매거진한경

# 최광석

과다한 비용 들어가는 증거조사 관행, 이제는 변화해야[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]민사재판 증거의 일환으로 녹취서 제출이 비일비재하다. 계약서 등 당사자 간에 합의된 명확한 서면이 없는 경우일수록 사실관계 다툼이 치열하게 되면서 직접 증거를 보완할 목적으로 녹취서가 자주 제출된다.녹취서는 녹음파일을 서류형태로 만든 것이다 보니 보다 근원적인 증거는 녹음파일 그 자체인 셈이다. 그런데 녹음파일 자체에 대한 증거조사는 ‘검증’이라 녹음파일을 재생해서 사건당사자와 판사가 함께 들어야 한다.또 검증실시 후에는 검증조서도 작성해야 하는 등 번거로운 점이 있다. 이 때문에 녹음파일을 녹취서로 만들어 ‘서증’ 형식으로 제출해 증거조사를 간소화하는 것이 현재 민사재판 실무가 됐다. 오히려 근원이라고 할 수 있는 녹음파일은 녹취서의 진실성을 뒷받침하는 정도로 매우 보충적으로 활용되고 있다.민사소송규칙상으로는 녹음파일 검증이 원칙이고 녹취서 제출은 법원의 요청이나 상대방 요구라는 예외적인 경우에만 이뤄지도록 하고 있지만, 증거조사 간소화 목적으로 녹취서 작성이 실무상으로는 필수절차가 되고 있다.게다가 녹취서의 신빙성 보장을 위해 녹취서 작성을 속기사무소에 맡기는 것이 오랜 관행이 됐다. 따라서 수십만원의 추가 비용은 고스란히 사건당사자 몫이다. 의뢰인의 비용 부담이라 소송을 대리하는 변호사 역시도 이런 관행에 별다른 문제제기를 하지 않다 보니 속기사를 통한 녹취서 작성은 수십 년간 지속된 재판 불문율이었다.하지만 녹취서 작성은 들리는 그대로를 워딩으로 작업하는 것이라 기본적으로는 기계적 업무인데, 비용으로 수십만원을 지출하는 것은 과다하지 않을 수 없다. 특히 음성

2024.04.06 08:26:09

증거조사 최광석 부동산 비용 관행
서울 방학동 화재 발생 아파트에 얽힌 경매 스토리[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]지난해 성탄절인 12월 25일 새벽 서울 도봉구 방학동 소재 아파트 3층 어느 호실에서 화재가 발생했다. 이로 인해 여러 명이 죽거나 부상당하는 참사로 이어졌다. 화재 사건을 취재하는 기자에게 자문하는 과정에서, 화재 당시 해당 아파트 호실이 경매 진행 중이라는 사실을 알 수 있었다.등기부등본 등 경매자료에 대한 확인 결과 감정가 약 10억원 정도인 해당 아파트에 채권최고액 기준 11억원 이상의 근저당권이 존재하는 등 해당 아파트 소유자는 과도한 부채에 시달리고 있었다. 비록 잔금미납되기는 했지만 두 번의 유찰 끝에 화재발생 두 달 전 무렵인 10월 중순 7억4000만원에 김모 씨에게 낙찰돼 조만간 집에서 쫓겨날 수 있는 위기까지 몰린 상태였다.그런데 낙찰자는 잔금 납기일인 11월 말까지 낙찰잔금을 납부하지 못하고 만다. 최근 부동산 시장 침체 기조에서 고가낙찰을 받았다는 후회 내지 잔금마련의 어려움 때문이 아닌가 짐작된다.만약 화재를 예상하지 못한 낙찰자가 잔금을 납부했더라면 어떤 결과로 이어질 수 있을까. 화재라는 사고에서 낙찰자는 구제될 수 있을까. 잔금납부로 확정적인 소유권을 취득하게 되면 그 후 화재 발생은 경매취소나 대금감액 사유가 될 수 없다.단지 화재 원인제공자에 대해 손해배상청구만이 가능하다. 만약 그 사람이 전소유자라면 무자력으로 인해 실제 배상은 거의 어려울 가능성이 컸을 것이다. 낙찰자 입장에서는 불행 중 다행으로 해당 호실에 대한 낙찰잔금 미납으로 비록 6400여 만원의 보증금을 몰수당할 수 있지만 전소에 가까운 화재 규모로 볼 때 더 큰 손해는 피한 것으로 짐작된다.그렇다면 화재 이후 경매절차는 어떻게 진행

2024.02.14 09:18:15

방학동 아파트 스토리 최광석 부동산
부동산 불황기에 등장하는 분양 마케팅, 무엇이 문제인가[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]최근 분양시장이 빠르게 냉각되면서 분양 촉진을 위한 여러 마케팅 방법이 나오고 있다. 이런 마케팅에 쉽게 속아 넘어가면 자칫 큰 손해를 입을 수 있다.그렇다면 우리가 주의해야 할 분양 마케팅에는 어떤 것들이 있을까. 먼저, 환매조건부 내지 시세차액반환 조건부 분양이다.분양계약을 한 뒤 일정시점이 지나 시세가 분양가에 미치지 못하면, 분양받은 가격으로 분양회사가 다시 되사주거나 차액만큼을 반환한다는 것이다.분양받은 후에 시세가 떨어질 것을 우려하는 소비자들을 공략하기 위한 마케팅 방법이다. 할인분양에 따른 차액보상도 같은 차원의 마케팅일 수 있다.둘째는 분양을 받기에 앞서 일단 전세를 살아보는 방식이다. ‘스마트 리빙’이라는 명칭으로도 불린다.부동산 불황기에 분양을 꺼리는 소비자들에게 일정 기간 거주할 수 있는 기회를 주는 것이다. 일단 살아보고 원할 경우 우선분양받을 수 있는 자격을 부여한다. 이는 거주하지도 못한 채 분양받게 되는 위험을 덜어주는 장점이 있다. 분양회사 측이 전세권등기를 해주면서 소비자를 안심시키는 경우도 있다.하지만 이런 분양 마케팅 역시 보이지 않는 함정이 있을 수 있다는 점을 충분히 고려할 필요가 있다.공통적인 함정은 약속을 위반했을 때 책임져야 할 분양회사의 자력이 불충분하다는 데 있다. 아무리 차용증을 꼼꼼하게 작성한다고 하더라도 돈이 한 푼도 없는 빈털털이에게 돈을 빌려주면 받을 방법이 없는 것과 마찬가지인 셈이다.분양회사는 분양이 마무리되면 사업을 청산하고 페이퍼컴퍼니로 전락하는 경우가 많아 분양 당시 약속이 지켜지지 못할 우려가 크다. 이 때문에 이행보증

2024.01.22 09:27:58

부동산 불황기 마케팅 최광석 분양
보증금 반환 청구, 지급 명령으로 신청할 때 장단점[최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 임대차 보증금 소송이 급증하는 가운데 지급 명령 신청에 대한 문의를 많이 받고 있는데 일반 소송에 비해 어떤 점이 장점인지, 단점은 무엇인지 정리했다. 우선 장점은 크게 두 가지로 정리된다. 첫째는 ‘판단을 받는 데까지 시간이 빠르다’는 점이다. 보증금 청구를 통상적인 소송 절차로 진행하게 되면 ‘변론’이라는 상호간 공방의 과정을 거칠 수밖에 없다. 간단한 보증금 사건이라도 소 제기 시점부터 판결받는 데까지 대략 4개월에서 6개월까지 시간이 소요된다. 반면 지급 명령은 채무자에 대한 변론(심문) 절차가 없기 때문에 신청한 후 대략 1개월 남짓이면 지급 명령을 받을 수 있다. 둘째 장점은 ‘절차 진행을 위한 비용이 저렴하다’는 점이다. 보증금 청구와 같이 별도의 감정 절차가 불필요한 사건은 법원 비용의 거의 대부분은 인지대라고 할 수 있는데 보증금 반환을 지급 명령으로 신청했다면 통상 소송 인지대의 10분의 1이라는 파격적인 금액에 해결할 수 있기 때문이다. 반대로 단점도 몇 가지 있는데, ‘자칫 절차가 더 지연될 수 있다’는 것이 첫째 단점이다. 절차 지연 소지는 크게 두 가지 이유에서 찾을 수 있다. 우선 ‘채무자가 이의 신청할 경우’다. 지급 명령은 채무자에 대한 심문 없이 바로 결정되는 반면 채무자의 이의 신청권을 보장한다. 이의 신청이 제기되면 채권자로서는 인지 보정, 관할 법원 이송 등 새로 소 제기된 것과 같은 절차를 밟아야 하기 때문에 지급 명령 절차를 위한 시간, 즉 1개월 정도를 허비한 결과가 될 수 있다. 절차 지연의 둘째 소지는 ‘원칙적으로 공시 송달이 불가하다’는 점에 있다. 지급 명령 결정이 확정되기 위해서

2023.08.27 07:58:00

한경비즈니스 사설칼럼 보증금 최광석 부동산 반환

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