강남재건축 올 스톱… 강북재개발 들썩

부의 ‘8·31 부동산 종합대책’이 굳히기에 들어갔다. 서울 강남과 경기 용인 분당 등 일부 지역을 중심으로 집값이 들썩임에 따라 추가로 대책을 발표하면서 8·31 대책이 효과를 보일 것이라는 전망이 우세하다. 일단 지난 3월30일 정부가 내놓은 주택 시장 안정대책의 기본 골격은 재건축 아파트에 대한 개발 부담금 강화와 담보대출 규제 강화를 통한 수요 위축으로 요약할 수 있다. 그렇다면 부동산 투자자들은 어떻게 움직여야 할까. 이는 최근 부동산 투자자들의 최대 고민거리다. 3·30 대책의 핵심은 재건축 개발 이익의 철저한 환수다. 정부는 7월부터 관련법이 발효되면 시행 시기를 기준으로 관리처분계획 인가를 신청하기 이전 단계의 사업지를 대상으로 개발 이익의 최고 50%까지 부담금을 부과할 방침이다. 물론 앞서 재건축 단지에 적용돼 왔던 소형 주택 건설 비율과 임대아파트 의무비율은 당초대로 유지된다.예를 들어 서울 서초구 반포동 주공3단지 16평형(35평형 입주)의 경우 정상 집값 상승률(아파트·단독·연립주택 평균)을 반영한 개발 이익은 4억2575만원이며 이에 따른 개발 이익 환수액은 1억6288만원에 이른다. 특히 개발 이익 환수제는 재건축 외에는 뚜렷한 돌파구가 없는 저층 아파트에 직격탄이 될 것이라는 전망이다.그렇다고 정부가 규제 일변도의 정책만을 내놓은 것은 아니다. 최근 정부 여당은 서울강북 등 불량주택 밀집지역의 개발을 촉진하고 지역간 불균형을 해소하기 위해 오는 7월부터 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)’을 도입한다고 발표했다. 도촉법 시행은 서울시가 계획하고 있는 ‘U턴 프로젝트’와 함께 강북지역 개발의 도화선이 될 것으로 보인다.도촉법은 1만평 내외의 소규모 재개발 사업지를 15만평가량의 광역 규모로 묶어 재정비 촉진지구로 지정하고 여기에 용적률과 층수, 소형 주택 의무비율 등에서 각종 인센티브를 부여한다는 게 골자다. 따라서 서울 뉴타운 가운데서도 그동안 사업성이 떨어지고 진행이 부진했던 곳 등이 탄력을 받을 것으로 예상된다. 특히 서울의 3차 뉴타운이 주 대상이 될 전망이다. 이 외에 정부는 이번에 기존 주택 담보대출 시장에 총부채상환비율(DTI)이라는 개념도 새로 도입했다. 주택 투기지역에서 거래 가격이 6억원이 넘는 아파트에 한해 적용되는 이 제도는 DTI의 40% 이내에서만 대출을 받을 수 있다. 일례로 연봉 5000만원 정도인 회사원이 6억원짜리 아파트를 원리금분할상환방식을 적용, 만기 15년 동안 대출을 받는다면 기존에는 집값의 60% 정도인 3억6000만원까지 가능했지만 앞으로는 2억원 정도만 대출이 허용된다는 것이다.건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “담보대출 시장에 DTI 개념을 도입한 것은 획기적인 발상”이라며 “이 제도의 도입으로 고가 주택을 분양받거나 기존의 6억원 이상 주택을 구입하는 수요가 크게 위축될 수밖에 없어 시장 침체가 불가피할 것”으로 내다봤다. 정부의 개발 이익 환수제 도입 발표에 서울 강남권의 개포, 둔촌, 고덕 등 저층 초기 재건축 단지들은 매물 증가, 수요 감소, 가격 하락 현상이 바로 나타났다. 일례로 현재 지구 단위 계획을 수립하고 있는 개포지구 내 개포주공1단지의 경우 13억원 하던 17평형이 정부 발표 1주일 새 1억원가량 호가가 빠졌다. 강동구의 대표적 재건축 단지인 둔촌동 주공아파트 역시 9억원 이상에 매물이 나왔던 3단지 34평형도 같은 기간 5000만원가량 하락했다. 개포동 H공인 관계자는 “호가가 떨어지고 있지만 매수세는 완전히 끊겼다”며 “당분간 가격이 조정받을 것으로 보인다”고 말했다.안전진단 등 초기 단계에 머물러 있는 강동구 고덕지구 내 고덕주공2단지도 18평형이 대책 직후 2000만∼3000만원가량 하락하는 등 침체 상태다. 물론 개발 이익 환수제에서 비켜나 현재 이주·철거가 한창인 서울의 서초구 반포동 주공2,3단지, 경기도 광명시 철산동 주공2,3단지, 하안본1,2단지 등은 여전히 강세를 보이고 있다. 이에 따라 당분간 재건축 투자는 관망하는 것이 유리하다는 게 전문가들 분석이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “재건축은 소형 주택 및 임대아파트 의무비율, 개발 이익 환수제, 용적률 및 층고 제한 등 규제가 켜켜이 쌓여 있어 섣불리 투자하기에는 무리”라면서 “가격 동향이나 정책 추이를 지켜보면서 매수 시기를 저울질하는 것이 현명할 것”이라고 조언했다.하지만 강남 등 주요 지역 재건축 아파트는 규제로 인한 공급 부족으로 향후 희소성 등도 예상해 볼 수 있어 여전히 부동산 투자의 ‘관심대상 1호’라는 데에는 이견이 없는 모습이다.재건축이 정부로부터 지속적으로 뭇매를 맞고 있다면 재개발은 정부나 지자체로부터 끊임없는 지원을 받고 있다. 7월에 시행될 도촉법도 그렇고 서울시가 강남북 균형 발전을 꾀하기 위해 계획 중인 ‘U턴 프로젝트’가 그렇다. 이 때문에 최근 들어 서울 강북 뉴타운 등 재개발 지분 가격은 강세를 보이고 있다. 용산구 한남 뉴타운 일대 지분이 한 달 새 평당 500만원가량 올라 10평형대 지분이 평당 3000만원을 넘어섰고 15평형과 20평형대 지분 시세도 평당 2000만원을 호가하고 있다. 기존 뉴타운과 인근 재개발구역을 합쳐 도촉법에 따른 재정비 촉진 지구 지정을 꾀하고 있는 강북구 미아 뉴타운 일대 지분 시세도 최근 평당 200만원가량 오르는 등 강세다. 미아동 S중개업소 관계자는 “인근의 43평형 삼성아파트 시세(7억원 선)와 비교할 때 40평형대 아파트 입주가 가능한 뉴타운 내 30평형대 지분 시세는 3억∼3억5000만원이며 일부 추가 부담금 등을 고려하면 현재 시점에서 투자 수익성이 있는 것으로 판단된다”며 “가격은 꾸준히 오르고 있고 매수 대기자들도 여전한 모습”이라고 말했다.특히 정부가 향후 시범적으로 도촉법에 따라 촉진 지구를 서울지역 2∼3곳을 포함, 전국적으로 3∼5곳가량 지정하고 각종 인센티브를 부여해 개발할 경우 이들 지역을 중심으로 ‘재개발 붐’이 일어날 가능성도 배제할 수 없다. 벌써부터 서울의 경우 용산구 강북구 성북구 일대에서 촉진 지구 지정을 위해 해당 조합이나 사업자, 지자체가 잰걸음을 보이고 있는 것으로 알려졌다.하지만 재개발은 재건축에 비해 적은 금액으로도 투자가 가능한 반면 수익 실현까지 많은 시간이 걸리는 만큼 자금 계획 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 지난 98년 당시 구역이 지정된 재개발 지역은 지분 쪼개기가 극성을 부렸던 탓에 자칫 향후 현금 청산 가능성도 있어 투자에 주의해야 한다.이때는 향후 해당 사업지의 사업규모 대비 조합원 수를 잘 살펴보고 투자하는 것이 좋다. 물론 조망권이나 지하철 개통 등의 호재를 갖춘 재개발 예정 구역을 선택하는 것은 기본이다. 한편 최근 들어 투자자들이 몰려 과열 현상을 보이고 있는 대표적인 상품이 경매다.8·31 대책 이후 줄곧 약세를 면치 못했던 경매 시장은 최근 들어 낙찰가와 경쟁률이 상승하는 등 열기가 그 어느 때보다 뜨겁다. 경매정보전문업체 디지털태인의 분석 자료에 따르면 수도권 아파트 낙찰가율은 지난해 8·31 대책 이전인 8월 당시 87.24%였던 것이 올해 1월 82.45%까지 떨어졌다가 2월(84.24%), 3월(88.14%)을 거치면서 상승 추세다. 특히 3월의 경쟁률은 2003년 10월 당시 상승률인 89.86% 이후 가장 높은 낙찰가율을 기록했다.그중에서도 판교 인근의 분당 용인 수지 기흥 등에서 나온 아파트 경매시장의 과열 현상이 두드러진다. 디지털태인 이영진 부장은 “판교 분양 여파로 주변 지역 아파트 가격이 급상승하고 매도자들이 매물을 거둬들인 탓에 경매 시장에서 매물을 찾으려는 투자자들이 몰리면서 낙찰가율과 경쟁률이 올라가고 있다”고 말했다.전문가들은 경매 시장 과열 현상이 당분간 지속될 것이란 전망이다. 더군다나 상반기에 도입된 공인중개사들의 경매 입찰 대리가 본격화하면 과열 현상은 더욱 뚜렷해질 것이란 분석이다. 이 때문에 경매 참가자들은 분위기에 휩쓸려 입찰하기보다는 주변 시세의 철저한 분석과 발전성, 해당 물건의 권리관계 등을 면밀히 분석해 투자하는 것이 좋다.