다물권자의 아파트 매입 시 단독분양권 인정 여부[임형준의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

재건축·재개발 정비구역 내에 아파트와 상가를 소유하고 있는 A로부터 조합설립 인가 후에 아파트만 매수한 B에 단독조합원 지위 및 단독분양권이 인정될 수 있을까. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 및 대법원 판시에 따르면 인정되지 않을 가능성이 높다.

대법원은 “다물권자로부터 조합설립 인가 후 일부 부동산을 양수한 경우 원칙적으로 양도인, 양수인 합하여 1인의 조합원 지위, 1개의 분양권이 인정된다”고 판시했다.

도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 조합설립 인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

위 규정에 따라 위 사례에서 A와 B를 대표하는 1명을 조합원으로 봐야 한다. 따라서 B에 단독조합원 지위가 인정되지 않는다. 또 대법원은 “조합설립 인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 봐야 한다”고 판시했다. 대법원 판시에 따르면 위 사례에서 A와 B에는 원칙적으로 1개의 분양권만 인정되고, 따라서 B에 단독분양권이 인정되지 않을 가능성이 높다.

문제는 이와 관련한 분쟁들이 발생하고 있고 앞으로 기하급수적으로 늘어날 것으로 예상되는 점이다.

위 대법원 판례는 2023년 2월 선고됐다. 선고된 지 그리 오래되지 않았을 뿐 아니라 전문적인 내용이라 일반인은 물론 중개사들조차 내용을 모르고 있는 경우가 많다. 이에 다물권자로부터 조합설립 인가 후 일부 부동산을 양수한 매수인 중 재건축·재개발 분양권에 관심이 있고 전문가 상담 등을 통해 위 문제를 인지한 매수인들만이 매도인을 상대로 문제를 제기하고 있을 뿐이다.

대다수의 매수인은 위 문제를 아는지조차 하지 못하고 있다. 특히 투기과열지구 내 재건축의 경우 도시정비법에 별도 조합원 지위 승계 요건에 관한 규정을 두고 있는데, 투기과열지구 내에서 부동산을 거래하는 이들 대부분은 해당 규정상 요건 충족 여부만을 검토해 거래를 진행하는 경우가 많다.

이에 따라 강남 등 투기과열지구에서 수십억원에 부동산을 매수한 이들이 매수인에게 단독분양권이 인정되지 않을 가능성이 높다는 사실을 확인한 후 매도인을 상대로 한 법적 조치를 문의하는 상황이다.

따라서 조합설립 인가 후 정비구역 내 부동산을 취득하려는 이는 매도인이 다물권자인지 여부를 사전에 반드시 확인할 필요가 있다. 다물권자가 소유한 부동산 전부를 매수하는 것이 아니라면 가급적 다물권자의 부동산은 매수하지 않는 것이 안전할 것이다.

그런데도 매수한다면 부동산매매계약서상에 매도인이 다물권자임으로 인해 매수인에게 단독분양권이 인정되지 않는 경우에 관한 해제, 위약 등 규정을 구체적으로 적시할 필요가 있다.

물론 서두에 제시한 사례(정비구역 내에 아파트와 상가를 소유하고 있는 자로부터 조합설립 인가 후 아파트만 매수한 경우)와 완전히 동일한 사안에 관한 대법원의 명시적인 판례는 현재 존재하지 않고, 위 사례에서 매수인의 단독분양권 인정 여부에 관한 다툼의 여지가 있을 수 있다. 그러나 단독분양권 인정 여부에 일말의 다툼이 있을 수 있다는 사실을 알고 있는 이가 그러한 리스크를 감수하면서 수십억원의 부동산을 매수하기는 쉽지 않을 것이다.

임형준 법무법인 센트로 변호사