[커버스토리=위기 이후 기회를 잡아라…2021 재테크 전략]
-내년 내집 마련 청약 전략…노량진·남태령, 하남·성남 몰릴 듯
-2021, 바뀌는 청약제도 핵심은?...특공 소득요건 완화·거주 의무기간 늘어나
2021년 하반기부터 3기 신도시와 서울 내 공공 택지 사전 청약이 시작된다. ‘내 집 마련’의 꿈을 실현할 수 있는 좋은 기회다. 정부는 2021년 3만 가구, 2022년 3만 가구에 대한 공공 분양 사전 청약을 실시한다. 여기에 본청약 18만 가구, 임대 주택 13만 가구를 포함해 총 37만 가구를 2022년까지 공급한다. 정부가 추진하는 ‘127만 가구 주택 공급 계획’ 중 수도권 공공 택지 물량의 44%가 2022년까지 공급된다는 얘기다.
◆서울, 노량진·남태령 군부지 주목
우선 서울 내 사전 분양을 살펴보자. 내년 서울에서는 군(軍) 부지 두 곳에서 총 500가구가 사전 청약으로 공급된다. 7~8월에 노량진(200가구), 9~10월에 남태령(300가구)이 그 대상이다. 노량진 군부지는 동작구 본동 한강변에 자리하며 전철 노량진역(1·9호선)도 가까운 역세권이다. 여의도·서울시청·고속터미널 등 서울 핵심 업무지구나 상권과도 가깝다.
남태령 군부지는 지하철4호선 남태령역이 가까운 역세권 부지이며 사당동·방배동 생활권과 인접해 있다. 서울 택지 중 용산정비창(3000가구), 고덕 강일(500가구), 강서(300가구), 마곡(200가구), 은평(100가구)은 2022년 공급이 예정돼 있다.
서울과 인접해 있어 치열한 경쟁이 예상되는 곳은 하남 교산신도시(사전 청약 기준 2021년 1100가구, 2022년 2500가구)와 성남 복정1·2지구(1000가구)다. 하남 교산신도시는 서울 잠실·강남과 가까운 지리적 이점 있어 신도시 중 선호도 1위 지역으로 꼽혔다. 성남에서는 복정지구 외에도 낙생지구(800가구), 신촌지구(200가구), 위례(300가구) 등이 사전 청약 물량으로 나온다. 이를 합하면 내년 서남지역 사전 청약 물량은 2300가구다. 신촌지구는 강남구 세곡동과 붙어 있어 준서울권으로 꼽힌다. 위례신도시에는 중심부 역세권 부지에 300가구 규모 주택이 내년 미리 공급될 예정이다.
비서울권 중 내년 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 예상되는 곳 중 하나는 의왕 청계2지구(300가구)와 과천 과천지구(1800가구)다.
3기 신도시 역시 3040세대의 사전 청약 준비 열기가 뜨겁다. 실제로 3기 신도시 전 지역의 전셋값이 가파르게 오르고 있다. 3기 신도시에 청약하기 위한 대기 수요가 몰린 영향이다. 3기 신도시는 남양주 왕숙(2 포함) 6만6000가구, 하남 교산 3만2000가구, 고양 창릉 3만8000가구, 부천 대장 2만 가구, 인천 계양 1만7000가구 등 모두 5개 지구다.
모두 합하면 서울 여의도 면적의 7배인 32.7㎢로 공급 예정 주택은 모두 17만3000가구다. 이 중 일반 분양 물량만 12만 가구에 달한다.
3기 신도시 청약 일정은 2021~2022년 사전 청약(2만2200가구), 2023년 본청약으로 진행된다. 입주 예정일은 2025년부터 순차적으로 진행될 예정이다.
2021년 진행될 사전 청약 물량과 일정은 △7~8월 인천 계양 1100가구 △9~10월 남양주 왕숙2 1500가구 △11~12월 남양주 왕숙 2400가구, 부천 대장 2000가구 △11~12월 고양 창릉 1600가구 △11~12월 하남 교산 1100가구 등이다.
3기 신도시 완공 시 가장 중요한 요소는 교통 인프라 충족 여부다. 이를 위해 각 신도시들은 서울의 주요업무지구까지 30분 내 접근을 목표로 지하철 연장·신설(하남 교산, 남양주 왕숙, 고양 창릉), 광역도시철도인 GTX 연계(남양주 왕숙), 슈퍼-BRT를 통한 광역 교통망 연계(인천 계양, 부천 대장) 등으로 서울의 접근성을 크게 강화하고 있다.
또한 과거 지구 계획 수립 단계에서 수립됐던 교통 대책을 지구 지정 단계에서부터 수립함으로써 과거 신도시 개발 때보다 빨리 교통망을 구축하겠다는 계획이다.
그럼에도 불구하고 3기 신도시에 대한 장밋빛 기대는 위험하다는 의견 역시 적지 않다. 아직 토지 보상도 안 된 상황에서 첫 입주까지 아무리 서둘러도 최소 5~6년은 걸리기 때문에 그동안 전세를 최소 2번 더 돌아야 하기 때문이다.
◆2021년, 청약 전략은?
2021년부터 2022년까지 진행되는 사전 청약은 100% 공공 분양으로 공급된다. 특히 특별 공급으로 공공 분양 물량의 55%가 배정된다. 전체 물량의 30%는 신혼부부에게, 25%는 생애 최초 주택 구입자에게 배정된다. 사전 청약은 본청약과 다소 다른 방식으로 진행된다. 소득 요건과 자산 요건은 본청약이 아닌 사전 청약 시점을 기준으로 심사한다. 사전 청약 이후 본청약 시점에서 기준 요건을 넘어서더라도 사전 청약 때 통과했다면 문제없다.
거주 기간 요건도 사전 청약 당시 해당 지역 또는 수도권에만 거주하고 있으면 신청할 수 있다. 원래대로라면 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지개발지구에서 우선 공급 대상이 되기 위해서는 해당 지자체 내에서 2년 이상 거주해야 해당 지역 1순위 청약이 가능하다.
개발 면적에 따른 거주 요건 차이도 있다. 사전 청약 대상지 가운데 대규모 택지개발지구(개발 면적 66만㎡ 이상)와 중소 규모 지구의 거주자 우선 공급(1순위) 조건이 다르다. 66만㎡ 이하의 서울 도심 유휴 부지 등 중소 규모 택지는 거주자에게 100% 우선 공급된다. 즉 서울의 경우 용산정비창부지(51만㎡), 남태령군부지(4만㎡), 노량진역 인근 군부지(2만㎡) 모두 서울 시민에게 돌아가게 된다. 반면 3기 신도시 대규모 택지개발지구는 이 비율이 50%로 제한된다.
인천은 50%를 인천 거주자에게, 나머지 50%를 서울·경기 거주자에게 우선 공급 쿼터로 배정한다. 경기도는 조금 다르다. 3기 신도시 중 하남 교산은 하남시민(해당 시·군) 30%, 경기도민 20%, 서울 및 인천 거주자 50%로 우선 공급이 배분된다. 해당 시·군 거주자의 당첨 커트라인이 낮아 유리하긴 하지만 나머지 70%의 우선 공급 쿼터가 있기 때문에 다른 지역 거주자들이 무조건 불리하지는 않다.
사전 청약이 아니라 본청약을 노린다면 청약 1순위인지 파악해야 한다.
청약통장은 매달 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입할 수 있다. 하지만 회차당 인정받을 수 있는 월 납입 금액은 최대 10만원이다. 국민주택에 청약할 계획이라면 납입 금액과 횟수도 중요하다. 가입 기간 1년이 경과하고 월 납입금을 12회 이상 납입해야 1순위 자격이 주어진다. 투기과열지구인 서울의 국민주택 청약 1순위 조건은 무주택 가구 구성원이면서 청약통장 가입 기간이 2년 이상, 월 납입 금액이 24회 이상이어야 한다.
청약 1순위라고 마음을 놓을 수는 없다. 8월 말 기준 청약통장 전체 가입자 중 1순위 가입자(1478만 명)만 55%가 넘는다. 이렇다 보니 1순위라고 하더라도 원하는 아파트를 분양 받기 위해선 치열한 경쟁이 필수다. 이때 기준이 되는 것은 가점제다. ‘무주택 기간’ 15년 이상 32점, ‘부양가족’ 6명 이상 35점, ‘청약통장 가입 기간’ 15년 이상 17점 등이 합쳐진 점수 84점(만점)을 기준 삼아 분양 단지 청약자 중 점수가 높은 사람에게 순차적으로 배정한다. 가점 기준 중 무주택 기간을 산정하는 시점은 만 30세부터다. 단, 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인 신고일부터 무주택 기간을 산정한다. 그렇다고 빨리 결혼할 수도 없는 노릇이다. 결국 청약은 40·50대가 유리하다.
내년부터 달라지는 청약제도 역시 유의해야 한다. 먼저 내년부터 신혼부부·생애최초 특별 공급의 소득 요건이 완화된다. 연봉 9000만원대 맞벌이 신혼부부도 내년 1월부터는 공공 분양 특별 공급을 받을 수 있다. 지금까지 신혼부부 특별 공급 소득 요건은 도시 노동자 월평균 소득 100%(맞벌이 120%) 이하였다. 120%는 월 667만원, 연봉 8000만원대다. 내년부터는 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화된다. 올해 기준 도시 노동자 월평균소득 140% 조건은 세전 기준 월 778만원으로 연봉 9400만원 수준이다.
거주 의무 기간도 달라졌다. 수도권 분양가 상한제 대상 아파트 당첨자는 입주 가능일부터 최소 2년~최대 5년 의무 거주해야 한다. 이때 민간 택지는 2~3년, 공공 택지는 3~5년으로 정해졌다.
김영은 기자 kye0218@hankyung.com
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[본 기사는 한경비즈니스 제 1307호(2020.12.14 ~ 2020.12.20) 기사입니다.]
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