무상으로 타인의 부동산을 사용한다면 증여세 과세될 수도
현행 ‘상속세 및 증여세법’에서는 타인의 부동산을 무상으로 사용함에 따라 이익을 얻는 경우 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 보고, 부동산 무상사용이익에 대해 무상 사용자에게 증여세를 과세하도록 규정하고 있다. 다만 그 부동산 무상사용이익이 5년간 1억 원 미만인 경우와 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택을 무상으로 사용하는 경우에는 과세하지 않도록 하고 있다.
즉, 자녀가 부모의 주택을 무상으로 사용해 계산된 무상사용이익이 1억 원 이상일 경우에는 증여세를 납부해야 하지만, 주택 소유자인 부모와 함께 거주한다면 부동산 무상사용이익 규모에 상관없이 증여세가 과세되지 않는다.
부동산 가격에 따라 증여세 과세 여부 달라져
그렇다면 부동산 무상사용이익은 어떻게 계산할까. 부동산 무상사용이익은 무상 사용 개시일부터 5년 단위로 계산하며, 부동산가액의 2%를 매년 적정임대료로 보아 5년간의 임대료의 10%를 현재 가치로 환산해 계산한다. 만약 5년이 경과한 후에도 계속해 해당 부동산을 무상으로 사용하는 경우에는 5년이 되는 시점 이후 새롭게 무상 사용을 개시한 것으로 보아 다시 5년간의 부동산 무상사용이익을 계산해야 한다. 부모가 보유하는 아파트에 자녀가 무상으로 거주하는 경우 무상사용이익은 아파트 가격에 따라 <예시>와 같이 계산된다.
유상으로 임대 시에도 일정 금액 이상 수령해야
만약 자녀가 부모의 주택을 사용하며 일정 금액을 지급한다면 증여세를 피할 수 있지 않을까. 그러나 자녀가 부모에게 1년간 지급한 총 임대료가 상증세법상 적정임대료 수준에 미치지 못하는 경우에도 증여세는 과세된다. 다만 적정임대료와 실제 지급한 임대료의 차액이 적정임대료의 30% 미만인 경우에는 과세되지 않는다.
상증세법에서는 해당 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인 간 통상적으로 거래되는 임대료를 적정임대료로 보는 것이 원칙이나, 불분명할 경우 앞서 살펴본 부동산가액의 2%를 적정임대료로 보도록 규정하고 있다.
예를 들어, 시가 15억 원인 부모 소유 아파트를 월 200만 원에 임차하는 경우에 있어서 시가에 해당하는 제3자 간 임대료 수준을 확인할 수 없다면 상증세법상 적정임대료는 연간 3000만 원(15억 원 × 2%)으로 산정하게 된다. 따라서 실제 지급한 연 2400만 원과의 차액 600만 원은 적정임대료의 30%(900만 원) 이내에 해당하므로 증여세가 과세되지 않는다.
글 이용 파트너·양재영 공인회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀
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