토지 투자, 취득 시점부터 절세하자
옛말에 "구더기 무서워 장 못 담그랴"라는 말이 있다. 40대 맞벌이 직장인 부부 김토지(가명) 씨와 이땅(가명) 씨의 상황도 그러하다. 이들은 최근 여윳돈이 생겨 토지 투자에 관심을 갖기 시작했다. 향후 가치 상승과 안전자산이라는 점이 매력으로 다가왔다.
하지만 세금에 대한 부담감에 주저하고 있다. 토지 관련 세금도 다른 부동산과 마찬가지로 복잡해서 땅의 종류와 용도에 따라 세금이 다르게 부과되기 때문이다. 하지만 토지 전문 세무사들은 기본적인 세금 부과 원칙만 이해한다면 얼마든지 절세가 가능하다고 입을 모은다.
부부 공동명의 절세 포인트
부부 중 1인 명의로 토지 소유할 때와 공동명의 보유할 때 세금에 대해 일장일단이 있다. 이때 토지 취득 전 절세까지 고려해 장단점에 따른 세액 차이를 예측해보는 것이 좋다. 처음 1인 명의로 토지를 취득했다가 공동명의가 더 부부에게 장점이 될 것이라고 생각돼 뒤늦게 배우자에게 토지의 지분을 증여한다면 최초 취득 시 취득세를 1회 납부한 후 증여 시점에 재차 취득세를 납부하게 돼 취득세를 2번 납부하는 꼴이 된다.
토지 지분증여는 부모가 자녀 내외에게 증여할 때에도 똑같이 응용할 수 있다. 자녀에게만 지분 전부를 증여한다면 증여세의 누진세율이 높아지기 때문에 자녀의 배우자인 사위 또는 며느리에게도 지분을 분산해 증여하면 토지 지분증여의 장점을 똑같이 볼 수 있다.
배우자 간에는 10년간 증여재산공제가 6억 원으로 다른 가족관계보다 월등히 높다. 그렇기 때문에 10년 주기로 증여세가 발생하지 않는 증여재산공제액인 6억 원까지 증여해 절세할 수 있다. 부부 중 1인의 상속세가 과도할 것으로 예측된다면 배우자에게 6억 원의 증여를 통해 미래의 상속세도 절세할 수 있다.
우리나라는 피상속인이 상속 개시 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산가액이 있다면 이를 합쳐서 상속세를 계산하게 된다. 그러므로 미리 증여해 상속재산을 분산한다면 고율의 누진세율인 상속세를 절세할 수 있는 것이다. 특히 토지는 지속적으로 가치 상승이 발생하는 재산이므로 빠른 시일에 공동명의를 통해서 부의 이전을 하면 미래의 가치 상승분은 온전히 배우자의 몫이 된다.
취득가액을 높여 양도세 절세
증여일 당시의 재산가액을 시가로 평가해 이를 통해 증여세가 계산된다. 해당 토지의 유사 매매사례가액이 있다면 유사 매매사례가액을 활용할 수 있고 없다면 감정평가를 통해서 증여재산공제인 6억 원에 맞춰 비율을 증여한다.
간혹 부부 공동명의는 무조건 비율을 5대5로 해야 하는 줄 알고 있는데, 토지의 재산가액이 30억 원이라면 20% 정도만을 배우자에게 증여해 6억 원의 증여재산공제액에 맞추어서 지분증여가 가능하며 이를 통해서도 절세 효과는 충분히 가져갈 수 있다.
1인 명의에서 부부 공동명의로 증여한 후 5년이 지나서 양도하면 인별로 납부하는 양도소득세 계산 구조로 인해 양도차익이 분산되고 증여자보다 높은 취득가액으로 증여를 받았다면 낮은 양도차익이 산정돼 양도세를 절세할 수 있다. 여기서 유의할 점은 증여 예정 토지의 최초 취득가액보다 현재 증여재산가액이 낮지는 않은지 살펴봐야 한다는 점이다.
예를 들어 김토지 씨와 이땅 씨 부부가 3년 전에 A지역의 토지를 14억 원에 취득했는데 현재 가격이 올라 시세는 20억 원이라고 가정해보자. 증여 시점에 유사 매매사례가액이 없다고 해서 이 땅의 현재 공지시가 8억 원으로 산정해 지분 50%를 증여한다면, 지분 50%에 대해서는 오히려 최초 취득가액의 지분 50%인 7억 원보다 증여취득가액이 기준시가의 지분 50%인 4억 원이 돼 3억 원이나 낮아져 버린다.
이는 미래 양도 시점에 취득가액 분산 및 취득가액을 높여서 양도세를 줄이려고 했던 절세의 목적이 달성되지 않게 된다. 이런 상황에서는 해당 토지를 감정 평가해 이를 시가로 활용한 증여를 하는 것이 좋다.
배우자의 경제적 자력 형성...현금 유동성 확보
부부 중 1인의 경제적 자력이 없고, 앞으로도 소득 창출이 힘든 상황이라면 배우자 간 증여를 통해 부의 이전을 한 후 해당 토지의 양도를 통해 현금 유동성을 합법적으로 확보할 수 있다.
특히 증여 시점에는 6억 원까지 증여했지만 양도 시점에는 재산의 가치 상승으로 인해 더 높은 유동성으로 돌아올 수 있다. 이를 마중물 삼아 추후 재산 형성을 이어간다면 세무서의 자금출처 조사 등 소명 요청에도 명확히 본인의 소득을 증빙할 수 있다.
오래전에 취득한 토지의 취득가액이 너무 낮아서 고액의 양도세가 예상되면 이를 줄이고 싶을 것이다. 그래서 양도 전에 배우자에게 증여해 낮은 취득가액을 높인다면 양도세를 줄일 수 있다고 생각할 수 있다. 이를 막기 위해 세법에서는 증여자와 수증자의 관계가 부부라면 ‘이월과세’ 규정을 적용해 과세 형평을 도모하고 의도적인 조세회피를 방지하고 있다.
‘이월과세’란 거주자가 5년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 또는 특정시설이용권을 양도할 때 그 취득가액은 증여자의 취득 당시를 기준으로 계산하는 것을 말한다. 보유 기간 또한 증여자가 해당 자산을 취득한 날부터 계산해 장기보유특별공제 및 세율을 적용한다.
결국 증여 후 5년 이내에 수증자가 토지를 양도하더라도 취득가액은 증여자의 원래 취득가액으로 계산돼 취득가액을 높이면서 증여해 양도세를 절세하고자 했던 목표를 이룰 수가 없다. 그러므로 증여 후 꼭 5년 이후에 양도하도록 하자.
2023년 전 증여해 취득세를 절세하자
현재 상속·증여 취득세 과세표준은 시가표준액인 공시지가로 하고 있다. 그러나 2023년부터는 취득세 과세표준을 기존 공시지가인 ‘시가표준액’에서 취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사 매매사례가액 중 가장 최근 거래가액인 ‘시가인정액’으로 적용되고, 시가인정액이 없을 경우에 후순위로 ‘시가표준액’을 적용하게 된다.
토지의 공시지가는 대부분 시세의 70%가량으로 좀 더 낮은 가액이라고 볼 수 있다. 그러나 2023년부터는 혹여 토지에 감정가액, 공매가액 또는 유사 매매사례가액이 있다면 이를 일종의 ‘시가’로 보아 이를 기준으로 취득세를 과세하게 된다. 즉, 증여취득세가 더 높아질 수 있으므로 2022년 이내에 증여해 취득세를 절세하는 게 좋다.
‘전, 답, 과수원’인 농지를 취득한다면 ‘농지법’상 농지 취득 가능 여부를 파악해야 한다. 최근 공익수용 관련한 공공기관 종사자의 부동산 투기 사실이 계속 밝혀지면서 부동산 정책에 대한 신뢰가 땅에 떨어졌고 국민들은 분노했다. 이에 지난 문재인 정부는 부랴부랴 2021년 3월 29일 부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책을 내놓았다.
이 대책의 일환으로 ‘농지법’이 대거 개정됐고 이로 인해 농지취득자격증명 심사가 강화됐다. 농지를 취득하기 위해서는 꼭 농지취득자격증명 심사를 통과해야 한다. 농업인이 아닌 자가 농지를 취득해 투기하는 것을 막겠다는 취지다. 이에 따라 기존에 있던 의무 기재사항에서 취득 예정자의 직업, 영농 경력 및 영농 거리를 추가했고 관련 증명서류 제출을 의무화했다.
또한 소유자별 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지 위치 표시도 의무화가 된다. 농지의 소액 지분을 취득하는 기획부동산 거래를 막겠다는 의도다. 이외에 주말·체험영농의 경우에도 영농계획서 작성 및 증명서류를 제출해야 한다. 자격 심사가 더 엄격해지는 만큼 민원 처리기간도 더 늘어나며 거짓, 부정으로 증명서류를 제출하면 과태료까지 부과된다. 그러므로 농지 취득에 있어서는 단순히 토지를 증여하는 것이 아니라 농지취득자격증명 심사도 있다는 것을 인지해야 한다.
또한 부부 중 1인이 경제적 활동으로 인해 농사에 전업하지 못할 수 있다. 그렇다면 미래 양도 시점에 ‘비사업용토지’가 될 확률이 높다. 세법에서는 토지의 공부상 지목과 관계없이 실제 사용 현황인 현황지목에 따라 비사업용토지를 판단하며 토지를 현황지목에 맞게 사용하지 않는 경우에는 비사업용토지로 보아 양도세율에 10%가 중과된다.
토지를 현황지목에 맞게 사용하는 요건 중 소득 요건이 있는데 연 3700만 원 이상의 사업소득금액과 총급여액이 있거나 업종별 일정 금액 이상의 사업체를 운영 중이라면 그 연도에는 아무리 농사를 본인이 지었다고 하더라도 자경 기간으로 인정받을 수 없다.
비사업용토지로 양도하게 되면 오히려 일반 세율에서 10%포인트의 세율을 추가한 중과세율을 적용받기 때문에 당초 부부 공동명의를 통해 부의 이전을 하려했던 것이 양도세로 인해 크게 감소하는 결과를 초래할 수 있다. 그러므로 미리 세무사와 시뮬레이션을 통해 미래 양도세 부분까지 고려해 부부 공동명의를 진행하는 것이 현명하다.
글 이장원 세무사
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