자산 시장과 금융 환경 변화에 따라 바뀌는 부동산과 세금 정책을 꼼꼼하게 살피는 지혜가 필요할 때다.

주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자라면 요즘처럼 부동산 시장이 얼어붙어 있을 때 주택을 매도해야 할지, 한다면 언제 어떻게 해야 할지 고민이 많다. 정부에서도 주택 거래 활성화와 부동산 시장 안정화를 위해 다양한 세제 혜택을 제공하고 있지만 어떠한 규정이 자신에게 유리하고 불리한지 파악하기란 쉽지 않다.

일산에 거주하는 회사원 김모 씨가 대표적인 경우다. 그는 일산과 서울에 주택 한 채씩을 보유하고 있다. 일산 주택은 본인 세대가 거주하고, 서울에 있는 아파트는 전세를 주고 있다. 일산 주택을 매각하고 서울로 이사를 고려하고 있지만 1세대 2주택 상태에서 매각 시 양도소득세가 만만치 않게 나와서 주저하고 있었다. 올해 초 신문을 보다가 다주택자에 대한 장기보유특별공제를 적용해준다는 내용이 있어 주의 깊게 보았다. 그뿐만 아니라 임대주택을 주택임대사업자로 등록하는 경우 본인이 거주하는 주택은 양도소득세를 비과세 해 준다는 내용도 눈길을 끌었다.

올해 1월 1일부터 적용되는 대표적인 부동산 규제 완화 내용이 다주택자에 대한 장기보유특별공제 적용이다. 주택을 오래 보유하고 있으면 물가 상승에 대한 보상 차원에서 양도차익에 대해 1년당 3%(1세대 1주택의 경우 8%)씩 최대 30%(1세대 1주택의 경우 80%)를 공제하도록 하고 있다.

김 씨의 경우 양도차익이 적은 임대주택을 먼저 매도해 세 부담을 적게 한 후 양도차익이 큰 거주주택을 매각해 양도소득세 비과세 적용을 받는 것이 절세 효과를 높이는 방안이었다.

하지만 차후 임대 중인 주택에서 거주할 계획이기 때문에 주택 두 채를 모두 매각하기보다는 다른 방안을 모색할 필요가 있었다. 바로 서울에 있는 임대주택을 해당 구청 및 세무서에 주택임대사업자로 등록하는 것이다.

정부에서는 임대주택 공급 확대를 위해 주택임대사업자에게 다양한 혜택을 주고 있다. 지원 요건을 갖춘 매입임대주택을 양도하거나 임대(소유)하는 경우 양도소득세, 법인세 및 종합부동산세 등 국세뿐만 아니라 일정 전용면적 이하에 대해서는 취득세 및 재산세 등 지방세 세제를 지원받을 수 있다. 기존에는 서울 및 경기 지역을 포함한 수도권의 경우 세 채 이상의 주택을 보유해야 주택임대사업자 등록이 가능했지만 2011년 10월 이후에는 한 채만 보유해도 등록이 가능하도록 했다.

또한 주택임대 사업자로 등록한 후에 거주용 자가주택을 매도하는 경우 과거에는 일반세율(6~38%)과 장기보유특별공제(최대 30%까지)를 적용했다면 2011년 10월 이후에는 거주용 자가주택에 대해 3년 보유, 2년 거주요건을 갖추는 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 했다. 물론 양도가액 9억 원 이하의 주택에 대해서 비과세를 받게 되고 9억 원이 초과하는 부문에 대해서는 장기보유특별공제(최대 80%까지)를 적용한 후에 양도소득세를 부담하게 된다. 결국 김 씨는 서울의 임대주택을 주택임대사업자로 등록하면, 현재 거주용 자가주택에 대해 3년 이상 보유, 2년 이상 거주 요건을 갖추었고 거래가액도 9억 원 이하이기 때문에 큰 문제없이 양도소득세 비과세를 받을 수 있게 된다.

그렇다면 거주용 자가주택 매도 후에 남은 임대주택을 의무임대 기간(5년)이 경과한 후 매도하는 경우에는 어떻게 될까. 5년 이상 임대 요건을 채운 임대주택을 매각하는 경우에 매각 시점에서는 1세대 1주택이지만, 거주용 자가주택과 함께 2주택으로 보유한 기간은 비과세 적용이 중복된다. 따라서 중복 기간을 제외하기 위해 최초 거주용 자가주택을 매도하는 시점부터 매도일 시점까지의 양도차익에 대해서만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있게 된다.

소득에는 항상 세금이 따라 붙기 때문에 투자 의사결정 과정에서 미리 세금을 고려하는 습관을 가질 필요가 있다. 자산 시장과 금융 환경 변화에 따라 바뀌는 부동산과 세금 정책을 꼼꼼하게 살피는 지혜가 필요할 때다.
[REALTY COLUMN]1세대 2주택자를 위한 절세 방안
이대철 교보생명 노블리에센터 웰스매니저