전세를 주고 있는 아파트를 최근 결혼한 외동딸에게 증여할까 고민하고 있습니다. 절세와 관련해서 고려해야 할 점들을 알려주시면 감사하겠습니다.
Solution
딸이 아파트를 증여받으면서 부모의 전세보증금 반환 채무를 인수하는 경우, 해당 아파트의 시가에서 전세보증금을 차감한 금액만큼 증여세 과세 대상(자녀 부담)이 됩니다. 다만 여기서 전세보증금만큼은 딸에게 유상으로 양도되는 것이므로, 이 금액이 부모의 당초 취득가액을 초과한다면 그 차액만큼 양도소득세 과세 대상(부모 부담)이 됩니다. 따라서 이 부분은 조정대상지역의 다주택자에게 적용되는 높은 양도세율이 적용될 수 있으므로 주의해서 살펴보아야 합니다.
증여 부분의 경우, 해당 아파트의 시가를 어떻게 평가하느냐에 따라 딸의 증여세 부담액이 달라질 수 있습니다. 실무적으로는 별도로 감정평가를 받는 경우 또는 유사 매매사례(거래 시세)를 적용하는 경우가 많습니다. 감정평가를 받아 그 금액으로 증여세를 신고‧납부하는 경우, 10억 원이 넘는 부동산의 경우에는 감정평가를 서로 다른 2곳에서 받아 그 평균 금액으로 신고하게 되며, 그보다 낮은 부동산의 경우에는 1곳에서만 감정을 받아도 무방합니다. 비록 감정평가 수수료가 든다는 단점이 있지만, 일반적으로 감정평가 금액이 사례 매매가액보다 약간 낮은 경우가 많다는 점을 참고할 수 있겠습니다.
반면 사례 매매가액으로 증여세를 신고‧납부하는 경우, 별도의 감정평가 수수료가 필요하지 않지만, 증여일 전후 6개월 이내에 증여 부동산과 유사한 물건이 높은 가격으로 거래되는 경우 당초 예상보다 증여세가 증가하는 상황이 초래될 수 있습니다. 따라서 부동산 시장이 조정기 또는 하락기에 있다면, 사례 매매가액을 선택하는 것도 대안이 될 수 있겠습니다.
비교 대상의 선정에도 유의해야 하는데, 예를 들어 층수나 조망권 등을 고려해 아파트 가치가 달라진다는 논리가 가능하므로 고층 아파트를 증여하면서 며칠 전 거래된 저층 아파트 매매가격을 적용하기 어려울 수 있다는 점을 참고해야 하겠습니다. 통상 공시지가가 동일하게 책정되는 물건의 가격으로 신고‧납부하는 경우가 많습니다.
아파트를 딸에게 증여하는 경우와 비교해 아파트의 50% 지분을 딸과 사위에게 각각 증여하는 경우, 딸과 사위가 각각 부담하는 증여세 과세표준이 낮아져 증여세율이 낮아질 수 있으므로 이를 고려해볼 수 있겠습니다. 다만 그와 같이 누가 증여를 받을지 고민할 때는 전세보증금 반환 채무에 대한 상환 자력을 살펴보아야 합니다. 증여 이후 임차인과의 전세 계약이 종료되면 그 전세보증금을 상환해야 할텐데, 누가 어떤 자금으로 상환했는지 과세관청에서 점검하기 때문입니다.
증여를 한 부모뿐만 아니라 공동명의로 재산을 보유하고 있는 부부간에도 10년간 6억 원을 초과하는 범위로 증여가 이루어질 경우 그 또한 증여세 과세 대상이 되기 때문에 전세보증금 반환 채무의 상환 자력을 미리 검토할 필요가 있겠습니다.
이은총 김앤장법률사무소 변호사
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