인수할 권리유무 따져 보도록 ... 현장 조사하는 일도 '필수'

법원경매와 성업공사 공매의 경우 매물이 많고 감정가대비 낙찰가율이 평균 75%대여서 다른 부동산 투자방식에 비해 수익성이 높은 편이다. 그만큼 시세에 비해 저렴한 값에 원하는 상가를 취득할 수 있다는 말이다. 그러나 경·공매라는 투자방식은 일단 권리관계에서 하자 즉 채권-채무관계로 나온 물건인만큼 당사자간의 이해관계가 얽혀 있다는 위험한 측면을 간과해서는 안된다.지난해 한 가전업체에서 근무하다 2억원가량의 퇴직금을 받고 퇴사한 서울 서대문구의 양모씨(42). 퇴사후 이일 저일을 찾아보았으나 마땅찮아 퇴직금도 날리지 않고 창업과 투자이익을 동시에 기대할 수 있는 경매로 방향을 정했다. 몇 차례의 고배 끝에 3회 유찰되고 나온 마포구에 있는 단지내 1층 상가 8평을 5천8백만원에 낙찰받았다. 당시 비디오대여점을 하는 세입자가 보증금 1천만원에 월 45만원으로 장사를 하고 있었으나 경락후 근저당권 1천8백만원을 회수하고 남은 대금에서 다른 가압류권자들과 나누어 3백만원을 돌려 받은 상태였다. 그로 인해 월세를 납부하지 않은 6개월간의 월세 등을 고려해 볼 때 세입자가 큰 손해를 보지는 않는 물건으로 판단하고 입찰하였던 것이 적중하였다. 실제로 세입자는 몇 차례에 걸쳐 명도소송을 하라고 엄포를 놓기도 하였으나 시간이 지나자 순순히 인도를 해줘 별 큰 어려움 없이 소유권을 취득했다. 취득시 인근의 동일한 점포의 시세는 8천만∼9천만원선이었다.이처럼 경매나 공매를 이용해 상가투자에 성공하기 위해서는 권리분석 등 여러 가지를 꼼꼼히 살펴 봐야 한다.● 공매는 유입부동산이나 비업무용 부동산을 노린다성업공사에서 나오는 공매는 유형별로 제각각 장단점이 있다. 그중에서 유입부동산 공매가 안전성과 수익성면에서 가장 뛰어나다. 명도에 대한 책임 즉 점유자를 내보내거나 등기부상의 권리를 말소시켜줘야 하는 책임이 모두 성업공사라는 매도자에게 있기 때문이다. 유입부동산의 소유자는 성업공사인데 대부분 입찰가격 자체가 감정가격보다 저렴한 유입가격을 기준으로 최저가격이 정해지기 때문에 수익성과 권리의 안전성에서 유리하다는 이야기다. 그 다음으로 비업무용 부동산 공매나 압류부동산 공매를 들 수 있다. 압류부동산 공매는 권리이전이나 말소, 명도 등에 대한 책임이 낙찰자에게 있어 주의가 요망된다. 그러나 비업무용 부동산 공매는 매도인 책임으로 대부분 성업공사나 일반 금융기관 또는 법인들의 소유로 되어 있어 비교적 명도부담과 권리분석에서 압류부동산 공매보다는 유리한 측면이 있다.● 법원 경매물건은 등기부에서 인수할 권리가 없어야 한다경매에서 실패하는 많은 사례들 가운데 하나가 등기된 여러 가지 권리들이 경락으로 인해 모두 소멸되어야 함에도 불구하고 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 되는 경우다. 따라서 소멸되는지 안되는지를 잘 분석해야 하는 데 이는 의외로 간단하다. 우선 모든 등기부상의 권리를 시간순으로 나열해본다. 여기서 시간순이란 접수일자를 기준으로 하며 접수일자가 동일하다면 접수번호순으로 앞선 권리와 늦은 권리를 구분한다. 다음으로 최초의 담보물권을 찾는다. 그 담보물권보다 앞선 권리가 무엇이고 후순위 권리가 무엇인가를 찾아야 한다. 앞선 권리가 없거나 가압류나 압류만 있을 경우 인수할 권리는 없는 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있다.(표 참조)● 점유한 세입자의 처리가 용이해야 한다경매에 나오는 상가의 대부분은 세입자들이 점유하고 있으나 전세권 등기를 하고 있는 세입자들이 많지 않다. 이로 인해 경매대금에서 우선변제를 받지못하고 보증금을 떼이는 경우가 많아 순순히 점포를 경락인에게 넘겨주지 않게 되는 경우가 많다. 따라서 가급적 권리금이 없는 상태에서 보증금을 적게 하고 월세로 세를 들어 있는 물건이 좋다. 그 이유는 경매절차 자체가 강제집행을 하기 위한 경매신청부터 낙찰대금을 완납해 경매가 종료되는 시점까지 빠르면 6∼7개월, 때에 따라서는 1년도 가는 경우가 있어 그 기간중에 월세를 내지 않고 보증금으로 상쇄하는 경우가 많기 때문이다. 이런 세입자들이 있을 경우 통상 이사비용 명목으로 3천만∼4천만원의 보증금일 경우에 3백만∼4백만원을 지급하는 것이 관례처럼 되어 있어 이러한 비용으로 원만히 처리하는 것이 좋다. 만일 최악의 상태로 가는 경우에는 명도소송을 내어 집행관을 통해 강제집행을 해야 하는데 그렇게 되면 이에 따른 비용이 들어가고 부동산이 훼손되는 경우도 있어 경락인이나 세입자 모두에게 득될 것이 없다.● 항고의 여지가 없어야 한다낙찰을 받고도 이해관계인, 특히 상가의 임차인들일 경우에는 보증금을 공탁하지 않고도 얼마든지 항고를 할 수 있음은 물론 재항고까지 갈 수 있어 자칫하다가는 6개월 이상 지연될 수 있다. 그러므로 세입자들의 보증금이 많거나 한푼도 못 받는 경우라면 항고가능성이 높으므로 시간적 소모를 고려한 후 입찰에 들어가야 한다. 아울러 등기된 권리중 소유권에 다툼의 여지가 있는 가처분 등의 등기가 완료되어 있는 경우도 이해관계인들이 집행정지를 신청하거나 다른 등기권자들의 항고가능성을 배제할 수 없다. 그런 점에서 이해관계인은 가급적 많지 않은 것이 좋고, 경매대금에서 각 이해관계인들이 어느 정도 채권의 회수가 보장되는 물건이 유리하다.● 입찰을 하는 경우에는 현장조사를 해 시세를 파악한다반드시 확인해야 하는 것 가운데 하나가 점포의 시세다. 적어도 점포에서 가장 가까운 곳에 위치한 중개업소 3곳 이상에 들러 시세에 대해 들은 후 상권의 현황과 함께 업종분포, 매출현황, 유동인구 등을 함께 조사하는 자세가 필요하다. 경매당일 법원에는 많은 사람들이 몰리고 그러면서 분위기에 휩싸여 입찰가를 높게 쓰는 경우가 있다. 이런 경우 자칫 세금이라든가 각종 부대비용을 추가하면 오히려 손해가 날수도 있기 때문에 사전에 충분한 조사를 거쳐 미리 적정 입찰가격을 결정하고 차분하게 경매에 참여하는 게 유리하다.(02)695-9083