부동산가격 억제책의 배경은 중저소득층의 불만 무마
지난 3월 1일 중국 국무원이 발표한 부동산가격 억제책에는 중국의 극심한 빈부 차와 주택 가격 급등으로 쌓인 중저소득층의 불만을 무마하려는 배경이 깔려 있다. 중국은 2008년 리먼브러더스 사태에 대응하려고 4조 위안(약 800조 원)이라는 엄청난 돈을 풀었고, 이 때문에 주택 가격이 급등했고 소득격차가 확대됐다. 주택 투기로 주택 가격은 엄청 뛰었고, 그 과정에서 빈익빈 부익부 현상이 심화된 것이다. 지니계수가 0.6에 달할 정도로 소득격차는 심해졌고, 중저소득층은 주택 매입이 어려워지자 사회에 대한 불만도 그만큼 커졌다.
따라서 이번 조치는 중저소득층의 주택 매입 문제가 해결되지 않은 상태에서 주택 가격이 다시 급등할 움직임을 보이자 중국 정부가 서둘러 선제 예방 조치를 내린 것이라 할 수 있다. 실제로 중국 통계국이 매월 발표하는 70개의 대·중도시 주택 판매 가격을 보면 작년 5월을 바닥으로 완만하지만 가격 상승이 시작됐다.
특히 70개 도시 중 전월 대비 가격이 오른 도시 숫자에서 내린 숫자를 뺀 숫자는 유럽 위기가 심각했던 2011년 가을부터 작년 봄까지는 큰 폭의 마이너스였으나, 작년 6월에 플러스로 돌아선 후 7개월 연속 플러스였다. 작년 12월에는 플러스 46까지 올라 주택 판매 가격의 상승이 전국적으로 확산됐음을 보여줬다.
이번 부동산가격 억제책은 2010년과 2011년 발표한 부동산대책을 재확인하는 것과 새로운 정책으로 구분된다. 기존 정책의 재확인은 각 지방 정부가 보장성 주택을 제외한 신축 상품성 주택 가격의 억제 목표를 설정한다든지, 주택 가격 안정에 대한 지방 정부의 문책제도를 정비 한다든지, 가격 상승이 빠른 투기지역의 경우 두 번째 주택 매입 시 대출 비율을 낮추고 대출 금리는 높이도록 하는 방안 등이 대표적이다.
그러나 새로운 정책으로서 부동산 시장에 상당한 영향을 줄 것으로 예상되는 면도 있다. 양도소득세를 선택의 여지없이 과세하겠다는 게 바로 그것이다. 이것이 부동산 시장에 영향을 주고 있는 이유는 이제까지 부동산 매도 과세에 문제가 있었기 때문이다.
중국에서 주택을 매도할 때에는 원칙적으로 자본이득(capital gain)의 20%만큼 양도세를 내야 하지만, 취득 가격을 증명할 수 없을 때는 예외적으로 매도가액의 1~3%(대부분 지역은 1%를 채택)만 낼 수 있게 돼 있다. 따라서 주택 가격이 안정적일 때는 별 차이가 없지만 주택 가격이 계속 오를 때는 사정이 완전히 달라진다. 당연히 매도가액의 1~3%가 유리한 방법이 된다. 결국 그 때문에 대부분 사람들이 의도적으로 취득 가격을 증명하지 않았고, 지방 정부로서도 부동산 부지 매각을 통해 재원 조달이 필요했던 만큼 별도로 단속하지 않은 게 사실이다.
양도세의 대상은 법률상 매도자이지만 현실적으로는 매수자가 매도자 대신 세금을 부담하는 게 관행이다. 따라서 향후 지방 정부가 구체적인 과세 정책을 내놓기까지 절세를 위한 주택 수요가 늘어나 단기적으로 중고 주택 시장이 과열될 가능성이 높다. 하지만 그 후로는 중고 주택 시장은 점차 열기가 식고 20%의 양도세와 관계없는 신축 주택 시장으로 수요가 이동할 것으로 예상된다.
특히 양도세 20% 과세가 목표로 하는 것은 신축 주택 시장이 투기 수요가 아닌 실수요에 의해 가격 형성이 되도록 하는 것이다. 중국은 고속 성장 과정에서 빈부 차와 부자들의 부동산 투기가 심해져서 베이징, 상하이, 선전 등 대도시의 주택 가격이 일반 중산층 연수입의 10배 이상까지 올랐다. 그 결과 중저소득층의 주택 매입이 어려워졌고 특히 젊은 층은 가족 등의 자금 지원이 없으면 아예 주택 매입은 꿈도 못 꾼다.
게다가 2011년 660개 도시를 대상으로 한 조사에 의하면 반년 이상 전기 사용이 없는 주택이 6540만 호나 된다. 그만큼 투기 수요가 많다는 얘기다. 따라서 향후 중국 정부의 주택 정책 특히 양도세 20%의 과세는 투기 억제를 위해 엄격히 적용될 가능성이 높다. 또한 주택 실수요자의 소득에 알맞은 주택 공급을 위해 2011~2015년 12차 5개년계획 기간 중에 중저소득층을 위한 보장성 주택 3600만 호를 건설할 계획이다.
중국의 부동산가격 억제책은 주로 주택 가격에 초점을 두고 있는 만큼 주택 시장은 움츠러들겠지만 대신 상업용 부동산 개발은 활발해지는 등 부동산 비즈니스에 큰 변화가 일어날 전망이다.
주택 가격 억제로 주택 시장은 움츠러들고 상업용 부동산 개발은 활발해져
중국의 부동산가격 억제책은 주로 주택 가격에 초점을 두고 있는 만큼 주택 시장은 움츠러들겠지만 대신 상업용 부동산 개발은 활발해지는 등 부동산 비즈니스에 큰 변화가 일어날 전망이다. 특히 중국의 중소도시에서 상업 개발 붐이 빠르게 일어나고 있다. 주택, 점포, 오피스, 호텔, 오락시설 등이 일체화된 종합체로 불리는 대규모 복합 상업시설 개발이 눈에 띈다. 중국에서는 토지소유권은 국가에 있지만 지방 정부는 토지사용권을 매각할 수 있고 그것이 지방 정부의 커다란 수입원이기도 하다.
또 토지사용권은 매각 수입뿐 아니라 세수 증가와 고용 창출 기회도 만들 수 있기 때문에 상업용 부동산 개발은 지방 정부에 있어 대단히 중요하다. 특히 성장의 전환기를 맞고 있는 이류 도시(지방 중핵 도시)와 삼류 도시(이류 도시보다 규모가 작은 기타 지방 도시)에서는 지방 산업 진흥, 기업 유치, 도시의 이미지를 높일 수 있는 상업 개발은 도시화 효과를 높일 수 있는 유효한 전략이다.
중국 쇼핑협회 조사에 의하면 작년 기준 중국에서 건설 중인 쇼핑센터의 총면적은 세계 쇼핑센터 시장의 절반에 해당될 정도로 크고, 2015년쯤에는 중국 전체의 쇼핑센터 수가 4000개에 달할 전망이라고 한다. 예컨대 중국 동북 지역 최대 도시인 심양(沈陽)에서는 2008년부터 4년간 쇼핑센터 수가 4배나 증가했고 대부분 200만㎡ 이상의 대규모다. 특히 하나의 상권에 복수의 대규모 상업시설이 동시에 건설되고 있다.
이제까지 중국은 90% 이상의 부동산회사가 주택 개발 부문에서 사업을 했고, 상업부동산 개발회사라 해도 대부분 주택 분양과 연결돼 있는 사업 모델이 주류였다. 그러나 최근 들어 구조 변화가 뚜렷해지고 있다.
첫째, 주택 개발이라 해도 일류·이류 도시의 중·고급 주택은 투기 대상일 가능성이 높은 만큼, 그 대신 이류·삼류 도시 이하의 시장에서 주택 실수요자를 대상으로 한 주택 개발에 주력하는 움직임이다. 예컨대 부동산회사 톱10에 속하는 헝다디찬(恒大地産)은 삼류 도시는 주택 매입의 86%가 자기 주거를 목적으로 한다는 조사 결과에 의거해서 삼류 도시의 주택 개발에 특화해 성공했다.
둘째는 주택에서 상업 부동산으로의 사업 이동이다. 최대의 주택개발회사인 완커기업(萬科企業), 2위인 바오리디찬(保利地産) 등도 상업 개발 참여에 본격적으로 나섰다. 중국 부동산업계가 전에 없던 변혁 시기를 맞고 있는 셈이다.
주택 개발로부터 상업 부동산, 특히 도시인의 소비 확대에 따라 쇼핑몰, 레저시설이 늘고 고령화에 따른 실버시설 개발도 늘어나고 있다. 중국 부동산업계가 전환기를 맞고 있고 특히 상업용 부동산 개발에 대한 자금, 인력, 기술 면의 노하우 취득에 대한 니즈가 대단히 크다고 한다. 개발 경험이나 운용, 노하우를 갖고 있는 국내 부동산회사들도 중국 회사들과의 제휴, 자문 등을 통한 사업 기회를 활용하기 기대한다.
정유신 한국벤처투자 대표 겸 중국자본시장연구회 부회장
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