만 20세 이상이면 가입 가능, 희망 주택형태·규모 결정후 사전준비 철저히

청약통장 제도가 속속 바뀌고 있다. 지난해 일부가 바뀐데 이어 2월말부터 다시 새로운 내용이 추가된다. 특히 가입자격이지금은 만 20세 이상의 세대주이어야 하지만 앞으로는 국적이나 세대주 여부에 관계없이 만 20세 이상 국내 거주자이면 누구나 가입할 수 있게 된다. 1세대 1통장 시대에서 1인 1통장 시대로 바뀌는 셈이다.이는 다른 측면에서 보면 내집마련이 아주쉬워진다는 것을 의미한다. 누구든 20세가되면 통장에 가입해 주택을 분양받을 수있게 되는 것이다. 여기에다 이미 청약저축의 경우 1순위가 되면 주택의 평형을 바꿀 수 있는 제도가 시행중이기 때문에 청약통장을 활용해 주택을 마련하려는 사람입장에서는 선택의 폭이 크게 넓어진 셈이다. 현행 청약통장 제도와 앞으로 바뀔 내용을 감안해 내집마련 전략을 소개해본다.◆ 아파트 분양은 어떻게 받는가주택을 마련하기 위해서는 희망주택의 형태와 규모를 먼저 결정한 후 계획을 세워사전준비를 철저히 해야 한다.내집마련의 가장 일반적인 방법은 아파트를 분양받는 것인데 이를 위해서는 청약통장에 가입해야 한다. 건설회사의 경우 아파트를 분양할 때는 청약통장에 가입하여일정한 자격(순위)을 갖춘 사람한테 분양신청을 받아 당첨자를 결정하고 미달될 때는 자체적으로 분양할 수 있다. 따라서 투자가치가 높은 인기지역의 아파트를 마련하기 위해서는 청약통장이 필수라고 할 수있으므로 우선 청약통장에 가입하는 것이필요하다.◆ 청약통장 종류와 가입절차●주공아파트나 임대아파트를 희망할 때는청약저축에 가입하라청약저축은 국민주택기금의 지원을 받는국민주택이나 주택공사, 도시개발공사가공급하는 전용면적 25.7평 이하의 주택을분양받을 수 있다. 가입자격은 지금까지는20세 이상의 세대주였지만 2월말부터는 20세 이상이면 세대주가 아니더라도 가입할수 있게 된다.월납입액은 2만~10만원 범위 안에서 5천원단위로 넣을 수 있다. 또 가입 후 2년이경과하고 월납입금을 연체없이 24회 불입하면 1순위가 되며, 6개월간 납입하면 2순위가 된다. 계약기간은 별도로 있는 것이아니고 국민주택 입주자로 선정되는 날까지다.●중소형 아파트를 원할 때는 청약부금에가입하라주택은행의 내집마련주택부금을 청약겸용으로 가입하는 것을 말하며 전용면적 25.7평 이하 민영주택에 청약할 수 있는 자격이 부여된다. 가입 후 2년이 경과하고 연체가 없는 상태에서 납입액이 지역별 청약예금 예치금액(서울의 경우 3백만원) 이상이 되면 1순위가 되고, 6개월이 경과하고납입액수가 지역별 청약예금 예치금액 이상이면 2순위가 된다.가입자격은 청약저축과 같다. 계약기간은1~5년까지 5가지 종류가 있으며 매달 최저5만원에서 최고 50만원까지 1만원 단위로월납입액을 달리 할 수 있다. 이밖에 이통장은 청약자격에 추가로 주택구입시에는장기저리의 주택자금대출을 받을 수 있으며 청약저축통장과 함께 연말정산시 소득공제 혜택도 있다.●중대형 아파트를 원할 때는 청약예금에가입하라민간 건설업체가 짓는 아파트를 분양받을수 있는 일종의 정기예금으로 청약대상 아파트의 지역과 규모에 따라 예치금이 달라진다. 계약기간은 1년이며 가입 후 2년이지나면 1순위, 6개월이 지나면 2순위가 된다. 가입자격은 앞에서 말한 청약통장이나청약부금과 같다. (표 참조)◆ 좋은 아파트를 빨리 분양받는 요령아파트를 분양받을 때는 경쟁률이 큰 변수가 된다. 아무리 좋은 아파트라도 경쟁률이 너무 높아 청약경쟁에서 떨어지면 아무런 소용이 없다. 따라서 좋은 아파트를 빨리 분양받기 위해서는 경쟁률이 높을 것으로 예상되는 아파트보다는 수도권의 전망이 밝은 지역의 아파트를 청약하여 분양받는 방법도 고려해볼 만하다.또 아파트 분양정보와 청약현황을 꾸준히체크하는 노력도 필요하다. 아파트 분양정보는 신문이나 잡지를 비롯한 매스컴을 통해서 직접 접할 수 있으며 주택은행의 영업점을 이용해도 좋다. 또한 인터넷이나 PC통신 등을 통해서도 관련 정보가 서비스되기 때문에 이를 잘 활용하는 것도 한가지 방법이다.청약제도가 자주 바뀐다는 점도 잊어서는안된다. 보다 유리한 조건으로 아파트를청약하기 위해서는 아파트분양정보 취득에못지 않게 바뀌는 청약제도에도 관심을 갖고 청약전략을 세우면 다른 사람들보다 빠르고 유리하게 내집을 마련할 수 있다.특히 IMF 외환위기 이후 정부에서는 부동산시장 활성화를 위하여 분양권 전매 허용, 수도권 전입자의 일정기간 청약제한(2년) 폐지 등 청약제도에 대한 규제를 많이완화했고, 1999년5월에는 민영주택 재당첨제한을 완전폐지했고, 1세대 2주택(일정규모 초과주택 포함) 이상 소유자에게도 민영주택 1순위 청약자격을 부여했다. 또 민영주택 무주택우선공급제도와 청약배수제(일명 20배수제)도 폐지했다. 따라서 분양권 전매 허용과 재당첨 제한 폐지로 청약통장을 보유한 사람들은 시세차익이 기대되는 아파트를 당첨받아 분양권 전매를 통해 시세차익을 남긴 후 새로이 청약에 가입할 수도 있다.이처럼 아파트청약에 대한 제한들을 거의없애고, 일부 가입자를 우대하던 우선분양혜택도 폐지함으로써 기존의 당첨자나 1가구 2주택 소유자 등 누구라도 청약통장에가입한지 2년만 지나면 1순위 혜택을 받을수 있으므로 지금이라도 가입하여 청약통장을 활용하는 것이 좋다.특히 2월말부터 가입자격이 완화되면 잠재적인 가입자가 3천2백만명에 이를 것으로전망되고 실제 가입자 역시 지금의 2배가넘을 수도 있을 것으로 분석된다. 따라서지금의 자격으로 청약통장에 가입할 수 있는 사람들은 가입자격이 완화되기 전에 가입해 두면 조금이라도 경쟁에서 유리한 측면이 있는만큼 서두르는 것이 낫다.마지막으로 청약통장 변경제도를 활용하는방법도 시도해볼 만하다. 청약저축 가입자들은 1순위가 되면 납입금액 범위 안에서청약예금의 해당 평형으로 전환할 수 있으며 청약예금 가입자들도 2년마다 평형 변경이 가능하다. 청약예금을 큰 평형으로바꿀 때는 변경 후 1년이 지나야 청약이가능하고 1년 동안은 기존 평형으로 신청할 수 있다. 작은 평형으로 바꿀 때는 변경 즉시 해당 평형으로 신청할 수 있으나이 경우 최초 입주자 모집공고일 이전에변경해야 한다.