피상속인의 사망으로 인한 주택 취득은 일반적인 매매 및 증여와는 성격 자체가 다르다. 본인들의 의지와는 상관없이 발생하고, 취득 시기 또한 조절할 수 없기 때문이다. 이러한 이유로 상속 주택에 대해 세법에서는 민법상 매매계약과 증여계약이 다르게 규정된다.
상속 주택 취득 원인·주택 수 따른 취득세율 주의해야
상속 주택을 취득하는 경우부터 살펴보면 현재 취득세는 2020년 8월 12일부터 주택 수에 따라 취득세가 중과되고 있다. 취득 원인과 주택 수에 따라 취득세율이 달라질 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.
상속 주택은 취득세 중과가 적용되지 않고 매매와 증여로 인한 취득에 비해 취득세율이 낮다. 상속을 원인으로 한 취득이기 때문에 불이익이 아닌 혜택을 주고 있는 것이다. 일반적인 매매계약에 따른 취득세율은 1주택자의 경우 1.1%에서 3.5%, 다주택자는 8.4%에서 13.4%의 세율이 적용된다.
또한 무상취득(증여)의 경우 4%(조정대상지역 외), 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택(1세대 1주택을 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 제외)을 증여하는 경우에는 12.4%에서 13.4%의 세율을 취득세로 부담해야 한다. 하지만 상속 주택의 취득세율은 2.96%에서 3.16%이며 상속인이 무주택자라면 0.96%만 부담하면 된다. 또 상속 주택을 보유한 상태에서 추가로 주택을 취득하는 경우 상속 주택은 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속인의 소유 주택 수에 포함하지 않는다.
종합부동산세 계산 시 상속받은 주택의 지분율이 20% 이하이고, 상속 지분의 공시가격이 3억 원 이하라는 두 가지 요건을 모두 만족하면 상속 주택을 주택 수에서 제외하는 특례도 있다. 안타깝게도 이러한 특례 요건을 만족해 혜택을 보는 경우는 많지 않다.
이러한 상황을 개선하기 위해 최근 발표된 시행령 개정 내용에 따르면 종합부동산세 세율 판단 시 주택 수를 산정할 때 상속 주택을 일정 기간 동안 주택 수에서 제외할 예정이다. 상속 주택이 수도권 및 특별자치시(읍면 제외), 광역시(군 지역 제외)에 있는 경우에는 2년, 그 외 지역에 소재한 경우에는 3년 동안 종합부동산세 세율 판단 시 주택 수에서 제외하는 것이다.
여기서 주의할 점이 하나 있다. 완화 방안이 시행되더라도 상속받은 주택으로 인해 1세대 2주택자(일반 주택 + 상속 주택)가 된 다주택자들의 세 부담이 늘어날 가능성이 높다. 이는 세율 적용 시 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않을 뿐, 종합부동산세 계산을 위한 과세표준에는 합산되기 때문이다.
이렇게 되면 1주택자로서 받을 수 있는 기본공제는 11억 원이 아닌 6억 원으로 줄어든다. 그리고 연령·보유 기한과 관련된 세액공제 혜택도 적용받지 못하게 된다. 상속 주택으로 인해 기존 1세대 1주택자의 지위를 상실하게 돼 최대 80%의 세액공제 혜택이 사라지게 되는 것이다. 중과세율 부분에서만 한시적으로 세금 혜택을 주겠다는 것이다.
상속 주택을 양도하는 경우 발생할 수 있는 양도소득세에 대해 살펴보면, 일반 주택을 1채 소유한 세대가 별도 세대원인 피상속인으로부터 주택을 1채 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 먼저 양도하는 일반 주택은 양도 당시 2주택임에도 불구하고 양도세 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
단 여기서 주의할 점이 또 하나 있다. 일반 주택을 보유한 상태에서 상속 주택을 취득하는 것이 아닌 상속 주택을 보유한 상태에서 2013년 2월 15일 이후 일반 주택을 취득한 후 먼저 양도하는 경우에는 비과세가 적용되지 않는다는 점이다.
그렇다면 일반 주택이 아닌 상속 주택을 먼저 양도하는 경우에는 어떻게 될까. 피상속인이 주택을 여러 채 상속한다고 해도 하나의 주택만 상속 주택으로 인정한다. 상속 주택의 혜택은 1채만 받을 수 있다는 것이다. 상속 주택을 일반 주택보다 먼저 양도하는 경우에는 양도세 비과세 특례가 적용되지 않고 양도세가 부과된다.
다행인 점은 상속 주택을 5년 안에 양도하는 경우에는 2주택자라도 중과하지 않고 일반세율로 과세한다는 것이다. 상속 주택의 양도 시점이 5년 후이고, 상속 주택이 조정대상지역에 있다면 기본세율 20%포인트의 세율이 적용된다. 기존 주택과 상속 주택 모두 양도세 비과세를 받기 위해서는 일반 주택을 먼저 양도한 후 상속 주택을 양도해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다. 이 경우엔 일반 주택 및 상속 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다.
즉, 양도 순서가 중요하다. 상속으로 인한 주택 취득은 상속인들의 의지와는 무관하게 찾아오는 경우가 많다. 각 세법에서 상속 주택에 대한 세금을 부과할 때 일반적인 매매와 증여는 다르게 규정하는 이유다.
상속으로 인한 취득은 일반적인 취득과 성격이 다르고, 상속인 각각의 상황마다 세금에 대한 판단 및 부담도 달라진다. 본인의 상황에 맞는 최선의 방법이 무엇인지를 종합적으로 판단해야 한다. 부동산 관련 세금이 나날이 복잡해지는 상황에서 절세를 위해서는 세무전문가와 사전에 상담하는 것은 선택이 아닌 필수다.
글 정태일 국민은행 WM스타자문단 세무전문위원(공인중개사)
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