 이용할 수 있도록 만들겠다는 계획이다. 한편 대지를 25% 기부채납한 재건축 단지들은 용적률 등의 인센티브를 주고 초고층 단지로 지을 수 있게 허가해 주겠다는 것이다.이번 서울시 정책에 대해 이촌지구는 일단 환영하는 분위기다. 초고층으로 재건축하면 렉슬, 한강맨션, 현대 등의 낙후된 주거 환경이 개선될뿐더러 재건축 후 자산가치가 커지기 때문이다. 또 2016년까지 용산에 국제여객선터미널 용산국제업무단지 등이 들어서면 이촌지구 내 초고층 단지들이 배후 주거지역으로 떠오를 가능성이 높은데다 지구 앞으로는 돈줄인 한강이, 뒤로는 대규모 녹지공원이 자리 잡은 쾌적한 주거 환경을 지니고 있어 향후 한국을 대표하는 랜드마크로 자리 매김할 것이란 분석이다.특히 거실에서 시원스레 내려다보이는 한강은 자타가 공인하는 최고의 프리미엄이다. 강남권 단지들이 주방이나 후면 발코니를 통해 보는 한강과는 비할 바가 아니라는 게 인근 중개업자들의 중론이다. 이촌동 가나공인 이경찬 대표는 “서울시가 추진 중인 한강르네상스 계획이 용산을 중심으로 진행되는 만큼 앞으로 동부이촌동은 세계적인 주거지역으로 성장할 가능성이 높다”며 “현재는 강남보다 주거 환경이 뒤떨어지지만 10년 후 개발이 완료되면 한국을 대표하는 부촌은 동부이촌동이 될 것”이라고 전했다.하지만 이촌지구 개발에 대한 부동산 시장의 반응은 아직 미온적이다. 서울시가 한강변 재건축 아파트의 초고층 개발을 허용한다는 정책을 발표한 지 한 달이 지났는데도 이촌지구 내 재건축 단지들은 매도 호가가 1~2%가량 상승한 정도다.현재 이촌동 대표 재건축 단지인 렉슬 132㎡의 경우 정책 발표 후 2000만~3000만 원 상승한 12억~13억 원선, 맞은편 왕궁 105㎡는 2000만 원가량 오른 10억5000만 원선이다. 저층 단지인 한강맨션도 전 평형이 3000만~4000만 원 정도 올랐다. 같은 기간 압구정 구현대 99㎡대 아파트가 2억~3억 원 오른 14억5000만 원에 거래된 것과 비교하면 낮은 수치다.거래도 뜸한 편이다. 매수 문의 전화는 많이 오지만 실제 거래로 이어지지는 않고 있다. 오히려 이촌동 한가람이나 강촌, 한강로동 시티파크 등의 새 아파트들이 한강변 개발에 따른 시너지 효과를 기대하고 급매물을 중심으로 거래가 이뤄지고 있는 실정이다.이촌동 미투리공인 권태순 대표는 “최근 불어 닥친 경기 침체로 인해 10억 원 이상의 재건축 단지의 투자 수요는 크게 줄어들었다”며 “반면 새 아파트의 경우 급매물이 많이 나와 있는데다 주변 개발 호재도 풍부해 실수요자들을 중심으로 거래가 꾸준하게 이뤄지고 있다”고 말했다.이처럼 동부이촌동 재건축 아파트에 대한 반응이 저조한 것은 투자 매력이 크지 않다고 판단하기 때문이다. 10억 원 이상 호가하는 이촌동 재건축 단지의 경우 전세 값 비중이 매매가의 평균 16% 정도로 초기 부담금이 많이 들고 기부채납을 25%나 하더라도 실제 늘어나는 용적률 비중이 낮아 투자 수요가 거의 없다는 것이다.또 이촌지구의 경우 개발 규모가 압구정(115만㎡)의 28%(33만㎡)밖에 안 될 정도로 협소하고 초고층으로 재건축 시 추가 부담금이 높은 것도 단점으로 지적된다. 한강로동 삼군부동산 이유나 대표는 “재건축을 가장 먼저 추진하는 렉스의 경우 25%나 기부채납해 개발한다고 하더라도 전용면적이 늘어나지 않는다”며 “초고층으로 사업이 추진될 경우 추가 부담금이 4억 원 이상 들 것으로 예상되는 상황에서 전용면적도 늘지 않아 투자자들이 매입을 꺼린다”고 말했다.그러나 일각에서는 초고층으로 짓는 비용이 많이 들어 추가 부담금은 많더라도 개발 후 가치는 크게 달라진다고 주장한다. 현재 한강 조망이 가능한 이촌동 한강GS자이 175㎡가 22억 원선, 삼성리버스위트 168㎡ 20억 원선인 것을 감안하면 현재 12억~13억 원선인 렉슬 132㎡은 추가 부담금 4억 원을 추가하더라도 4억~6억 원가량의 가격 상승을 노려볼 수 있다는 것이다.이촌동 동아공인 홍정웅 대표는 “현재 렉슬을 제외한 재건축 단지들의 사업 속도가 느린데다 경기도 좋지 않아 수요자들이 주저하고 있는 것 같다”며 “하지만 서울시의 구체적인 개발안이 발표되고 경기 활성화로 재건축 사업이 탄력을 받으면 동부이촌동의 수요는 늘어날 것”이라고 전했다.장재현 부동산뱅크 연구원