매거진한경

# 법으로 읽는 부동산

상가 건물 권리금 회수, 기회 보장에 관한 예외 조항을 살펴라[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]상가 건물 임대차의 경우 임차인이 그 상가 건물에 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된 지명도와 신용 등의 경제적 이익을 회수하기 위해 권리금을 주고받는 상관행이 있다. 그리고 2015년 5월 13일부터 이 권리금에 대한 명문 규정이 상가임대차법에 도입됐다.이에 따라 임대인은 상가 건물 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특정 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다.또 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 해서도 안 되고 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우엔 그 손해를 배상해야 하는 것이 원칙이다. 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하려는 취지다.다만 상가임대차법은 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장과의 조화를 꾀하기 위해 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하더라도 권리금과 관련한 임차인의 손해를 배상하지 않아도 되는 예외 조항들을 두고 있다.‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’가 그중 하나다.이와 관련해 최근 대법원은 “임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우는 임차인이 아니라 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미한다”며 “위 조항에 따른 정

2022.02.25 17:30:07

임대차법 법으로 읽는 부동산
지역주택조합 탈퇴 네 가지 방법[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]아파트 값이 치솟으면서 저렴한 가격에 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있는 지역주택조합 사업이 유행처럼 전국적으로 확산되고 있다. 우리 주변에서도 가입자를 심심치 않게 찾아볼 수 있을 정도로 많은 이들이 가입했다.하지만 사업의 불안정성과 불확실성으로 인해 조합에서 탈퇴하기를 희망하는 조합원들이 늘어나는 부작용도 발생한다. 그리고 이와 관련한 많은 분쟁이 발생하고 있다. 그러면 지역주택조합은 과연 어떻게 탈퇴할 수 있을까.첫째 방법은 주택법 제11조의6에 따른 탈퇴다. 지역주택조합(추진위원회)에 가입한 자는 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합으로부터 탈퇴할 수 있다(주택법 제11조의6 제2항).탈퇴를 희망하는 이는 국토교통부령으로 정하는 청약 철회 요청서를 조합에 제출해야 하고 조합은 주택법 제11조의6 제4항에 따라 청약 철회 요청을 받은 때로부터 7일 이내에 분담금 예치 기관의 장에게 분담금의 반환을 요청해야 한다.예치 기관의 장은 반환 요청일로부터 10일 이내에 분담금 전액을 탈퇴자에게 반환해야 하도록 법에 명시됐다.즉 지역주택조합에 가입한 자는 가입 후 가입비를 예치한 때로부터 30일 이내에 어떠한 사유 없이도 자유로이 조합에서 탈퇴하고 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다.다만, 위 조항은 2020년 12월 11일부터 시행됐다. 그 이전에 지역주택조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다. 또 위 조항은 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 할 때 적용하기 때문에 2020년 12월 11일 이전에 이미 조합원 모집 신고를 한 조합에 가입한 자들에게는 적용되지 않는다는 사실을 참고할

2022.02.18 17:30:04

지역주택조합 법으로 읽는 부동산
부동산 임의 경매 시 후순위 근저당권자들의 대처법[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]채권자가 채무자에게 부동산 담보 대출을 하면서 1순위 근저당권이 된 후 다른 채권자가 동일한 부동산을 담보로 대출하면서 2순위, 3순위 등의 후순위 근저당권자가 되는 경우가 많다.그런데 채무자가 채권자(근저당권자)들에게 변제하지 못해 부동산 임의 경매가 진행될 때 여러 근저당권자들은 각각의 채권 최고액을 한도로 해 경매 대금을 그 순위에 따라 배당받으므로 상호 이해관계가 얽혀 있다. 이와 관련해 필자가 최근 선고된 대법원 판결을 이해하기 쉽게 각색해 봤다.C 씨는 100억원 정도의 토지 소유자다. 그는 A은행에 40억원을 연이율 5%로 담보 대출하면서 채권 최고액을 52억원으로 정해 위 부동산의 1순위 근저당권자가 됐다. 직후 B은행은 C 씨에게 최대 한도의 담보 대출을 요청받았는데 B은행은 향후 C 씨가 변제하지 못해 위 부동산 임의 경매가 진행되면 그 경매 대금이 현 시가의 70%인 70억원까지 떨어질 수도 있다고 봤다.그러면서 경매로 인한 제반 절차가 종료되는 시점을 위 A은행의 1순위 근저당권이 설정된 시점에서 약 2년 후일 것으로 예상했고 그러면 A은행은 약 44억원의 원리금(원금 40억원+2년 치 이자 4억원)을 배당받을 것이었기 때문에 위 부동산에 26억원의 담보 여력이 남아 있을 것이라고 판단했고(최소 경매 대금 70억원-A은행의 1순위자로서의 배당액 44억원) B은행은 20억원을 연이율 5%로 담보 대출해 줬다.그리고 채권 최고액을 26억원으로 설정해 위 부동산의 2순위 근저당권자가 됐다. 약 22억원의 원리금(원금 20억원+2년 치 이자 2억원)은 충분히 배당, 회수할 수 있을 것이라고 본 것이다.그런데 위와 같이 B은행의 2순위 근저당권이 설정된 후 A은행은 채권

2022.02.11 17:30:09

법으로 읽는 부동산 임의경매 근저당권
국가로부터 현명하게 토지 수용 보상 받는 법 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]국가나 지방자치단체 등 사업 시행자가 공익 사업을 위해 필요한 토지 등을 취득하거나 사용해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이때 원칙적으로는 협의 취득(매수)해야 하지만 만약 협의가 원활하게 이뤄지지 않는다면 강제로 취득(수용)할 수 있는 제도를 두고 있다.이를 ‘수용제도’라고 하고 방법은 토지 보상, 지장물 보상, 수목 보상, 영업 보상 등 다양하다. 이때 해당 토지 등의 소유자(수용 대상자)는 소유권을 국가와 지방자치단체 등에 이전하는 대가로 보상금을 받게 된다. 문제는 토지보상법에서 해당 공익 사업에 따라 토지 등의 가격이 변동됐을 때 이를 고려하지 않는다고 규정하는 점이다. 개발 이익을 배제하도록 하고 있고 사업 인정 고시일의 전 시점에서의 공시 지가를 기준으로 한 적정 가격으로 보상하도록 하고 있다.여러 문제를 갖고 있는 수용 보상 제도이런 규정에 대해 헌법재판소는 헌법이 규정한 정당 보상의 원리에 어긋나는 것이라고 할 수 없다고 판단했다. 법원은 이를 근거로 개발 이익을 포함한 현실적인 시가를 보상해 달라는 청구를 받아들이지 않고 있다. 하루속히 국회 입법으로 개선돼야 할 필요가 있다.이와 함께 토지보상법은 사업 시행자가 수용 재결 신청 전에 반드시 수용 대상자와 협의를 거치도록 하고 있다. 이때 사업 시행자는 협의를 위해 3인 또는 2인의 감정 평가업자가 산정한 보상액을 기초로 협의를 요청한다.대부분의 수용 대상자는 사업 시행자가 제시한 협의 금액에 수긍하지 않아 협의가 되지 않는다. 다만 수용 대상자는 추후 보상금 증액을 위해 협의 감정 평가 금액부터 최대한 증액하기 위한 노력이 필요하다. 그중 중

2022.01.21 17:30:07

법으로 읽는 부동산 소유권 이전
상가 권리금 회수청구권 판결에 쏠리는 눈 [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]임차인이라고 해서 늘 상가 권리금을 회수할 수 있는 것은 아니다. 다양한 이유로 이를 회수하지 못할 때가 있다. 그중 하나가 바로 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우다.쉽게 설명하면 임차인의 권리금회수청구권 행사에 대해 임대인이 ‘해당 점포를 1년 6개월 비워 두겠다’고 하면 권리금을 전혀 회수할 수 없게 되는 것이다.이로 인해 2015년 권리금회수청구권 제도 도입 당시부터 상가 임차인 단체로부터 이 법 조항이 ‘독소 조항’이라는 비판을 강하게 받았다. 하지만 이해관계 조정 역할로서의 기능을 갖고 있기 때문에 최종적으로 기간을 조정하는 정도로 입법화될 수 있었다.필자는 2015년 이 법이 생겨났을 당시 모 방송 토론회에 패널로 참가해 이 조항에 대해 논쟁한 적이 있었다. 법 시행 직후에는 ‘상가권리금 보호법 어떤 점을 주목해야 하나’라는 제목의 칼럼을 발표했는데 위 조항과 관련된 내용은 다음과 같다.우선 무리한 권리금 요구로 인해 자칫 권리금 자체를 인정받지 못할 우려가 있다. 개정법 제10조의4 제2항 제3호는 ‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 정하고 있다.예를 들어 임차인이 권리금 액수에만 집착해 미풍양속을 저해하는 등 임대 건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우 임대인이 1년 6개월 동안 임대 부분을 공실화하는 방법으로 대응하면 권리금 회수 기회 자체를 상실할 우려

2022.01.07 17:30:08

법으로 읽는 부동산 상가권리금 권리금회수
임차인의 ‘원상 회복’, 얼마나 해줘야 할까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대부분의 주택이나 상가 건물에 대한 임대차 계약서에는 임대차 계약 종료에 따른 ‘원상 회복 의무’에 관한 내용을 명시하고 있다. ‘원상 회복 의무’는 임차인이 건물을 변경해 사용하다가 건물 임대차가 종료되는 시점이 되면 임대차 계약 당시의 상태로 회복시켜야 한다는 것을 의미한다.주택이나 상가 건물 임대차가 종료되면 임차인은 변경 부분 전부에 대해 원상 회복 의무를 부담해야 하는 것일까. 결론부터 말하면 반드시 그렇지는 않다. 임차인은 원상 회복시키는 대신 임대인의 동의를 얻거나 임대인에게 매수한 부속물을 일방적으로 임대인에게 매수할 것을 청구할 수 있는 경우가 있다.주택임대차보호법이나 상가 건물 임대차보호법에서 정하지 않은 사항은 민법을 따른다. 그런데 민법 제646조에는 ‘건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대해 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 이와 같다’고 명시했다.민법 제652조는 ‘위 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 했다.부속물 매수청구권은 강행 규정즉 위 규정을 강행 규정으로 정하고 있고 판례는 민법 제646조 에서 건물 임차인의 매수청구권의 대상으로 규정한 ‘부속물’을 ‘건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성 부분으로 부합되지 아니한 것으로서 어느 정도의 독립성이 인정되며 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건’으로 해석했다.그 예로 &ls

2021.12.24 17:30:07

법으로 읽는 부동산 임대차계약
상속 재산 사해행위취소소송, 언제까지 가능할까[조주영 변호사의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]공동 상속인이 된 채무자는 어차피 상속 재산을 취득해봤자 채권자에게 빼앗길 것을 우려한 나머지 상속 재산 분할 협의를 통해 아예 상속 재산을 취득하지 않는 경우가 자주 있다. 이때 채권자는 상속 재산 분합 협의를 취소하고 원상 회복(채무자의 상속 지분 등기 회복)을 구하는 사해 행위 취소 소송을 제기함으로써 권리 구제를 꾀한다.사해 행위 취소의 근거 규정인 민법 제406조에 따르면 전항의 소는 채권자가 취소 원인을 안 날로부터 1년, 법률 행위가 있은 날로부터 5년 내에 제기하도록 명시했다.여기서 ‘법률 행위(사해 행위)가 있은 날로부터 5년’의 해석과 관련된 흥미로운 대법원의 판결이 있는데 사안은 이렇다.부동산 소유자인 A는 2011년 8월 9일 사망했다. 그 배우자인 B와 자녀들인 C, D, E, F가 위 부동산을 공동으로 상속했다.상속 지분은 B가 11분의 3, 나머지 상속인들이 각각 11분의 2였다. 공동 상속인들은 위 부동산을 B가 단독으로 소유하는 것으로 상속 재산 분할 협의를 마쳤다.그런데 그 등기 접수일은 A의 사망일로부터 약 2년이 경과한 2013월 6월 14일 접수됐고 등기부상 등기 원인은 ‘2011년 8월 9일 상속 재산 분할 협의’로 기재됐다. C의 위 부동산 상속 지분 11분의 2는 그의 유일한 재산이었는데 B가 단독 소유하게 되자 C의 채권자인 원고는 2018년 3월 28일 B(피고)를 상대로 위 상속 재산 분할 협의가 사해 행위에 해당한다며 취소 소송을 제기했다. 채권자 권리 구제에 소홀한 판결 내려이와 관련해 대법원은 2021년 6월 10일 선고한 판결에서 “사해 행위에 해당하는 법률 행위가 언제 있었는지는 실제로 사해 행위가 이뤄진 날을 기준으로 판단하

2021.12.10 17:30:30

법으로 읽는 부동산 상속 분쟁
코로나19가 바꾼 재건축·재개발 조합 총회 풍경 [최혜진의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태는 재건축·재개발 사업에도 큰 영향을 미치고 있다. 한창 사업을 진행하고 공사해야 하는 구역에서 일정에 차질이 발생하고 있다.또 조합이 사업을 진행하려면 총회를 열어 조합원들에게 안건에 대해 그 의사를 확인해야 하는데 정부의 사회적 거리 두기 방침으로 인해 이전처럼 실내에서 많은 인원이 모여 총회를 열 수 없게 됐다. 총회를 열려고 해도 구청에서 집회 금지로 총회를 열지 못하게 하거나 장소를 구하지 못해 무산되는 일이 비일비재해졌고 급한 대로 야외에서 총회를 하느라 한여름 땡볕에 앉아 총회를 진행하거나 거리 두기 단계가 낮은 지방에서 총회를 여는 등 웃지 못할 일이 발생했다.최근 ‘위드 코로나’로 들어서 단계적 일상 회복에 나섰지만 총회는 여전히 사적 모임으로 개최하는 데 한계가 있고 언제 다시 거리 두기 단계가 강화될지 알 수 없기 때문에 이전처럼 총회를 개최하는 장소를 마련하거나 참석을 독려하는 것이 쉽지 않다.이런 문제를 보완하기 위해 총회의 의결권 행사와 관련해 도시 및 주거환경정비법이 올해 8월 일부 개정됐고 11월 11일부터 시행됐다. 의결권 행사와 관련된 내용을 살펴보면 기존에는 조합 총회에서 의결권은 서면결의서라는 형식으로 행사하거나 직접 참석해 현장 투표로 의결권을 행사하는 것이었는데 이에 더해 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있게 된 것이다. 투표 결과 조작 막을 방안 필요해그 내용을 살펴보면 이렇다. 재난 및 안전관리 기본법 제3조 제1호에 따른 재난 발생 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생해 시장·군수 등이 조합원의 직접 출

2021.11.26 17:33:02

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발 전자투표
주의해야 할 제소전화해의 효력과 한계[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]부동산 임대차 과정에서 ‘제소전화해(민사 분쟁이 생겼을 때 소송까지 번지는 것을 막기 위해 소송 전에 법관 앞에서 화해를 성립시키는 절차)’를 하는 경우가 많다. 임대차 계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리하는 것이 일반적이지만 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.의뢰인 A 씨는 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서 일정 기간마다 연장된 임대차 계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다.건물 전체 임대에 월차임도 3000만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차 계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.그런데 약 10년 동안 별문제 없이 임대차 계약 진행 중 차임 연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차 기간 내내 임차인은 습관처럼 2~3개월씩 차임 연체를 해왔다. 발생 가능한 명도 지연에 대비해야이를 참다 못한 임대인이 결국 계약 해지를 통고하고 계약 연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약 해지 통고 직후 임대차 계약 만기도 겹쳐 있어 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만 장기 입원 환자들이 많다는 이유로 자진 명도를 거부하면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도 집행 절차까지 들어가게 됐다.법적으로는 화해조서에 기한 집행이 바로 가능할 수 있었지만 문제는 병원의 수많은 입원 환자들 때문에 집행관이 적극적인 집행을 꺼리면서 이런저런 보완 대책을 임대인 측에 요구하는

2021.11.12 06:00:05

제소전화해 임대차계약 법으로 읽는 부동산
토지 위에 식재된 나무, 과연 누구 소유일까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]일반적으로 임야나 산 등을 사고팔 때 그 토지 위에 식재된 나무를 별도로 사고팔지 않는 경우가 흔하다. 이유는 간단하다. 가치가 상당한 나무들이 식재돼 있지 않거나 전체 매매 대금에 나무들에 대한 매매 대금까지 포함해 임야나 토지 가격이 매겨졌기 때문일 것이다.법적으로는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 하지만 ‘타인의 권원에 의해 부속된 것은 그러하지 아니하다’는 규정에 근거한다.즉 토지 위에 식재된 나무는 지상권·전세권·임차권 등과 같은 타인의 권원에 의한 것이 아니라면 그 토지의 소유권과 함께 매매된다는 것이다. 건물은 토지와 별개로 취급여기서 부합의 의미는 이렇다. 여러 개의 물건이 결합해 하나의 물건처럼 취급되는 것을 말하한다. 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나 분리하게 되면 경제적 가치를 심하게 감소시키는 경우를 포함한다. 그렇다면 토지 위에 식재된 나무를 그 토지와 독립해 거래의 객체로 하기 위해서는 어떻게 해야 할까.이와 관련해 대법원이 내린 판결문을 살펴보자. 과거 대법원은 “토지 위에 식재된 입목(필자 주 : 땅에 심어져 있는 나무 또는 그 집단)은 토지의 구성 부분으로 토지의 일부일 뿐 독립된 물건으로 볼 수 없으므로 특별한 사정이 없는 한 토지에 부합하고 토지의 소유자는 식재된 입목의 소유권을 취득한다”고 밝혔다.또 “토지 위에 식재된 입목을 그 토지와 독립해 거래의 객체로 하기 위해서는 ‘입목에 관한 법률’에 따라 입목을 등기하거나 명인 방법(필자 주 : 팻말·새끼줄 등으로 소유권자가 누구인지를 표시하는 방법)을 갖춰야

2021.10.29 06:01:05

법으로 읽는 부동산 임야
도시정비법에 따른 정보 공개 의무…정확히 알아야 형사 처분 면해[김정우의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]도시정비법은 재개발·재건축 조합장 등에 대해 정보 공개를 의무하도록 규정하고 있다. 토지등소유자가 정비사업에 관한 자료의 열람, 복사 요청 등 정보 공개 청구를 할 경우 조합임원은 15일 이내에 이를 따라야 한다. 위 의무를 위반할 경우 형사 처분을 받을 수 있다. 벌금 100만원 이상에 해당하는 형을 선고받으면 조합임원 결격 사유에 해당한다.이에 따라 정보 공개 업무는 매우 신중하게 처리해야 한다. 법원에서는 도시정비법에 명시적으로 규정된 사항 이외에도 정보 공개 의무를 부과하고 있어 법원 판결에 대해서도 주목할 필요가 있다. 토지등소유자들의 정보 공개 요청이 급증하고 있어 이와 관련해 주의해야 할 사항을 몇 가지 소개한다. ‘참석자명부’·‘서면결의서’ 등도 포함조합총회·대의원회 등 각종 회의 자료를 비롯해 조합원 명부, 토지등소유자의 명부도 공개 대상 자료에 포함돼 있는데 그중 조합원 명부의 전화번호를 공개해야 하는지에 대해 그간 하급심 법원에서의 판단이 엇갈렸다. 이와 관련해 최근 대법원은 “전화번호가 포함된 조합원명부는 사업 시행자가 토지등소유자의 열람·복사 요청에 응해야 하는 대상에 해당한다”며 “조합원들의 전화번호를 공개해야 한다”는 취지의 판결을 내린 바 있다.그런데 각 조합원들의 전화번호는 매우 민감한 개인 정보다. 개별 조합원들이 프라이버시 보호를 위해 자신의 전화번호 공개를 원하지 않는 이들도 많다. 전화번호는 도시정비법의 공개 대상 목록으로 명시적으로 규정돼 있지도 않다.이런 문제를 고려하지 않은 채 조합원들의 전화번호까지 공개

2021.10.15 06:05:26

법으로 읽는 부동산 재건축 재개발
명의 빌려준 부동산 담보로 받은 대출, 어떻게 해결해야 할까[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]대법원은 최근 전원합의체 판결을 통해 명의 수탁자가 제삼자에게 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정해 얻은 이익에 관해 명의 신탁자가 명의 수탁자를 상대로 직접 부당 이득 반환을 청구할 수 있다고 밝혔다. 종전의 대법원 판례를 계속 유지한 것이다. 사안은 이렇다.을은 매도인 갑으로부터 토지를 매수하면서 등기부상 소유자를 자신으로 하지 않고 아들인 병 명의로 소유권 이전 등기를 했다. 이후 병은 은행으로부터 5억원을 대출받으면서 담보로 이 토지에 6억원의 근저당권을 설정했다. 나중에 이를 알게 된 을은 “3자 간 등기명의신탁은 무효이므로 부동산 소유권을 갑에게 다시 이전하고 대출받은 5억원을 자신(을)에게 부당 이득금으로 반환하라”며 아들인 병을 상대로 소를 제기했다.대법원 전원합의체는 종전 판례대로 3자 간 등기명의신탁에서 명의 수탁자가 다른 사람에게 부동산을 매도하거나 근저당권을 설정하는 등 처분 행위를 한 경우 그 과정에서 명의 수탁자가 얻은 이익에 대해서는 명의 신탁자가 명의 수탁자를 상대로 직접 부당 이득 반환을 청구할 수 있다고 판시했다.“명의 수탁자는 부동산 소유자 아니야”구체적으로는 “명의 수탁자는 부동산 매매 계약의 당사자나 부동산의 소유자가 아니므로 부동산을 처분해 받은 대금을 정당한 권리자에게 반환해야 한다”며 “명의 신탁자는 매매 대금을 지급했음에도 명의 수탁자가 부동산을 처분하는 바람에 이를 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입었지만 명의 신탁자가 매도인에게 매매 대금의 반환을 구하거나 이행 불능에 따른 손해 배상 청구를 하는 것은 신의칙상 허용될 수

2021.10.01 06:04:02

법으로 읽는 부동산 담보 대출 명의신탁 부동산 명의
현금청산자, 세입자를 겨냥한 재개발 조합 소송대처법은 [유재벌의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]재개발조합은 관리처분계획 인가·고시 이후 현금 청산자, 세입자 등을 상대로 부동산 인도 소송(명도 소송)을 제기한다. 민사법원은 수용 개시일 전에 수용 재결 보상금을 지급하거나 공탁하는 등의 방법으로 토지보상법에 따른 손실 보상이 완료된 경우에만 조합의 인도 청구를 인용한다.최근 재개발 조합은 신속한 이주·명도를 위해 해당 구역 내 명도 의무를 제때 이행하지 않을 것으로 보이는 현금 청산자와 세입자 등을 상대로 부당 이득 반환 청구 소송(및 손해 배상 청구 소송)을 제기하는 사례가 많아지고 있다. 이때 재개발조합이 주거 이전비, 이주 정착금, 이사비를 먼저 지급해야 부동산 인도 청구가 가능하다.그간 ‘토지보상법에 따른 손실 보상’에 토지, 지장물, 영업에 관한 보상금 외에 ‘주거 이전비, 이주 정착금, 동산 이전비(이사비)의 지급’도 포함되는지를 놓고 논란이 일어 왔다.과거 대법원은 “주거 이전비, 이주 정착금, 이사비 청구권은 정책적인 목적과 사회 보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격”이라며 “주거 이전비 등 지급 의무와 부동산 인도 의무는 이행상 견련 관계를 인정할 수 없다”고 판시한 바 있다.많은 하급심은 이 대법원 판결을 근거로 주거 이전비 등이 지급되지 않은 상태라고 하더라도 일단 수용 재결 보상금만 공탁됐다면 수용 개시일 이후 점유는 불법 점유라고 봐 재개발조합이 제기한 인도 청구와 부당 이득 반환 청구(및 손해 배상 청구)를 모두 인용했다.현재는 달라졌다. 최근 대법원이 “주거 이전비 등 보상은 도시정비법에 의해 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실 보상에

2021.09.10 06:06:02

법으로 읽는 부동산 재개발 재건축
‘갭 투자’ 전세 사기 의심 상황에 대처하는 법 [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]‘명의 이전에 따른 금전 부담 없이 오히려 수백만원을 받고 주택을 넘겨받을 수 있으니 사람을 구한다’는 취지의 구인 광고가 인터넷에 공공연히 올라오고 있다. 이런 광고는 시세 차익을 목적으로 하는 ‘갭 투자’ 전세 사기에 이용하기 위해 명의를 빌릴 사람을 구하는 광고일 가능성이 높다.기존 임대인이 전세 계약 후 타인에게 해당 주택을 이전할 때 보증금 반환 채무를 면할 수 있는 법을 악용하는 것이다.갭 투자 사기의 대략적인 구조는 다음과 같다. 예를 들어 한 채에 2억원에 분양(매매)하는 주택은 분양의 방법으로는 처분하기 어렵다. 하지만 임대차 계약의 방법으로는 충분히 처분할 수 있다. 이런 부분을 악용해 분양업자와 중개업자 등이 전세 사기를 설계한다.집 낙찰 받으면 형사 고소 불가분양과 달리 임대차 계약은 임대차 계약 기간 만료 후에 받은 보증금을 다시 반환해야 하는 의무가 있을 수 있어 보증금 반환의 연결 고리를 끊어 낼 수 있는 방법이 핵심인데 들러리 집주인을 끌어들여 사기에 참여시킨다.임대차 계약을 할 때는 번듯한 사업자 이름으로 소유 명의가 있다가 임대차 계약이 완료되면 들러리 앞으로 소유 명의가 넘어가면서 이를 통해 기존 분양업자는 임차인에 대한 보증금 반환 채무를 합법적으로 면제받을 수 있기 때문이다. 이런 일이 발생하는 배경은 대항력에 관한 다음의 판례 때문이다.대법원이 1989년 10월 선고한 판결문을 살펴보자.당시 대법원은 “주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것”이라며 “임대차보증금

2021.08.27 06:00:02

갭투자 임대차계약 법으로 읽는 부동산
이미 납부한 지역주택조합 가입비, 돌려받을 수 있을까 [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 부동산 가격이 천정부지로 치솟고 있어 아파트 청약에 당첨되는 것이 쉽지 않다. 이렇듯 주택 마련의 문턱이 높아지면서 최근 지역주택조합에 대한 관심이 유난히 뜨거운 모습이다.청약통장이 필요하지 않으면서 주변 아파트 시세 대비 합리적인 비용에 집을 살 수 있기 때문이다.하지만 지역주택조합에 가입할 때 주의해야 할 점들이 많다. 지역주택조합제도는 실제로 완공돼 입주하는 사례가 25% 정도에 불과하다.그때까지 걸리는 시간이 비교적 길다는 단점도 있다. 그럼에도 불구하고 아파트를 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있기 때문에 주택 마련의 꿈을 갖고 있는 많은 이들이 가입하는 것으로 보인다.하지만 막상 가입한 후 이러저러한 사정이 생기거나 마음이 바뀌어 지역주택조합 가입을 신청할 때 납부한 금액(이를 주택법에서는 ‘가입비등’이라고 한다)을 반환받아야 할 경우가 종종 발생한다.분양사의 기망 행위 증명할 필요 없어져그렇다면 이렇게 마음이 바뀌었을 때 이미 납부한 가입비등을 과연 반환받을 수 있을까. 아래에서 살펴볼 개정 주택법 시행 전후를 막론하고 분양 대행사의 기망 행위가 있었던 경우, 즉 토지 확보율을 허위로 고지했거나 신청인에게 거주 요건 등 조합원 자격이 없음에도 불구하고 계약이 가능하다며 가입시키는 등 분양 대행사가 계약의 중요 내용을 허위로 고지했거나 신청인에게 착오를 유발시킨 경우에는 신청인은 이를 이유로 가입 계약을 취소할 수 있었다.최근에는 가입비등 반환이 더욱 수월해졌다. 2020년 12월 11일부터 시행된 개정 주택법의 ‘조합 가입 철회 및 가입비 반환’규정에 따르면 주택조합의

2021.08.12 06:00:13

법으로 읽는 부동산 지역주택조합

처음 이전 1 2 3 4 다음 맨끝