로벌 시대를 맞아 해외 부동산 투자가 급증하고 있다. 우리나라 사람들이 가장 많은 관심을 갖는 지역은 미국 LA와 뉴욕 그리고 캐나다 밴쿠버, 중국 상하이와 베이징이다. 특히 근래에는 베트남 필리핀 태국 인도 미얀마 캄보디아 등 개발도상국뿐만 아니라 아프리카에도 관심이 높아지고 있다.이러한 이유는 국내 부동산에 대한 정부 규제가 강화되자 투자 대안을 찾던 사람들이 국내가 아닌 해외로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 더불어 우리나라의 시중을 떠도는 막대한 부동자금과 원화가치 상승에 따른 환율 하락, 일부 선진국 및 신흥 국가의 부동산 가격 급등, 조기 유학 급증, 불투명한 내수시장 등이 해외 부동산 투자를 가속화하는 적극적 요인으로 작용하고 있다. 게다가 3월 초 정부는 외환거래 규제완화 방안 중 해외 부동산 취득완화 조치를 단행함으로써 과거보다는 부동산 취득 진입 장벽이 낮아졌다. 해외 부동산 취득에 따른 신고기관을 한국은행에서 외국환은행으로 늘리는 한편 체재요건 확인서류를 서약서로 대체하는 등 취득 절차가 눈에 띄게 개선됐다. 올 3월 초 실수요 목적의 해외 주거용 부동산 취득 한도를 완전히 폐지함으로써 취득 관련 제한 요소를 제거, 사실상 자유화했다. 또한 해외 거주 후 국내 귀국 시 귀국일로부터 3년 이내 해당 부동산을 처분하도록 하는 제한을 폐지해 해외 부동산 취득의 심리적 걸림돌을 제거했다. 게다가 해외 부동산 취득 시 국세청에 통보되는 기준금액을 현행 20만달러(2억원)에서 30만달러(3억원) 초과로 상향 조정했다. 이러한 조치로 해외 부동산 투자 환경이 크게 달라졌다. 작년 7월 해외 부동산 취득 한도 완화 이후 작년 7월에서 12월까지 연평균 4.3건, 연 141만달러 정도의 취득 실적이 2006년 1월 13건, 480만달러, 2006년 2월1일에서 보름간(15일)까지 16건, 574만달러로 작년 대비 3.7배 늘어났다. 이는 작년 대비 4배가 늘어난 액수다. 종전에는 해외 부동산을 취득할 수 있는 자격도 본인이나 배우자가 2년 이상 체재를 증빙할 수 있는 취업비자나 입학 허가서를 갖고 있어야 했다. 그러나 지금부터는 개인이 해외주택을 취득할 때 관광비자나 단기비자로 해외에 나가더라도 2년 이상 머무를 것을 확약하고 사후에 출입국사실증명서 등 체재 확인서를 제출하면 현지 부동산을 살 수 있다. 또 귀국 후 3년 이내 해외 부동산을 처분해야 하는 규정이 있었지만 지금은 폐지됐다. 따라서 해외에 2년만 거주하면 사실상 투자 목적으로 해외 주택을 보유할 수 있다. 국세청 통보 대상도 대폭 축소됐다. 종전에는 신고 시 주택이 50만달러를 넘지 않는다는 사실을 현지의 부동산감정서와 부동산매매계약서 등을 통해 증명해야 했다. 그러나 이젠 30만달러 이하인 개인의 해외 부동산 취득과 연간 5만달러 이하인 거주자의 해외예금, 10만달러 이하인 해외 콘도나 골프장 회원권을 취득할 경우에는 국세청에 통보하지 않아도 된다. 그렇다면 해외 부동산 투자 시 우선적으로 판단하는 기준은 무엇일까. 최근 해외 부동산 전문 컨설팅회사가 276명을 대상으로 설문조사를 한 결과 해외주택 취득 시 제일 먼저 고려하는 것은 학군으로, 이는 전체 응답률의 44.2%를 차지했다. 뒤를 이어 42.8%에 해당하는 응답자가 주변 환경이라고 답해 쾌적성도 중요시 하고 있음을 알 수 있다. 미국의 경우 최근 LA 코리아타운을 비롯한 미국 캘리포니아주 남부 부동산 가격이 급등하는 현상을 보이고 있다. 우리나라의 부동자금이 흘러 들어간 때문이다. 미국 연방주택기업감시청에 따르면 LA의 주택 가격 상승률이 16.6%로 미국 60대 도시 중 플로리다의 포트 피어스·세인트루시에(19.31%)에 이어 2위를 기록했다고 한다. 그 가운데 특히 LA 코리아타운의 부동산 열기는 우리가 상상하는 것보다 더 뜨겁다. 현재 코리아타운의 중·소형 주택은 보통 가구당 10만~15만달러, 대형 주택은 20만달러씩 올랐다. 뿐만 아니라 코리아타운의 식당·커피점 등의 권리금도 최근 2, 3년 만에 2배 이상 올랐다. 중국의 상하이 베이징 베트남의 호찌민 하노이 등도 떠오르는 관심 지역이다. 이중 중국의 부동산에 투자하고 있는 사람들은 자영업자, 중소기업 사장, 의사, 기업 임원, 회사원, 주부 등 직업도 다양하다. 또한 외국으로 자녀를 유학 보낸 부모들도 주택 투자에 적극적이다. 이들은 주택뿐만 아니라 아파트에 딸린 주차장을 별도로 분양하는 사실에 주목하고 이런 주차장만을 분양받아 프리미엄을 받고 파는 식으로 투자하고 있다. 아이들을 유학 보낸 부모들끼리 계를 만들어 아파트에 투자하는 경우도 있다. 2008년 베이징 올림픽과 2010년 상하이 엑스포 등 부동산 상승 요인이 많아 앞으로 이들 지역에 대한 투자가의 관심이 갈수록 높아질 것으로 예상된다.선진국 부동산 투자는 안정적인 장점이 있지만, 큰 수익을 기대하기는 어렵다. 만일 큰 수익률을 기대한다면 개도국을 중심으로 투자를 검토하는 것이 좋을 것이다. 국가별로 살펴보면 중국 러시아 베트남 등 현재 시장경제를 적극 도입하면서 괄목할만한 발전을 거듭하는 국가들의 부동산 시장 전망이 밝아 보인다. 중국의 경우 주택 가격이 평균 20% 이상 오르고 있고, 베트남의 부동산도 뜨겁게 달궈지고 있다. 개도국의 부동산에 투자하면 많은 수익을 얻기가 그리 어렵지 않으나 그만큼 주의가 필요하다. 다음은 해외 부동산에 투자할 때 주의해야 할 사항이다. 첫째, 최근 과도하게 오르지 않았는지 반드시 알아봐야 한다. 보통 부동산은 놓아두면 어차피 가격이 오른다고 생각한다. 상식적으로 틀린 말은 아니지만, 만일 시세를 정확히 파악하지 못해 너무 오른 가격에 매입하게 되면 큰 낭패를 보게 마련이다. 최근 중국 부동산이 너무 과열됐고, 중국 정부에서 부동산 가격을 안정시키기 위해 부동산 안정 대책을 계속 발표하고 있다. 특히 한국 투자자들의 관심이 높은 미국이나 중국 등 국가는 이미 부동산 시세가 많이 올라 투자 위험이 크다. 비싼 값에 구입할 경우 부동산 경기에 따라 매도 차익을 얻지 못할 수도 있다. 둘째, 국가별 경제 동향을 살펴봐야 한다. 전 세계적인 초저금리 현상 덕분에 급등했던 미국 영국 중국 등 주요 국가의 부동산 가격이 하락하는 추세로 돌아서는 분위기다. 일자리와 소비가 늘어나는 등 미국의 경제 지표가 개선되면서 미국이 예상보다 빨리 금리 인상에 나서면 부동산 거품이 붕괴될 수 있기 때문이다. 금리 인상이 단행되면 부동산에 몰렸던 자금들이 다시 은행으로 되돌아갈 공산이 크며 그러한 경우 부동산 시장 열기는 냉각될 수밖에 없다. 또한 금리 인상으로 대출받아 집을 사기가 예전보다 힘들어질 뿐만 아니라 이미 대출을 받은 사람 역시 이자 부담이 크기 때문에 투자 희망 국가의 경제 동향을 파악해야 한다. 셋째, 해당 국가의 부동산에 관련된 법률 및 권리 관계를 전문 컨설팅 회사를 통해 알아보고 충분히 검토해야 한다. 우리와 같이 소유권이나 외국인 투자를 허용하는 국가도 있지만, 중국이나 베트남과 같이 소유권이 아닌 사용권에 투자해야 하는 경우도 있고, 투기를 막기 위해 국가 정책상 외국인의 부동산 투자를 규제하는 곳도 있다. 또한 해당 국가의 부동산 거래 제도와 시장 상황이 국내와 다르다는 점에 유의해야 한다. 부동산은 소재지 국가의 법규를 적용받는다는 점도 주의해야 한다. 즉 해외 부동산을 구입하면 해당 국가의 세제(취득·등록세, 재산세, 양도세, 소득세, 법인세)가 적용된다. 편법으로 명의를 빌려 투자하거나, 자금의 이동을 환치기 등 불법으로 투자하기도 하는데 자칫 잘못하다가는 원금도 날리고 위험에 빠질 수 있다.