[스페셜]수익 안정적인 '매력 상권' 찾으려면

스페셜/ 팬데믹, 상가 투자 법칙을 바꾸다
[상가투자-스페셜③]

최근까지 주택 시장에 대한 규제가 이어지는 상황에서 투자 수요의 관심이 상당 부분 상업용 부동산 쪽으로 옮겨가는 현실이다. 상가 투자를 고려한다면 주택 시장과는 다른 관점으로 시장을 바라봐야 한다. 주택 시장의 임차 수요는 명확하기 때문이다.

상권 공간, 입체적으로 분석해야
본인이 해당 주택에 거주해야만 한다는 그 수요에 의해서 임대가격이 결정되고 또 그 결과치가 매매가격으로 연동된다. 하지만 상업용 부동산은 하나의 수요에 의해서 움직이지 않는다.
상권이라는 공간을 이용하고자 하는 기업체 수와 자영업자들의 숫자만큼이나 다양한 수요가 존재하기에 입체적으로 상업용 부동산을 분석해야 한다. 경기 순환 과정에서 과거와 달리 쇠퇴해 가는 업종들이 많이 몰려 있는 지역이나 트렌드에 뒤처진 상가 같은 경우에는 임대료도 하락할 것이고 공실도 늘어날 수밖에 없다.
반대로 최근 부상하고 있는 신종 업종들이 많이 집중된 지역이라면 그 지역은 번성할 것이고 임대료 상승이 가격에 반영돼 안정적 상승을 이어나갈 것이다. 부동산 시장 환경에서 언제나 그렇듯 부정적인 부분과 긍정적인 부분이 동시에 존재한다. 현재 부동산 시장에서 가장 부정적인 요인은 모두가 다 알고 있는 그 원인이다.
저성장 시대에서 한발 도약하기 위해 모두가 성장에 노력하고 있는 상황을 강하게 눌러 버리는 신종 전염병인 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 시대를 맞이하게 되면서 많은 이들이 고통을 겪고 있고, 또 그로 인한 경기 침체 상황이 상가 시장에도 많은 영향을 미쳤다.
그러나 주택 시장에서도 이미 경험을 했듯 경기가 좋지 않다고 해서 최종적으로 부동산 시세를 결정짓는 요인으로 작용하지 않는다.

금리와 통화량의 지표
현재 시장 환경에서 중요해진 부분은 바로 금리와 통화량 지표다. 한국은행 2021년 통화신용정책 운영 방안의 전체적 내용은 경제 불확실성이 높은 상황이기 때문에 완화적인 통화정책을 이어나가는 스탠스다. 즉, 0.5% 기준금리가 당분간 계속 유지될 것으로 본다.
시중 통화량을 나타내는 대표적인 지표인 광의통화량(M2평잔, 표 참고)은 2021년 2월 기준으로 3200조를 넘어섰고 전년 동기 대비 증감률은 10.7%가 증가했다. 저금리와 통화량은 주택 시장에만 한정되는 것은 아니다. 몇 년간의 주택 시장에 대한 각종 규제로 예전보다 많은 유동성이 지속적으로 상업용 부동산으로 움직였다.
물론 한국 부동산이 발표한 올해 1분기 전국의 중대형 상가 공실률이 13.0%로, 지난해 4분기에 비해 0.6%포인트 상승한 것처럼 공실률은 높아지고 있지만, 상가 시장에서도 분명 부정적인 부분과 긍정적인 부분을 공존하고 있기에 위험이 될 만한 요인들을 찾아서 제거하면서 답을 찾을 것이라고 본다.
상가 투자를 위해선 상가를 이용하는 고객들의 수요와 유동인구의 흐름을 파악해야 한다. 부동산의 이용 실태를 알아보기 위해 부동산이 있는 현장에 직접 가보는 활동인 임장 활동을 통해서 해당 상가를 파악해야 한다. 다양한 시간대와 요일별로 반복적 방문을 통해 상권 분석의 정확도 높일 필요가 있다.
단순 유동인구의 흐름만이 아닌 유동인구의 머무르는 시간은 더 중요하다는 것도 명심해야 한다. 상권에 맞는 최적의 상가 용도를 확인해야 하고 상가 투자 전 수익률과 공실률을 미리 파악해야 한다.

안정적인 상가, 수익률 낮지만 공실 리스크 크지 않아
서울 및 수도권의 핵심 상권은 일반적으로 수익률이 높지 않다. 공실 리스크가 시장에서 수익률로 반영됐다고 봐야 한다. 안정적인 상가는 수익률은 낮지만 공실리스크는 크지 않다.
권리금이 형성된 상가의 임차인을 경우 안정적 운영이 되는 상가라고 판단해도 좋다. 현재 입점한 업종의 형태와 주변 배후 수요를 고려해 운영할 수 있는 입지 상가를 선택하는 것도 공실시 리스크를 줄일 수 있다.
신규 택지의 상권이 자리 잡기 위해선 상당 기간 필요하다. 그 기간을 견뎌야 차익실현도 기대할 수 있기에 안정적 임대수익은 상가 투자 시 중요 요소다. 노출성이 좋은 상가를 선택해야 조금 더 다양한 임차인들의 선택을 받을 수 있다.
현재 ‘어떤 지역의 상가를 매입할까’라고 고민한다면 자금 규모에 맞는 지역과 위치의 상가 투자가 돼야 한다.
2018년 11월 시작된 기준금리 인하 정책은 장기간 이어져 사상 최저금리인 0.5%가 지속되고 있지만 경제 회복 기대감으로 미국 국채금리가 상승했고, 국내 은행도 시장금리를 올리는 추세다. 가용 가능한 자금으로 좀 더 보수적으로 상권을 선택해야 한다. 상가를 선택하기 위해서는 지역을 지탱하고 있는 수요층들이 적정하게 형성돼 있는가는 중요한 사항이다.
최근 부동산 정책 변화로 인해 수도권까지도 다양한 수요층이 이동했다. 해당 지역 상가 시장에 긍정적인 수요라면 소비 수준도 향상되고 그에 따른 객 단가도 높아질 것이다.
인구수가 증가하고 미분양이 해소된 지역도 상가 투자에 청신호가 켜지는 지역이라고 볼 수 있다. 운영하는 자금 규모가 크다면 배후 수요를 바탕으로 한 지역경제가 활성화되는 곳을 투자처로 고려해도 좋다.
양질의 일자리는 부동산 가격에 좋은 영향을 미칠 수 있기에 안정적 상가 투자를 고려한다면 지역 산업의 동향을 파악할 필요가 있다. 배후 수요가 받쳐주지 못한 고용 지역은 주중과 주말의 유동인구 차이가 확연하게 차이 날 수 있기에 피해야 할 지역이다. 학군과 업무지, 공원 등 지역이 다양성을 확보했다면 주중과 주말 모두 집객 요인이 많은 지역이라고 평가할 수 있다.
하지만 상가 투자를 낙관적으로만 볼 수는 없다. 서울의 주요 상권별 대표적인 곳들의 임대료지수를 봤을 때 2020년 4분기 대비 2021년 1분기의 임대료지수가 전반적으로 하락하고 있는 모습은 분명하다.

주거 배후세대가 풍부한 상권·상가 안정적
도심 쪽 업무지역의 대형 오피스 빌딩의 공실률도 높은 수준이고 임대료도 점점 하락하고 있다. 이 지역에 근무하는 직장인들에 의해서 상당 부분 운영돼온 도심권의 상권도 과거 대비 경쟁력이 약해졌다고 해석할 수 있다. 서울 도심지 안에서도 이런 편차는 벌어지고 있다.
상권의 양극화로 나타나고 있다. 지역의 콘텐츠를 잃은 명동 상권은 수많은 관광객 수요가 이탈할 수밖에 없는 상태가 수치로 반영이 되고 있다. 주머니 사정이 넉넉하지 못한 도심권 소규모 상가는 더 취약해질 수밖에 없다. 코로나19로 도심권 오피스 타운의 재택근무 확산도 도심권의 소규모 상가에 영향을 미쳤을 것이다.
현재 시중 유동성이 확대됐으나 현재 금리 수준과 금리 방향성에 대한 지속성 여부는 상가 시장의 리스크다. 재닛 옐런 미국 재무장관이 팬데믹 위기를 딛고 급반등 중인 미 경제의 과열을 막기 위해 기준금리 인상 필요성을 처음으로 시사했다. 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 연준)가 수차례 공언한 만큼 지금 당장 금리 인상은 없겠지만 금리 인상 여건이 형성되고 있다.
한국은행 역시 연내 기준금리 인상이라는 카드를 시장에서는 배제할 수는 없다. 또한 정부와 여당이 상가 업무용 부동산에도 주택과 같은 대출 규제를 적용하는 방안을 고려하고 있기에 상가용 부동산 대출 규제가 작동할 경우 상가 거래량 감소와 코로나19가 회복된 이후에도 상권 활성화를 기대하기는 어렵다.
이렇게 리스크가 많은 시장 환경에서 상가를 운영하기 위해서는 주거 배후세대(상가 또는 점포 등의 이용이 예상 되는 수요자)가 풍부한 상권의 상가가 안정적이다.
대중교통이 다양하게 갖춰 있는 복합 역세권 상권이라면 유동인구를 확보할 수 있고 다양한 변수를 극복할 수 있을 것이다. MZ(밀레니얼+Z) 세대로 일컬어지는 20·30세대 소비 패턴과 영향력도 이해해야 부동산 시장을 해석할 수 있다. 자신을 표현하는 것에 익숙한 젊은 세대들의 니즈에 맞는 인테리어를 구성한 상가와 소비 동선이 짧은 지역의 상권이 최근엔 매력적인 상권이다.

글 송승현 도시와 경제 대표