여정부는 규제와 세금으로 집값 상승을 막으려 했지만 이는 사실상 거래를 차단한 것이고 근원적 처방이 못됩니다. 거래가 없는 가격 안정은 무의미합니다. 언제 다시 폭발할지 모른다는 얘깁니다. 이에 비해 차기 정부의 주택 정책은 거래를 활성화하되 수요가 있는 지역에 공급을 늘림으로써 집값 안정을 도모하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 이 점에서 참여정부와는 근본적으로 차이가 있습니다.”새 정부의 부동산 정책 수립을 총괄하는 대통령직 인수위원회 경제2분과 최경환(한나라당 의원) 간사는 실타래처럼 얽힌 부동산 문제의 해법에 대해 이같이 말했다. 그는 특히 주택 공급과 관련, 강남의 재건축 규제 해제보다는 강북 균형 발전에 강한 악센트를 두었다. 이와 함께 교육 개혁이 실행에 옮겨지면 강남에 지나치게 집중된 주택 수요가 분산돼 주택 가격 안정에 도움이 될 것이라는 견해도 덧붙였다.1월 16일 삼청동 인수위 사무실에서 가진 인터뷰에서 최 간사는 “참여정부가 계획한 2, 3기 신도시 개발은 차기 정부에서도 계속 추진하겠지만 그보다는 도심의 고밀도 개발을 활성화해 수요가 있는 곳에 주택을 공급할 계획”이라고 밝혔다. 또 “도심 재개발을 촉진하기 위해 주공, 토공 등의 뉴타운 사업 참여도 적극 검토할 만하다”고 말했다. 종합부동산세에 대해서는 “과세 기준이나 세율을 건드리기는 쉽지 않지만 과표 현실화율 속도를 조절해 세 부담의 급격한 증가를 완화할 것”이라고 덧붙였다.“지금 부동산 시장을 어떻게 보느냐가 중요한데, 인수위는 아직 부동산 시장이 안정된 상태라고 보지 않습니다. 정상적인 시장이라면 거래가 이뤄지면서 가격이 안정세를 보여야 하는데 지금은 과도한 규제와 세금으로 거래가 올 스톱된 상태입니다. 시장이 안정된 것이 아니죠. 이 때문에 현 시점에서 완화책은 시기상조입니다. 대선 이후에 일시적으로나마 강남 집값이 오름세를 보인 것도 이를 뒷받침합니다. 다행히 이명박 당선인과 인수위 관계자들이 집값 안정의 중요성을 강조하는 발언을 하고 나서 다시 안정을 찾는 모습입니다. 따라서 이 문제는 우선 거래를 촉진할 수 있는 방법을 강구하고 나서 시장이 안정됐다고 판단되면 그때 대출 규제 완화를 검토할 수 있을 것입니다.”“올 하반기는 지나야 하지 않겠습니까. 새 정부가 출범하고 시장 상황을 지켜보려면 시간이 필요합니다. 바꿔 말하면 그 전에 시장을 자극할 수 있는 정책이 나오기는 현실적으로 어렵습니다.”“기본적으로 차기 정부는 수요가 있는 곳에 주택이 공급돼야 한다는 입장입니다. 현재 지방을 중심으로 미분양 물량이 상당히 많은데 이를 해소하기 위해 투기과열지구, 투기지역 등을 해제할 것입니다. 이렇게 되면 분양권 전매 제한, DTI 규정 등 상당수가 규제가 풀려 수요가 생길 것입니다. 문제는 수도권인데, 우리가 판단하기에 1년에 30만 가구는 꾸준히 공급돼야 합니다. 그런데 참여정부는 그동안 1년에 약 23만 가구만 공급했습니다. 그나마도 수도권 외곽지역에 집중됐습니다. 따라서 차기 정부는 수요가 집중된 도심지 개발로 주택 공급을 늘릴 계획입니다. 이런 면에서 볼 때 현재 서울시에서 추진 중인 강북 뉴타운 방식과 비슷합니다. 다만 기존 강북 재개발은 소규모 지역 단위로 개발이 진행되다 보니 사업 추진이 늦어지고 부작용도 많았습니다. 따라서 우리는 재건축과 재개발을 한데 묶어 통합적으로 개발할 생각입니다. 공영 개발 방식으로 하면 개발 이익 환수 문제도 쉽게 해결될 수 있을 것입니다. 이를 위해선 기존 뉴타운 개발 방식을 몇 가지 보완할 필요가 있습니다.”“지금 이 자리에서 구체적인 방안을 말하기는 곤란합니다. 다만 개발에 따른 투기 수요를 차단하기 위해 개발 이익 환수 방안을 확실하게 마련할 것입니다. 또 민영 개발에 따르는 재원 부족 문제를 해결하기 위해 대한주택공사, 한국토지공사 등이 사업에 참여하게 하는 방안도 적극 검토하겠습니다.”“아까도 말씀드린 것처럼 새 정부는 투기적 수요를 자극할 수 있는 정책은 배제할 계획입니다. 첫째도 시장 안정, 둘째도 시장 안정이기 때문이죠. 다만 1가구 1주택의 양도소득세는 다른 차원의 문제입니다. 1가구 1주택 장기 보유자에 대해서는 양도소득세 장기보유특별공제율 인상 등을 통해 세 부담을 낮추고 시장의 거래를 활성화하겠습니다. 최소한 1가구 1주택 보유자가 집을 팔고 이사를 갈 때 세금 내느라 종전 집보다 열악한 주택을 사야 하는 일은 없어야 한다는 생각입니다. 또 주택 공급을 제약하는 요인이 되고 있는 기반 시설 부담금도 완화할 것입니다.“그렇지 않습니다. 인수위가 그 부분에 대해서 검토하고 있다고 알려지면 자칫 시장에 잘못된 신호를 줘 주택 시장이 다시 시끄러워질 수 있습니다. 일부 언론에서 인수위가 현 1가구 1주택 비과세 요건인 ‘3년 보유 2년 거주’를 ‘3년 보유’로 완화하는 방안을 검토하고 있다고 보도했는데 전혀 그렇지 않습니다.“강남 재건축은 이미 조합이 구성돼 있습니다. 기득권이 형성돼 있는 곳에서 근본적인 변화를 꾀하기는 어렵습니다. 또 주택 문제와 관련해서는 강남부터 풀어야 한다는 생각도 버려야 합니다. 새 정부는 서울시에 자립형 사립고를 대폭 신설할 생각인데, 대규모로 개발되는 강북에 자립형 사립고를 설립한다면 교육 문제로 촉발된 강남 집값 불안은 어느 정도 상쇄될 수 있습니다. 부동산 문제는 단순히 집을 얼마나 짓느냐가 아니라 주거를 위한 기본 인프라를 어떻게 갖춰 수요 변화를 꾀하느냐가 관건입니다.”“종합부동산세 역시 투기적 수요를 자극할 수 있는 것이므로 현 시점에서 세율 인하나 부과 기준 상향 조정 등은 고려 대상에서 배제하고 있습니다. 다만 그동안 종부세를 부과하는 과표 인상 속도가 너무 빨랐다는 것은 문제라고 지적하고 싶습니다. 기존 계획상으로는 내년까지 종부세 과표 현실화율을 100%로 높이도록 돼 있는데 시장 변화에 따라 현실화 속도를 조절하는 방안이 마련돼야 한다고 봅니다. 이를 통해 종부세액이 현 수준에서 더 늘어나지는 않도록 해야 된다는 생각입니다.”“이것은 이미 전임 정부가 추진해 온 사업이고 이미 계획이 수립돼 있기 때문에 차기 정부에서도 계속 추진할 생각입니다. 새 정부에서도 필요하다고 판단되는 지역에서는 신도시 개발이 추진될 수 있습니다.”“시장의 안정성이 담보된다면 불필요한 규제는 푼다는 것이 기본 입장이지만 현재로선 전혀 검토하고 있지 않습니다.”“취·등록세 인하는 단계적으로 추진할 생각입니다. 지방자치단체들의 재정 확보 여부를 봐야 하기 때문에 일부 언론에 나오는 것처럼 당장 낮추기는 어렵습니다.”“저출산 문제를 해결하기 위한 이명박 당선인의 공약 사항인데 가급적 취지를 살릴 수 있는 선에서 추진하고 있습니다. 이에 대해서 논란이 많다고 들었는데 아직 구체적인 방안이 마련된 것은 없습니다.최경환 간사는…최경환 간사는 경북 경산 출생(1955년)으로 대구 고등학교와 연세대 경제학과를 졸업하고 미 위스콘신대학에서 경제학 박사학위를 받았다. 1979년 행정고시(22회)에 합격해 경제기획원에서 공무원 생활을 시작했다. 1999년 기획예산처 법무담당관을 끝으로 관직을 박차고 나와 한국경제신문 논설위원으로 활동했으며 2004년 한국경제신문사를 퇴사한 후 17대 총선에서 국회의원으로 당선돼 국회 재정경제위원회에서 한나라당 간사로 의정 활동을 하고 있다. 이번 대선 과정에서는 박근혜 후보 캠프의 종합상황실장으로 활약했다.대담=임혁 편집장정리 송창섭·사진 이승재 기자 realsong@moneyro.com