수익형 부동산 가운데 투자열기가 가장 높은 상품은 상가다. 상가 구입 경험이 전혀 없는 사람들까지 나서고 있다. 익형 부동산 시장이 주목 받고 있다. 상가시장이 살아나더니 오피스텔 인기도 높아가는 추세다. 임대용 소형주택 단지인 도시형 생활주택에도 투자자가 몰리고 있다. 이춘우 신한은행 부동산전략팀장은 “수익형 부동산은 안정적인 임대수익이 가능한데다 주변에 개발호재가 있으면 시세차익까지 기대할 수 있다”며 “투자문의가 연초보다 70~80% 정도 늘어났다”고 말했다.수익형 부동산 시장에 대한 열기는 수치로도 확인된다. 지난 5월 17일 한국토지공사와 성남시가 공급한 경기 판교신도시 상업용지와 업무용지 10필지는 평균 낙찰가율(감정가 또는 공급예정가 대비 낙찰가 비율) 170%에 모두 팔려나갔다. 중심상업용지 5블록은 공급예정가 67억1420만 원의 273%인 182억9660만 원에 낙찰되기도 했다. 상가시장 활성화 전망 없이는 보기 힘든 가격이다. 이에 앞서 지난 5월 대한주택공사가 판교신도시 서판교에서 매각한 단지 내 상가도 17개 점포 전부가 팔렸다. 지난 3월만 해도 서판교보다 입지가 더 좋은 동판교 낙찰률이 63%를 보이며 유찰 사태를 빚었지만 벌써 ‘옛날 이야기’가 됐다. 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 지난 1월 50%에 불과했던 서울지역 상가 낙찰가율이 지금은 60%대 중반까지 올랐다. 서울 오피스텔의 3.3㎡(1평)당 평균 매매가도 1월 873만 원에서 883만 원으로 상승했다. 도시형 생활주택 컨설팅업체들에는 하루에도 수십 명씩 투자 방법을 문의해 온다.수익형 부동산 가운데 투자열기가 가장 높은 상품은 상가다. 상가 구입 경험이 전혀 없는 사람들까지 나서고 있다. 서울 송파구 방이동 상가를 17억 원에 매입한 중소기업 사장 김 모 씨도 처음으로 상가투자에 손을 댄 케이스다. 그는 예상 수익률이 6~7%로 적은 편이 아니고 제2롯데월드 개발 후광효과까지 예상된다고 여겨 별다른 고민 없이 투자 결정을 내렸다. 세입자가 미리 정해진 ‘선임대 상가’로 공실 부담이 적었다는 사실도 결정을 도왔다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “10억 원 정도의 여유자금이 있는 사람들은 일단 상가시장에 눈길을 두게 마련”이라며 “제대로 된 물건만 고를 수 있다면 노후걱정 부담이 크게 줄어들 것이라는 생각을 많이 하고 있다”고 말했다.좋은 상가를 투자하려면 어떻게 해야 할까. 전문가들은 당장의 이익보다 상권 전체의 발전 가능성을 눈여겨봐야 한다고 지적한다. 요즘 서울 강남구 삼성동 일대 상가시장은 후끈 달아올랐다. 지하철 9호선 개통과 한국전력 본사 개발 호재가 맞물리면서다. 사실 이 지역은 지하철 9호선 2차 구간이 예정된 지역으로 개통시기가 2013년 말로 잡혀 있다. 아직 4년 이상 남은 셈이다. 그런데도 벌써부터 상가를 알아보러 다니는 발길이 분주하다. 한국전력 부지 개발도 구체적인 계획이 확정되지 않았지만 미래를 먼저 봐야한다는 투자전략을 따르기 위해 남들보다 한 발 앞서가는 것이다.고급 임대아파트 ‘한남더힐’을 짓고 있는 서울 한남동 단국대 부지 인근 역시 상가투자자들의 관심이 높다. 현지 부동산중개업소 관계자는 “단국대가 이전하면서 상권이 크게 위축됐지만 아파트 공사가 진척되면서 매수자들이 자주 찾아온다”며 “아파트 완공 이후 상권이 고급스러워 지면 상가의 가치가 더 커지리라는 기대감이 작용한 것 같다”고 귀띔했다. 반대로 유동인구나 소비여력 감소를 예상치 못해 수억 원의 손실을 입어야 하는 경우도 있다. 서울 중구 삼성그룹 본사를 믿고 지난 해 10월 영업을 시작한 인근 횟집은 삼성이 ‘강남 서초타운 시대’를 열면서 반년 만에 2억5000만 원을 까먹고 문을 닫아야 했다.상권을 고른 뒤에는 세부적인 입지를 찾는 것이 중요하다. 신한은행은 상가를 고르는 세 가지 기준을 제시했다. 지대가 낮은 곳이어야 한다는 게 첫 번째고 다음으로는 대형 패스트푸드점이나 커피전문점으로 가는 길목에 자리 잡아야 유리하다는 것이다. 이춘우 신한은행 팀장은 “고객의 동선은 위에서 아래로 흐르기 마련이어서 되도록 오르막에 들어선 상가를 피해야 한다”고 말했다. 또 “맥도날드나 스타벅스 같은 상가는 고객 흡입력이 매우 크다”며 “이들 점포로 연결되는 동선을 잘 파악하는 것이 중요하다”고 강조했다. 세 번째는 소비여력을 갖춘 유동인구와 튼튼한 배후단지를 갖춰야 한다는 것이다. 상권 이용자가 얼마나 많은지도 중요하지만 돈을 충분하게 쓸 형편이 되는지 또한 따져봐야 한다는 얘기다. 은행처럼 안정적인 세입자가 임대를 예약한 상가라면 매력이 크다. 소액 투자자들은 쇼핑몰에 관심을 두고 있지만 공급과잉 상태여서 제값에 임대를 주기 힘들다는 사실을 명심해야 한다.도시형 생활주택은 수익형 부동산 시장의 다크호스로 떠오르고 있다. 도시형 생활주택이란 전용면적 30㎡ 이하 소형 주택을 20~150세대 규모로 지은 임대형 주택단지다. 예전처럼 다세대·다가구 주택을 지어 임대할 수도 있겠지만 주차장 혜택을 고려하면 수익률 측면에서 도시형 생활주택이 훨씬 유리하다. 다세대·다가구의 경우 주차장 기준이 세대당 1대였지만 도심형 생활주택은 서울시의 경우 0.3~0.5대에 불과하다. 주차장을 적게 지을 수 있다면 당연히 수익은 늘어난다. 도시형 생활주택 전문업체인 수목건축 서용식 사장은 “하루 투자 문의가 30~50통씩 걸려오고 10명 정도는 직접 찾아온다”고 말했다.폭발적인 반응에는 이유가 있다. 만약 자기 땅이 있다면 개발 수익이 상당하기 때문이다. 서울 성북구에 단독주택을 갖고 있는 박 모 씨의 예를 들어보자. 대지지분 280㎡짜리 단독주택을 헐고 그 자리에 소형 주택 24세대를 짓는다면 7억 원이 투자비로 든다. 주택 공사비 6억 원과 주차장 공사비 7000만 원 그리고 설계·감리비 3000만 원이 포함된 금액이다. 완공 후 수익을 보증금 2억4000만 원에 월세 1200만 원 정도로 예상하면 실제 수익률(투자비에서 보증금을 뺀 금액 기준)이 30% 된다.도시형 생활주택의 종류는 원룸형과 기숙사형으로 나뉘는데 원룸형(전용면적 12~30㎡)은 세대별로 독립된 주거생활이 가능할 수 있게 욕실과 부엌을 갖춘 것이며 기숙사형(전용면적 7~20㎡)은 고시원처럼 취사장 세탁실 휴게실 등을 공동으로 이용한다. 원룸형과 기숙사형을 함께 지을 수 있지만 최소 20세대 이상이어야 한다. 도심형 생활주택 부지는 폭 6m가 넘는 도로와 접해야 허가가 난다. 업계 관계자는 “주차장 요건이 크게 완화됐지만 추후에 도시형 생활주택이 보편화되면 주차장을 많이 확보한 주택이 경쟁력을 갖게 될 것”이라고 조언했다.오피스텔은 비교적 소액으로 부동산 투자에 나설 수 있다. 임대수요가 많은 50㎡형 안팎의 오피스텔은 전세보증금을 끼고 1억~1억3000만 원 정도면 서울 강남권과 마포 등에서 마련할 수 있다.최근 2~3년간 공급이 크게 줄어든 반면 매수 수요는 꾸준해 가격이 오름세에 있다. 마포에서는 입주한 지 3년이 지난 오피스텔 가격이 올해 들어서만 1000만~2000만 원 오른 것으로 조사됐다. 오피스텔 시장에서는 이른바 ‘큰 손’들의 움직임도 나타나고 있다. 예전에는 직장인들이나 은퇴자들을 중심으로 1~2실씩 거래되는 것이 일반적이었지만 10실 이상씩 사들이는 사람들이 생겨났다. 원룸 중개업체 관계자는 “임대수요가 많은 역세권이나 업무시설 밀집지역 대단위 산업단지 인근 오피스텔을 중심으로 매수세가 늘었다”며 “10억 원 안팎의 자금으로 10실 이상의 오피스텔이 한꺼번에 팔려나가기도 한다”고 전했다.오피스텔 매입에 관심이 있다면 소형에 집중해야 한다. 공급면적 66㎡ 이상 오피스텔은 경기침체 여파로 세입자가 크게 줄었기 때문이다. 중대형 오피스텔은 월세와 관리비 부담이 커서 공실이 발생할 확률이 크다. 입지는 서울 시내라면 강남과 구로디지털단지 출퇴근 직장인이 몰려 있는 지하철 2호선 전철역 주변 오피스텔에 관심을 둘 만하다. 마포 등 도심지역과 대학 캠퍼스 인근도 임대수요가 큰 지역이다.수도권에서는 일산신도시 장항동 백석동 일대와 분당신도시 정자동 등 상업지구 내 편의시설이 풍부한 지역의 오피스텔이 잘 나간다.매입을 결정하기 전에는 수익률을 꼼꼼히 따져야 한다. 오피스텔 가격에서 보증금을 제외한 실제투자금 대비 1년 월세 수익 비율이 예금이자 수익률(연 3~4%)보다 2%포인트 정도 높다면 매입에 나서볼 만 하다는 게 전문가들의 판단이다. 오피스텔은 주택이 아닌 업무용으로 취급되므로 주택관련 세금이나 청약에 영향을 미치지 않는다. 아파트 청약자격이 그대로 유지되고 집이 한 채 있더라도 다주택자가 되지 않는다. 다만 오피스텔을 주거용으로 임대한 뒤 구청 등에 신고하면 주택으로 분류되기 때문에 주의해야 한다. 주거용으로 등록된 오피스텔은 주택과 다름없이 본다는 얘기다. 업계 관계자는 “다주택자에 대한 양도소득세가 한시적으로 완화돼 오피스텔 시장에 악재로 작용할 수 있다”며 “소형 주택을 구입해 임대하는 것과 오피스텔로 월세를 받는 것 중에 어느 쪽 수익률이 높을지 따져볼 필요가 있다”고 조언했다.박종서 한국경제신문 기자 cosmos@hankyung.com