내 땅 마음대로 쓴 무단 점유자, 사용료 얼마나 받을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

임료 산정, 법원 감정 통해 이뤄져…토지 가격과 기대 이익에 비례해 결정

[똑똑한 감정 평가]

자기 토지를 누군가 허락 없이 임대료도 내지 않고 마음대로 쓰고 있다면 토지 소유자는 부당이득반환청구소송 제기를 고려한다. 무단 점유자에게 토지 사용료를 청구하려는 것이다.

현실에서 토지 무단 사용으로 인한 부당 이득금 청구는 다양한 상황에서 발생한다. 인접지 소유자 간의 담장이나 건물 등의 경계 침범에 의한 경우, 남의 땅에 물건을 적치해 놓는 무단 점유나 사용의 경우, 토지 소유자 A가 건물 소유자 B에게 지료를 청구하는 경우, 고압 송전선이 공중으로 통과하는 경우나 토지에 송전탑을 설치한 경우 등 실로 여러 가지 형태로 지료 분쟁이 발생한다.

임료(물건이나 시설을 이용하고 주는 돈)를 청구하는 소송에서는 임료가 얼마인지가 가장 중요하다. 이 소송의 판결을 위해서는 부당 이득금에 대한 산정이 선행돼야 하므로 재판부에서는 해당 법원에 등록된 감정인에게 감정 평가를 의뢰한다.

임대료 상당액을 부당 이득금으로 반환해야 한다는 것이 명확하다는 가정하에 임료를 내야 하는 사람은 임료를 적게 내야 한다고, 받아야 하는 사람은 더 많이 받아야 한다고 주장할 것이다.

임료는 무단 점유나 사용이 존재했던 일정 기간 동안 발생하는 것으로, 법원 감정인은 과거의 임료를 산정하게 된다. 채권의 소멸 시효 기간인 10년 동안 산정하는 경우도 있고 소유권의 취득일과 상실일 등을 기준으로 3년이나 5년 등 특정 기간 동안 산정하는 경우도 있다.

토지 임료를 산정하기 위한 감정 평가는 임대 사례를 수집, 비교·분석해 임료를 산정하는 임대 사례 비교법이 원칙이다. 하지만 이 방법은 과거의 임대차 사례를 풍부하게 포착할 수 없다는 현실적인 한계가 존재한다.

또한 어렵게 수집한 임대 사례마저 임대인과 임차인 간 수년간의 지속적인 계약 등의 개별적인 사정 개입으로 인해 비정상적인 임료인 경우가 다수여서 사례 자체의 적정성에도 문제가 있다.

이런 실정에 따라 실무상 임료 감정은 대상 물건의 기대 수익을 기초로 임료를 산정하는 적산법에 따르는 경우가 대부분이다. 이때 법원 감정인의 시각에서 지료 산정의 핵심 요소는 두 가지다. 바로 임료 산정 기간 매년도의 토지 가격과 기대 이율이다.

임료 산정의 첫째 핵심 요소는 매해 토지 가격이다. 여기에서 매년도의 토지 가격을 산정하는 법원 감정인은 매년 변동하는 토지 가격의 변동 폭을 해당 토지가 소재하는 지역의 실질적인 토지 가격 변동 추이에 부합하는지 여부를 판단하기 위해 노력한다. 산정하고자 하는 과거 매년도 토지 가격이 그 당시 인근의 토지 가격과 균형을 이루는 수준인지 고민하게 된다.

임료 산정에서 둘째 핵심 요소인 기대 이율은 실무상 대상 토지의 특성을 반영하는 이율로 하되 국유재산법시행령 및 공유재산물품관리법시행령에 따른 국유 재산 또는 공유 재산의 사용료율(대부료율), CD 금리 등을 참고해 실현 가능한 수준으로 결정하고 있다.

토지 가격이 높고 기대 이율이 높으면 임료가 높게 산정될 것이다. 반대의 경우는 낮게 산정될 것이다. 어쩌면 당연하다. 비싼 토지의 임료가 높고 기대 이익이 높을수록 지불해야 하는 비용도 높아지기 마련이니까.

현실에서 토지 무단 사용 등으로 인한 부당 이득금 분쟁이 매우 다양한 양상으로 나타나고 있는데 비해 막상 소송의 당사자들은 임료 산정에 대해서는 큰 관심을 두지 않다가 감정 평가 결과가 나오고 난 후 이의 신청 등으로 분주해 하는 경우가 대부분이다.

토지 소유자는 임료 산정이 법원 감정을 통해 이뤄진다는 것과 현실 법원 감정인이 임료 산정 시 중요하게 고려하는 요소를 알아둘 필요가 있다. 또한 소송을 제기하기 전에 법원 감정을 통해 어느 정도 수준의 부당이득금을 받을 수 있을지 전문 감정평가사의 자문을 받아 보고 화해나 협의를 시도해 보는 것도 좋은 방법이다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표