주거이전비는 정비 계획에 관한 공람 공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3월 이상 거주한 자를 대상으로 한다. 반드시 도시정비사업의 시행에 따른 관리처분인가 고시일까지 계속 거주해야 할 필요는 없다.
위 요건에 해당한다면 사업시행계획 인가 고시일에 사업시행자의 주거이전비 지급 의무가 바로 발생하며 가구원 수에 따라 4월분의 주거이전비를 산정한다.
예컨대 사업시행계획 인가 고시일이 2020년 2분기인 경우, 주거용 건축물의 세입자의 주거이전비 산정액(4개월 분)은 다음과 같다.
위 요건에 해당한다면 사업시행계획 인가 고시일에 이사비 지급 의무가 바로 발생하며 주택 총면적을 기준으로 한 이사비를 각 산정한다.
예컨대 사업시행계획 인가 고시일이 2020년 2분기인 경우 주거용 건축물의 세입자의 이사비는 다음과 같다.
도시정비법이나 토지보상법에는 주거이전비의 소멸 시효에 관한 규정이 없다. 하지만 사업시행계획 인가 고시가 되면 주거용 건축물의 세입자들에 대한 주거이전비와 이사비 보상 내용이 확정되므로 이를 기산점으로 10년의 소멸 시효가 유추 적용된다고 볼 수 있다.
만약 사업 시행자가 임의로 지급하지 않는다면 주거용 건축물 세입자의 주거이전비와 이사비 청구권은 공법상 권리이므로 행정소송 중 당사자 소송으로 진행해야 한다.
게다가 주거이전비와 이사비 지급에 관한 규정은 강행 규정이어서 가사 사업 시행자에게 주거이전비 포기각서를 제출했더라도 그 포기각서는 무효이므로 사업 시행자에게 주거이전비와 이사비를 청구할 수 있다.
일부 사업 시행자가 주거용 건축물의 세입자가 먼저 정비 구역 밖으로 이주하면 지급하겠다고 하는 경우도 있다.
하지만 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항의 문언 자체에서 ‘공익 사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는’ 세입자를 주거이전비 지급 대상으로 정하고 있을 뿐 먼저 세입자가 이주했을 것을 전제로 하고 있지 않다.
오히려 주거이전비와 이사비의 문언과 취지상 주거이전비와 이사비 지급이 먼저 이행돼야 한다고 봄이 타당하다.
명의상 세입자와 실제 거주자가 다르고 나아가 명의상 세입자가 해당 정비구역 안에서 거주하지 않은 경우 실질적 세입자가 해당 정비구역 안에서 거주했다는 사실 등을 입증하면 주거이전비와 이사비 지급 청구권을 가질 수 있다.
사업 시행자가 주거용 건축물의 세입자에게 주거이전비와 이사비 보상 의무를 먼저 이행한다면 문제가 없을 것이다. 그러나 현실적으로는 사업 시행자가 여러 가지 이유를 들어 이를 불이행하거나 법령에 정한 금원보다 더 적게 지급하는 경우가 많다.
이 경우 도시정비 사업 분야에 많은 경험을 가진 법률 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것이 중요하다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
[본 기사는 한경비즈니스 제 1283호(2020.06.27 ~ 2020.07.03) 기사입니다.]
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