'180만원 월급쟁이 이주임은 어떻게 경매 부자가 됐을까' 저자 이주임 인터뷰[서평]

180만원 월급쟁이 이주임은 어떻게 경매 부자가 됐을까
이주임 지음│한국경제신문│2만2000원

지금 서점가의 경제·경영 분야 베스트셀러를 보면 미국 주식과 코인으로 양분화되어 있다. 그중 눈에 보이는 책이 바로 ‘180만원 월급쟁이 이주임은 어떻게 경매 부자가 됐을까’다. 유일하게 부동산 책으로 베스트셀러로 자리를 잡고 있는 데는 부동산 중 경매만큼은 많은 사람의 관심을 받고 있다는 뜻일까. 유튜브를 개설한 지 7개월 만에 10만 명을 돌파하며 경매 유튜브 속에서는 가장 빠른 성장세를 보인 ‘이주임의 회사 몰래하는 부동산’ 채널은 현재 18만 명에 육박하며 대한민국 1타 경매 유튜브로 성장하고 있다. 이 책의 저자 이주임을 만났다.

180만원이라는 월급을 받는 나이에 경매를 시작했는데요. 어떻게 돈을 불렸고 책을 출간했나요.

지방 대학교를 나와 평범한 직장 생활을 하면서 받은 월급은 180만원이었어요. 생활하기에 턱없이 부족한 돈이었어요. 지출을 줄이는 데 집중하며 생활했지만 수입이 늘지 않으니 형편이 나아지지 않았어요. 그런데 친구의 추천으로 부동산 강의를 들은 것을 계기로 입찰까지 했습니다. 첫 입찰에서 덜컥 낙찰을 받으면서 부동산 투자이자 경매 투자가 시작됐습니다. 떨리는 마음으로 점유자를 내보냈고 간단한 수리 후 월세를 맞출 수 있었어요. 공부만 할 때는 투자를 할 수 있을지 자신이 없었는데 실제로 경험해보니 하나씩 하면 된다는 믿음이 생겼어요. 첫 경매에 이어 투자를 계속 하면서 어떤 부동산은 제게 월세 수익을 줬고, 어떤 부동산은 시세차익을 주면서 자산을 불릴 힘이 되었습니다. 저와 같은 초보 투자자들에게 도움이 되는 내용을 전달하고자 유튜브 채널을 만들었고 단기간에 많은 구독자들에게 사랑을 받을 수 있었습니다. 그래서 유튜브에 담지 못한 내용과 방법을 전하고자 ‘180만원 월급쟁이 이주임은 어떻게 경매 부자가 됐을까’라는 책까지 내게 됐어요.

‘영끌’ 매수자들이 높아진 대출 이자를 감당하지 못하고 내놓은 경매 물건이 늘고 있습니다. 경매 시장에 뛰어드는 것이 유리할까요?

2013년에도 이러한 기사들이 많이 나왔었는데요. 2013년 이후로 전국 집값이 어떻게 변화했는지는 다들 아실 거예요. 두세 배 이상씩 상승했죠. 그때 기회를 놓쳐 후회를 하고 계신 분들은 다시 돌아온 기회를 놓치시면 안 됩니다. 2022년 하반기 부동산 분위기 생각나시나요? 지금과는 비교가 안 될 정도로 전국적으로 부동산 거래량이 절벽이었습니다. 그런데 저의 첫 부동산 투자이자 경매 투자는 2022년 하반기부터 시작했습니다. 주변에서 다 뜯어 말렸었죠. 결과적으로 그 당시 매수했던 부동산들은 현재 시세 상승을 했습니다. 시장에서 사람들이 관심을 갖지 않을 때 역발상이 필요한 것 같습니다.

경매는 부동산 분위기가 조금이라도 회복되는 조짐이 보이면 입찰자가 많아져 경쟁률이 높아지고 시세보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 줄어들어요. 요즘 경매법정에는 2022년만큼 입찰자가 적은 건 아니지만 지금도 시세보다 1억, 2억까지도 더 저렴하게 낙찰을 받아가는 물건들이 있어요. 아직까지 기회는 열려 있죠.

경매 초보가 경매 고수를 이길 수 있을까요.

경매로 나오는 부동산은 감정평가를 받고 처음으로 입찰할 수 있는 매각 기일에 감정평가금액 이상으로 낙찰받을 수 있어요. 그런데 감정평가금액은 일반적으로 시세와 비슷하거나 비싼 경향이 있습니다. 그래서 사람들이 1회 이상 유찰된 물건들을 검색해서 그중 입찰할 물건을 찾습니다. 그런데 경매 물건 중에서 감정평가금액 자체가 현 시세보다 저렴하게 나온 물건들도 있어요. 이런 물건은 경쟁자가 확연히 적습니다. 입찰자가 1명 또는 2명인 경우가 많죠. 그래서 감정평가금액 그대로 낙찰받아도 시세보다 몇 천만원에서 몇 억원까지도 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다. 유찰된 물건만 검색하지 마시고 한 번도 유찰되지 않은 신건 물건도 꼭 검색해보시길 바랍니다.

거래가 잘되는 지역을 알아보는 작가님만의 방법은 무엇인가요.

거래는 데이터로 명확히 알 수 있어요. 아파트 거래는 최근 한 달의 실거래가를 확인하면 됩니다. 세대 수마다 차이가 있지만 300세대 이하인 아파트에서 한 달 사이 5건 이상 거래가 되었다면 거래가 잘된다고 볼 수 있죠. 빌라는 실거래가를 확인할 수 있는 사이트(부동산플래닛)에서 2024~2025년 거래된 다세대·연립만 필터를 걸러 확인해봐야 해요. 빌라가 모여 있는 동네 중에서 유독 다른 동네들보다 확연히 실거래가 많이 찍힌 곳들이 있습니다. 이런 곳을 공략하셔야 해요.

만약 입찰하기 전 거래가 잘되는지 체크를 하지 못하고 낙찰을 받았다면 아무리 가격을 낮춰도 매도가 안 되는 경우가 있을 수 있어요. 이럴 땐 최대한 많이 매물을 뿌려야 합니다. 주변에 있는 부동산 모든 곳에 연락해야 하고 부동산을 거래하는 카페나 당근마켓에도 업로드를 하셔야 합니다. 그렇다면 분명 집을 보러 오는 팀이 한두 팀 생길 거예요.

경매로 부를 일구고 싶은 사람들에게 하고 싶은 말이 있다면.

현실적으로 월급만 가지고 원하는 삶을 사는 건 거의 불가능한 시대가 왔습니다. 그래서 경매에 관심을 가졌다면 가장 먼저 해야 하는 건 공부하는 행동입니다. 그다음엔 투자 실천이죠. 부동산 공부를 하면서 시세 조사, 실제 경매 진행 물건 등을 살펴보셔야 해요. 100% 입찰을 해도 되는 물건이라고 판단이 들었다면 입찰을 하러 가셔야 하는 겁니다. 이것이 실천이에요.
공부만 하고 실천으로 옮기지 않으면 아무것도 하지 않은 게 됩니다. 이때 주변에 적정 입찰가에 대해 조언을 구할 전문가가 없다면 입찰을 할 때마다 패찰이 될 수 있어요. 그럼 ‘낙찰이라도 받아보자!’라는 잘못된 오기로 시세보다 더 비싸게 낙찰받는 경우도 있습니다. 우리의 목표는 낙찰이 아니라 수익을 보는 겁니다. 즉 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰을 받는 거죠. 이 점 명심하시고 마음 편히 입찰할 수 있는 투자자가 되어야 합니다.

이 책이 다른 경매 책들과 차별점이 있다면요.

시중의 경매 투자 책은 이미 경매 고수가 된 이후의 이야기, 따라하기 어려운 노하우 중심으로 집필된 경우가 많습니다. 그런데 ‘180만원 월급쟁이 이주임은 어떻게 경매부자가 됐을까’는 저의 돈 없던 시절 시드머니는 어떻게 모았는지부터 초보도 입찰할 수 있는 물건을 찾는 방법, 실제 경매 투자 사례까지 알려드립니다. 이제 막 경매에 관심을 가지기 시작한 분들의 경매 투자 길잡이가 될 수 있는 책이라고 자신 있게 말할 수 있습니다.

박혜정 한경BP 출판편집자