년 부동산 시장을 전망할 때 예년과 달리 국제적 금융 위기를 어느 시점에 극복하느냐가 가장 중요한 판단 기준이 된다. 즉, 국제금융 위기 극복이 우리 경제의 회복, 나아가서 부동산 시장 회복의 전제 조건이 되고 있는 것이다. 이처럼 국제적 위기와 그 영향권에 우리나라 부동산시장이 놓여 있는 상황에서 시장 전망은 대단히 불투명하고 장기적일 수밖에 없다.전체적으로 2009년에 부동산 시장은 뚜렷한 회복 조짐을 보이기 어려울 것으로 예상된다. 무엇보다 세계경제 위기와 더불어 국내 경제성장률이 2000년대 들어 가장 나쁠 것으로 예상된다. 민간 연구소들은 경제성장률을 3%대로 전망하고 있고, 일부에서는 2% 내지는 그 이하가 될 수도 있다는 비관론이 팽배해 있다. 이와 같은 낮은 성장률 하에서 부동산 시장이 회복되기는 쉽지 않다.또한 금리 면에서는 정책금리가 지속적으로 인하되고 있지만 주택 대출금리가 내려가는 속도가 대단히 느리기 때문에 금융비용 부담을 낮추는데 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 향후 지속적인 금리 인하 정책과 저성장으로 저금리 기조가 안정되는 국면에 이르면 부동산 가격의 회복 속도는 빨라질 것이다. 또한 대출 규제 부문도 투기지역이나 투기과열지역의 해제로 강남3구를 제외하고 대부분 풀려 시장 회복에 도움을 줄 것이다.당장에는 금융회사의 유동성 부족으로 인해 크게 효과를 보지는 못하고 있지만 금융 위기가 해소되는 국면에서 본격적으로 효과를 발휘할 것으로 예상된다.정부의 다른 부동산 시장 규제 완화책도 시장에서 충분히 효과를 발휘하지 못하고 있다. 종합부동산세의 위헌, 헌법불합치 판정을 비롯해 양도소득세 경감 등 각종 세제의 개편도 시장에서 뚜렷한 수요 증가로 이어지지 못하고 있다. 이와 함께 전매 기간 단축, 용적률 인상, 소형 주택 의무 비율, 임대주택 건립 의무 완화 등도 시장에서 수요를 불러일으키는 데는 실패하고 있다. 경제 위기가 시장을 지배하는 상황에서는 어떤 정책도 수요자들의 구매 욕구를 가시적으로 증가시키지 못하기 때문이다. 그러나 규제 완화에 대한 정책적 처방이 강화되면서 소비자들의 관심도 서서히 높아지고 있다. 특히 기존 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 강남과 같이 가격 하락 폭이 큰 경우에는 매수에 관심을 갖는 수요층이 늘고 있다. 따라서 가격이 좀 더 하락하고 경제 위기가 완화되면 기존 주택 시장부터 서서히 거래가 증가될 것으로 예상된다. 반면 분양에 대해서는 여전히 비관적인 견해가 많고 건설 업체의 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 위기 등이 해소돼야만 본격적으로 청약 시장이 살아날 것으로 예상된다.수요의 감축과 함께 공급도 향후 급속히 감소할 것으로 예상된다. 사업 승인 물량의 경우 2008년이나 2009년 모두 30만 호를 약간 넘는 수준에 그칠 것이다. 이러한 물량은 과거 연간 45만 호 이상을 공급하던 것에 비해 크게 감소한 수치다. 이렇게 되면 2~3년 후 주택 공급 부족을 초래할 가능성이 많다. 입주 물량도 10% 이상 감소할 것으로 예상된다. 이러한 입주 물량 감소는 향후 가격 회복 시 잠재적인 가격 압박 요인이 될 것이다. 그러나 현재는 수요 위축이 워낙 심하기 때문에 입주 물량 감소에도 불구하고 본격적인 가격 상승이 2009년 중에 현실화되지는 않을 것으로 보인다. 따라서 2009년 부동산 가격, 특히 아파트 가격은 상반기 ‘하락’, 그리고 하반기 ‘정체’로 이어질 가능성이 크고 회복 국면은 2010년에야 나타날 것으로 예상된다.부동산114 대표서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원
