수익형 부동산의 역사는 넓게 보면 1960년대 이후 수도권 집중현상과 함께 생겨났다고 보는 게 일반적이다. 전국 각지에서 몰려온 사람들을 대상으로 빈방을 빌려주거나 2층 기와집의 아래층을 세 주는 사례는 흔했고, 주택 밀집 지역에는 골목 입구나 도로변 주택에 상가를 만들어 구멍가게와 같은 생필품을 파는 가게들이 들어왔다.
1990년대 이후 소득 증가로 서비스산업이 발달하면서 상가들의 수요가 많아지고, 외환위기 이후에는 자영업자가 급증하면서 주택과 분리된 상업시설이 증가하게 됐다. 또 대기업 사옥과 기업 간 거래로만 인식돼 온 빌딩이나 대형 건물도 강남권 개발 이후 지주공동 방식으로 개발되면서 개인들의 소유와 거래 시장이 형성됐다.
하지만 고성장 시대에는 임대수익보다는 매매 차익을 통해서 2~3배 이상의 가격 상승이 가능한 토지나 주택을 구입하려는 성향이 강했고, 예금금리가 높았기 때문에 굳이 월세를 받는 수익형 부동산이 크게 집중받지는 못했다.
우선 주택 임대사업은 외환위기 직후, 주택 공급 감소로 전·월세 가격이 급등하자 정부가 주택건설 활성화를 위한 다양한 지원 대책을 내놓았다. 주택공급 규제를 완화하고, 임대주택 사업자의 등록요건 완화 및 세제 혜택 등이 마련되면서 일반 주택들이 일제히 다세대와 다가구주택으로 변했고 임대주택 사업자도 증가했다.
오피스텔 역시 2000년대 초반부터 본격적으로 등장했다. 외환위기 이후 상업용지에 대한 주거면적 비율을 늘려주면서 오피스텔의 사업성이 높아졌고, 이는 오피스 밀집 지역에 소형 오피스텔 공급으로 이어졌다.
종로, 중구, 강남권처럼 사무직 종사자들이 많은 지역에 오피스텔 공급이 집중됐다. 상가도 전통적인 근린상가, 단지 내 상가 외에 2000년대 이후에는 복합쇼핑몰과 같은 대형 상가들의 공급량이 급증했다. 오피스는 아직도 개인이 직접 투자하기는 어려운 시장이지만 리츠와 같은 간접투자 방식으로 개인들의 참여가 가능해졌다.
수익형 부동산이 주목받는 것은 최근의 일이다. 최근 2~3년 사이에 부동산 시장이 침체되면서 부동산 가격 하락과 거래 부진으로 더 이상 매매 차익을 노린 투자가 어렵게 됐고, 기존에 보유하고 있는 부동산의 처분마저 어려운 상황으로 급변했다.
또한 1958년생부터 시작된 베이비부머들이 50대 중반이 되면서 본격적인 은퇴 시기가 도래하고 있다는 점도 수익형 부동산 시장에는 호재다.
통계청의 발표에 따르면 2010년 기준으로 우리나라의 65세 이상 인구는 전체 인구의 11.3%에 달해 5년 전보다 24% 증가했다. 한국에서의 평균 퇴직 연령은 2010년 기준 53세, 평균 기대 수명은 78세로 소득 없는 30년을 버텨야 하는 상황이다.
월 고정수익이 필요한 상황에서 수익형 부동산은 노후를 보장해 주는 구세주 같은 존재로 인식되고 있다. 이에 따라 수익형 부동산의 투자도 과거와 다른 양상을 보이고 있다.
과거 수익형 부동산 투자는 거주를 겸하면서 부수입으로 세를 놓거나 여윳돈으로 투자를 하는 소극적인 형태가 많았다면, 최근에는 노후 생활을 책임질 정도의 수준으로 끌어올리기 위해 적극적이고 공격적인 투자가 많아지고 있다.
투자자들의 성향 역시 돈 많은 자산가는 물론, 아파트 한 채로 투자하려는 서민들까지 투자자의 범위도 넓어지고 투자 대상 부동산도 다양해지고 있다.
자금 규모와 투자 성향에 따라 투자처 선택
‘무조건 묻어만 두면 돈이 되는 것’이 땅이라는 인식이 많았고 대부분 성공했다. 하지만 환금성이 떨어지고 가격마저 하락하면서 규모가 큰 토지는 자녀에게 상속하더라도 눈에 보이는 수익 없이 세금만 내야 하는 구조이기 때문에 환영받지 못하는 실정이다.
수익률이 높지는 않더라도 고정 수입이 생기는 빌딩이나 건물로 바꾸려는 경향이 많아지면서 강남권에는 200억~300억 원대의 물건이 나오기만을 기다리는 대기수요가 늘어나고 있다.
반면, 거주 이외에 20억 원 이상의 자금이 확보돼 있는 투자자들은 원룸주택이나 상가주택, 상가건물과 같은 건물 단위의 구입을 희망하는 사람들이 많다. 최근엔 도시형 생활주택에 대한 지원이 많아지면서 대지가 넓은 단독주택을 구입해 도시형 생활주택으로 신축하려는 사람들도 증가하고 있다.
거주 주택 이외에 10억 원 정도의 자금이 있고 수익형 부동산에 투자하고 싶은 사람들 중에서는 상가에 대한 투자 수요가 많다. 33㎡ 기준으로 수도권에서는 2억~3억 원부터 10억 원 정도까지 자금에 따라 다양한 투자처가 있기 때문에 지역이나 상가별로 1~3개 정도의 상가를 구입해 노후를 대비하려는 사람들이 많다.
개인 투자자의 입장에서 건물을 구입하기가 사실상 어렵기 때문에 개별 상가나 오피스텔, 소형 빌라나 아파트를 구입해 임대를 하는 경우도 있다. 거주 주택을 포함해 10억 정도가 있다면 최대한 거주 주택의 규모를 줄이고, 이를 통해 생기는 4억~5억 원의 자금을 통해 오피스텔이나 도시형 생활주택, 소형 상가를 구입하는 성향이 있다.
이 경우 자금이 적을수록 수익률에 집중하는 경향이 많고, 자칫 투자에 실패하면 노후생활마저 어려워지기 때문에 실제 막상 투자를 하기도 쉽지 않다.
그런가 하면 현재 소득이 있는 40대부터 제2의 월급을 준비하는 사람도 있다. 하지만 전문직종이나 고소득자가 아니면 현실적으로 교육과 생활만으로도 만만치 않기 때문에 자녀 교육을 끝내고 막상 투자를 하려고 하면 가진 집 이외에는 여윳돈이 없는 경우가 많다.
하지만 장기적인 추세는 수익형 부동산이 강세를 보일 것이므로 미리미리 정보를 습득하고 발품을 파는 것이 중요한 노후 준비임에는 틀림없다.
김혜현 상담위원
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