big story 주식·부동산 전방위 세금 압박…절세가 답 │ 매거진한경

[한경 머니 기고 = 배남수 민우세무법인 세무사] 2020년은 세금 폭탄의 해였다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 저금리와 지속적으로 축소되는 절세 혜택에 대응해 자산을 운용하는 투자 형태가 메가트렌드로 자리 잡았다. 투자 자산별 세제 개편 전후의 변화를 짚어 봤다.

총알이 날아드는 전쟁터에 있다고 가정하자. 이럴 때는 본능적으로 머리를 감싸고 땅에 납작 엎드리는 게 상책이라고 생각하기 쉽다. 그러나 만일 이때 적이 당신 가까이에 다가와 있다면 어떻게 되겠는가.

적이 아무리 무섭더라도 두 눈 똑바로 뜨고 상황을 주시해야 한다. 세금 문제는 복잡하고 어렵다며 눈 감고 귀 막으면 세금 폭탄에 자산이 잠식될 수 있다. 2021년, 자산관리의 핵심 키워드는 뭐니 해도 ‘절세’다.

2021년 투자 자산의 수익을 지키려면

올해 정부는 과거 어느 때보다도 잦은 세법 개정을 실시했다. 특히 부동산의 경우에는 가격 상승을 억제하기 위해 취득, 보유, 양도 전 단계에 걸쳐 수차례 개정을 통해 과세 강화 기조를 피력했다. 내년에도 부동산에 대한 이런 과세 기조는 이어질 것이며, 주식의 경우에도 대주주 과세 기준을 10억 원에서 3억 원으로 인하하려고 시도하다가 여론에 떠밀려 현 수준을 유지하게 됐다.

투자 자산의 수익률에 큰 영향을 끼치는 세금에 대한 과세 강화 기조는 투자자들에게 달갑지 않은 소식임은 분명하다. 투자자들은 2021년 개정 세법에서 예고돼 있는 사항들을 꼼꼼히 확인해 세금을 줄이도록 노력해야 할 것이다. 2021년 투자 자산별 절세 방안에 대해 살펴본다.

부동산, 주택에 대한 전면적인 과세 강화

❶ 주택

“다주택자, 주택 처분 예정이라면 6월 1일 이전에 매매 유리”

종합부동산세 부담의 증가와 높아지는 양도소득세 부담으로 인해 주택의 증여 수요가 커지지만, 2020년 8월 12일 이후 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택에 대한 증여 취득세율이 기존 3.5%에서 12%로 인상돼 증여를 섣불리 진행하기 어렵다. 1세대 2주택 이상을 보유 중이라면, 종부세 과세기준일이자 다주택자의 양도세율이 상승되는 2021년 6월 1일 이전에 양도 차익이 상대적으로 적거나 기대 투자 차익이 적은 주택의 처분을 고려하는 게 현명하다.

고가의 1세대 1주택이라면 배우자 증여도 고려해 보자. 배우자 간 증여공제액 6억 원을 이용해 종부세 부담도 줄이고(종부세는 인별 기준), 취득 후 가격이 크게 상승한 경우 양도 차익도 줄일 수 있으므로 배우자에게 주택 지분 일부 증여를 고려해 볼 만하다. 증여에 대한 취득세율이 인상됐지만, 예외적으로 1세대 1주택자가 소유 주택을 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우에는 종전처럼 3.5%의 취득세율이 적용되므로 배우자 간 증여 시 취득세 부담이 크지 않다.

한편, 주택 시장의 큰손으로 불리던 법인들은 종부세, 취득세 강화로 인해 투자가 크게 위축되는 시기다. 부동산 법인 또는 일부 개인투자자들은 주택에 대한 규제가 강해지므로 상가를 투자 대상으로 하거나 취득세 중과세 대상에서 제외되는 재개발 예정 지역을 제외한 지역의 공동주택 가격 1억 원 이하 주택(수도권의 재개발 예정지나 지방 소재 주택)에 대한 투자로 눈을 돌리고 있다.

실제로 서울 및 수도권의 경우 아파트 가격의 급상승으로 인해 최근 가로주택정비구역에 포함되는 빌라 등 저가 소형주택에 대한 투자가 늘어나고 있다. 가로주택정비구역은 재개발보다 소규모 단위로 신속하게 진행할 수 있다는 장점을 가지고 있지만, 재개발보다 정보 공유가 불분명한 경우가 많으므로 투자 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

❷ 상가

“기준시가 증여 가능…감정평가라는 과세 이슈 주의”

자녀에게 부동산 증여를 고려할 때 주택에 대한 증여에 취득세율 인상 등으로 인해 상대적으로 상가건물 증여에 대한 수요가 늘고 있다. 그런데 상가건물 증여 시 고려해야 할 세법상 복병이 있다. 바로 꼬마빌딩 감정평가사업이다.

국세청은 올해 처음으로 상속·증여 시 꼬마빌딩에 대한 감정평가사업을 실시하고 있다. 꼬마빌딩의 경우 시가 파악이 어렵고, 오피스텔과 연면적 3000㎡ 이상의 상업용 건물과 달리 고시가격을 따로 발표하지 않는다. 또한 개별적으로 토지분 개별공시지가에 건물분 과세시가표준액을 합쳐 계산하기 때문에 기준시가가 시가에 크게 못 미치는 경우가 많았다. 이런 점을 개선하기 위해 꼬마빌딩 감정평가사업을 실시하고 있는데, 상가건물(비주거용 부동산)을 증여하려고 할 때 감정평가 대상이 될 수 있는지 검토 후에 증여를 진행하는 것이 좋다.

❸ 토지
“늘어나는 토지 보상, 양도세 부담 줄이는 절세 방안 필수”

3기 신도시 발표와 함께 토지 보상이 광범위하게 진행되고 있다. 2021년에도 지속적으로 토지 보상이 발생할 것으로 판단된다. 양도 시기를 이용하는 방법으로 토지 보상의 경우 여러 필지를 소유하고 있을 때, 토지 보상금을 해를 달리해 필지별로 보상받을 경우 구간세율의 이점을 활용할 수 있다. 현재 장기보유특별공제는 1세대 1주택 이상인 경우 3년 이상 24%부터 10년 이상 80%까지 공제받으며, 1세대 1주택 외의 경우에는 3년 이상 보유 시 6%, 15년 이상 30% 공제받을 수 있다. 토지 보상 협의에 응하기 전에 양도 시기를 조절해 조금이라도 더 공제율을 높인다면 절세에 도움이 될 수 있다.

더불어 8년 자경 감면 여부, 수용되는 토지에 함께 있는 부동산이 1세대 1주택인지 여부, 대체 부동산의 취득 여부 등에 따라 세 효과는 크게 변동된다. 토지 수용 이전에 이에 대한 적극적인 검토가 이루어져야 수용에 따른 보상금을 적극 활용할 수 있다.

보유세 증가
공시가격 현실화와 2021년 종부세 과세분(과세기준일 2021년 6월 1일 현재 보유 주택)부터는 개인의 경우 2주택 이하 종부세율을 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 인상할 예정이다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자의 세율은 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 더욱 높아진다.
법인의 경우에는 2주택(조정대상지역 내 2주택 제외) 이하는 3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택은 6% 세율이 적용될 예정이다. 또한 법인은 종부세 기본공제액(6억 원)도 폐지되며, 세 부담 상한(전년 대비 150~300%) 기준 적용 대상에서도 제외돼 종부세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상된다.

높아지는 양도세율, 강화되는 비과세 요건
2020년 1월 1일부터는 소득세 최고세율이 기존 5억 원 초과 42%에서 10억 원 초과 45%로 오르게 될 예정이다. 다주택자의 경우 2020년에는 기본세율에 2주택 10%, 3주택 이상 20% 추가 세율을 적용이 됐지만, 2021년 6월 1일부터는 2주택 20%, 3주택 이상 30%의 추가 세율이 적용되며, 분양권 양도세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 세율이 인상될 예정이다.
1세대 1주택 비과세와 관련해서는 일반분양권도 주택 수에 포함된다는 점을 유의해야 한다. 비과세 보유 기간도 2021년부터는 최종적으로 1주택이 된 날부터 기산하게 된다.

주식, 2023년부터 금융투자소득과세 시행

❶ 상장주식
정부가 상장주식의 ‘대주주 요건’을 10억 원에서 3억 원으로 낮추려고 했으나, 여론을 반영해 10억 원 기준을 그대로 유지하기로 했다. 이로써 동학개미 열풍을 일으켰던 주식투자 수요는 오는 2022년 말까지는 양도세 과세에 대한 부담을 털어 버렸다.

그렇다면 2022년 말 매도 러시가 일어날까. 정부는 2023년 금융투자소득과세 시행 직전 대규모 양도 사태를 방지하기 위해 의제취득가액 규정을 도입했다. 의제취득가액은 실제 취득가액과 2022년 과세 기간 종료일 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 인정하는 것이다.

예를 들어 2019년 상장주식인 A주식을 1억 원에 취득한 뒤 2022년 과세 기간 종료일 가액이 3억 원이 된다고 가정하자. 2023년 1월에 4억 원에 양도했다면, 실제 취득가액은 1억 원이지만 의제취득가액이 3억 원이 되므로 금융투자소득세 부담을 줄일 수 있게 된다.