7일부터 수도권 내에 총부채상환비율(DTI) 규제가 전면적으로 확대되었다. 이전에 강남 3구에만 적용하던 DTI규제가 부동산경기 회복이 빠르게 이루어지면서 서울 지역과 수도권까지 확대된 것이다. 이에 따라 규제 비율은 서울 강남 3구 40%, 나머지 서울지역 50%로 되었고, 수도권은 60%로 결정되었다. 이러한 방식의 대출 규제는 2007년부터 부동산과열을 막는 데 매우 효과적이라는 것이 입증된 제도다.그런데 이처럼 대출 규제를 시행되게 되면 전체 주택시장의 과도한 매수 열기는 줄일 수 있지만, 내 집을 마련하려는 가계 처지에서는 상당히 곤혹스러운 상황이 될 수도 있다. 더욱이 당장에 목돈을 마련할 수 없는 중하위소득계층의 경우에는 불가피하게 주택마련 계획을 미뤄야 하는 상황이 발생하게 된다. 이렇게 되면 향후 본격적인 가격상승 시기에 내집마련이 더 어려워지는 것이 아니냐는 우려가 생길 수 있다.그렇다면 지금 시점에서 내집마련 전략은 어떻게 수정해야 할까? 우선 ‘내집 마련’의 의미부터 다시 한 번 되돌아 볼 필요가 있다.무엇보다도 자신의 소득 대비 주택자산 가격에 대해 고민할 필요가 있다. 자신의 연소득 대비 주택 가격은 얼마 정도가 바람직할까? 일반적으로 PIR (price to income ratio)로 표현되는 이 비율은 4~5배 정도를 적당하다고 본다. 역으로 자신의 연간 소득에 5배 이상의 주택을 마련하는 것은 바람직하지 않다. 사실 이 정도만 되어도 5% 금리 하에서 집을 소유하는 기회비용은 연소득의 25%에 이른다.그런데 이러한 잠재적 지출이 가계 지출에서 현실화되는 것은 대출을 이용하면서부터 발생한다. 예컨대 연간소득 4000만 원인 사람이 PIR 5배에 해당되는 가격대의 주택을 구입한다면 2억 원대 주택이 된다. 이 때 이러한 대출에 대해서 연간 이자, 원금 합쳐서 25%를 상한으로 생각하면 연간 상환금액이 1000만 원 이하가 되도록 전체 대출규모를 조정해야 한다.또한 이러한 대출을 변동금리로 이용하는 것도 재고해야 한다. 현재처럼 낮은 금리가 계속 유지되기 어렵다는 점은 누구나 알고 있다. 그리고 향후 경기회복에 따라 빠르게 금리가 상승할 것이라는 점도 충분히 예견되고 있다. 그럼에도 불구하고 변동금리를 고집하는 것은 주택을 단기간 보유할 경우 굳이 금리가 비싼 고정금리를 선택하는 것보다 변동금리로 대출을 하는 것이 바람직하다고 생각하기 때문이다.그렇지만 주택을 단기간에 사고 팔 수 있는 재화로 생각하는 것은 현실적이지 못하다. 왜냐하면 주택가격의 사이클은 5년 전후로 상당히 길고, 가격이 오르는 국면보다는 내리거나 정체되는 기간이 길기 때문에 적절한 매각 시점을 잡는다는 것은 대단히 어려운 일이다. 더욱이 주거환경을 수시로 바꾸는 것 자체가 큰 스트레스가 될 수 있기 때문에 이러한 대응방법은 재고되어야 한다. 오히려 주택을 장기 보유함으로써 충분히 가격적인 면에서도 대응이 가능하고, 따라서 대출도 변동금리보다는 고정금리가 바람직하다.특히 주요 지역의 중대형아파트를 장래 부담 등을 고려하지 않고 담보대출에 의존해서 높은 가격에 매입하는 것은 신중하게 생각해야 한다. 더욱이 향후 주택수요 감소국면이 머지않은 장래에 시작될 것이라는 점을 고려하면 가계의 소득이나 자산의 규모에 비추어 적정한 주택소비 전략이 필요한 시점이다.이상영부동산114 사장서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원
