아파트 가격에 영향을 주는 요인은…

파트 값에 영향을 주는 요인들이 갈수록 다양해지고 있다. 집값에 영향을 주는 요인은 어떤 것들이 있을까. 내부적 요인과 외부적 요인으로 나눠볼 수 있다. 우선 내부적 요인은 집 자체가 가지고 있는 특성 때문에 나타난다. 입주 시기, 브랜드, 단지 규모, 용적률, 녹지 공간, 지하 주차장 유무, 입주민 편익시설, 평형 구성, 평면 등이 그것이다. 외부적 요인은 아파트 입지에 따른 주변과의 상호작용에 의해 집값이 변동하는 것을 말한다. 지하철역과의 거리, 조망권, 학군, 할인마트 등 주변 편익시설 접근성, 공원 등 여가시설 접근성, 진입로 등이 외부요인에 속한다.지난 2002년 10월부터 2004년 4월까지 1차부터 3차까지 차례로 입주를 시작한 타워팰리스가 가장 먼저 ‘빅4 아파트’ 반열에 오른 이유는 바로 초대형 평형과 최고급 마감재로 꾸며진 고급 주상복합아파트라는 점이다. 여기에 삼성이 지었다는 ‘브랜드’도 한몫 했다. 타워팰리스의 일부 가구는 양재천과 멀리 구룡산을 볼 수 있는 ‘조망권’도 갖췄다. 이와 함께 각 동별로 입주민을 위한 연회장, 게스트룸, 헬스장을 갖추고 최첨단 경비시스템까지 도입됐다. 또 다른 대표 아파트인 삼성동 아이파크. 건너편에 위치한 경기고등학교 외에는 대치동, 도곡동의 다른 빅4 아파트에 비해 교육환경이 다소 열악하지만 아이파크는 조망권으로 이 같은 문제를 해결했다. 한강 조망권을 최고 46층 높이에서 즐길 수 있다는 점은 아이파크만의 매력이다. 이 때문에 아이파크는 평당 4000만원이 넘을 정도로 이들 빅4 아파트 가운데서도 가장 비싼 몸값을 유지하고 있다. 물론 55평형부터 104평형에 이르기까지 초대형 평형으로만 이뤄져 있고 다양한 입주민 편익시설, 지하주차장, 최첨단 보안시스템 등도 두루 갖추고 있다.지난해 1월 입주해 빅4 아파트에 오른 대치동 동부센트레빌의 강점은 잘 가꾸어진 지상 공간을 꼽을 수 있다. 설계 당시부터 물을 상징하는 블루벨트와 녹지 공간을 상징한 그린벨트를 각각 적용, 단지 내에 생태 연못을 도입하고 지상 공간에 잔디 블록을 깔았다. 동부건설은 당시 이 아파트를 대표 아파트로 만들기 위해 책정된 시공비 외에도 수십억원의 추가 비용을 들여 차별화한 사인몰, 인테리어, 내·외장 마감재 등을 사용했다. 이와 함께 대치동 동부센트레빌은 지하철역과 단지가 직접 연결되는 ‘초역세권’의 장점도 갖췄다. 현재 입주를 하고 있는 도곡동 렉슬도 강남권 빅4 아파트로 손색이 없다. 26평형 소형부터 68평형 대형까지 골고루 구성돼 있는 이 아파트가 주목받는 이유는 바로 3002가구의 ‘대단지’라는 요인이 작용했다. 렉슬 건너편의 영동주공1∼3차를 재건축해 지난해 연말부터 입주를 시작한 역삼동 래미안(1050가구), e-편한세상(840가구), 푸르지오(738가구)가 렉슬만큼 주목받지 못하는 이유도 바로 단지 규모 때문이다. 이 때문에 가격도 도곡동 렉슬 30평형대가 9억∼11억원에 형성돼 있는 반면 이들 아파트는 30평형대가 8억원 수준에 머물러 있다.집값에 영향을 주는 요인 중 가장 대표적인 것을 꼽으라면 ‘역세권’을 들 수 있다. 한국철도학회가 지난 2004년 당시 펴낸 ‘지하철 건설에 따른 공간적 영향 분석-(부제)서울 지하철 7호선의 아파트가격에 미친 영향을 중심으로’라는 논문에 따르면 7호선이 지나는 강남권과 서남권을 비교한 결과 개통 전에는 강남권이 개발에 대한 기대심리 및 역과의 거리에 따른 영향이 서남권에 비해 큰 것으로 나타났다. 또 개통 후에는 지하철역까지의 거리에 따른 영향은 강남권이 큰 반면, 지하철 개통에 따른 기대 심리는 서남권이 큰 것으로 분석됐다. 특히 지하철역에서 300m의 거리부터 100m 간격으로 권역을 나눠 지하철에 따른 집값 영향을 파악한 결과 300∼600m 반경에서는 거리가 멀어질수록 집값이 하락했지만 600∼700m에서는 지하철이 집값에 전혀 영향을 미치지 못하고 있는 것으로 분석됐다.일례로 서울지하철 1, 2호선 환승역인 신도림역의 경우 역까지의 거리가 가장 가까운 동아3차아파트가 신도림역에서 다소 떨어져 있는 대림2차 아파트에 비해 매매가가 높다. 현지 중개업소에 따르면 동아3차 32평형의 시세는 3억7000만∼4억3000만원이지만 대림2차 32평형은 3억4000만∼3억7000만원 수준이다. 입주 시기와 단지 규모 면에서는 오히려 동아3차(2000년 입주, 813가구)가 대림2차(2001년 입주, 1242가구)보다 불리하다. 역세권과 함께 집값에 많은 영향을 주는 것이 바로 조망권이다. 특히 서울의 경우 한강 조망권의 영향력은 절대적이다. 이 외에도 조망권에는 골프장 조망권과 공원 조망권 등도 있다. 서울 강북지역에서 대표적 한강 조망권 아파트로 손꼽히는 용산구 동부이촌동 한강자이. 이 아파트의 경우 같은 평형이라면 한강이 보이는 곳이 약 3억원가량 비싸다. 조망권 프리미엄이 3억원이라는 이야기다. 골프장 조망권도 가격을 형성하는 주된 요인이다. 골프장이 밀집돼 있는 경기 용인지역에서 이런 현상이 두드러진다. 일례로 용인 죽전지구의 경우 한성CC 인근에 있는 동아솔레시티의 경우 골프장 조망을 갖춘 64평형 로열층의 시세는 11억∼12억원 선. 하지만 골프장이 보이지 않는 다른 동의 같은 평형 시세는 8억∼9억원에 머물러 있다.학군도 집값을 결정하는 주요 요인이다. 학군 프리미엄이 가장 높다는 서울 강남 대치동에서도 교육시설 덕을 톡톡히 보고 있는 단지 중 하나가 개포우성1, 2차 아파트다.이 아파트는 바로 옆의 대청중학교가 위치해 있다는 이유만으로 인근의 같은 평형대 아파트보다 높은 가격을 유지하고 있다. 개포우성 45평형 시세는 현재 17억∼20억원 정도. 이는 건너편의 입주 1년차 동부센트레빌 45평형(18억∼19억원)과 맞먹는 수준이며 인근의 미도2차 45평형(14억∼16억원)에 비해서는 월등히 높은 시세를 형성하고 있다.