럭셔리 아파트 富테크 새판 짠다

money선정 10대 명품아파트 투자백서

동산 시장이 혼미한 모습이다. 참여정부 주택정책의 결정판이라던 ‘8·31대책’이 시행된 지 불과 4개월 만에 서울지역 아파트 값이 또 뛰기 시작했으며 이 같은 상승세가 인근 수도권으로까지 확산될 조짐을 보이고 있다. 이러자 정부는 후속대책 마련에 여념이 없다. 후분양제 전면 시행, 임대주택 의무비율 확대, 재건축 인·허가권 환수, 청약제도 개선 등이 검토되고 있다. 심지어 여당 일각에서는 ‘주택의 개념을 소유에서 임대로 바꾸기 위해 특단의 대책을 마련해야 한다’는 식의 강경 발언을 쏟아내고 있다. 이렇게 되자 재테크 전문가들 사이에 ‘부동산으로 돈 버는 시대는 갔다’는 비관적인 전망이 조금씩 확산되고 있다. 정말 부동산을 통해 돈 버는 시대는 갔을까. 통계로 보면 부동산이 벌어다 준 투자수익률은 생각보다 높지 않다. 국민은행이 조사한 주택가격지수에 따르면 지난 2005년 12월 현재 지수는 106.2를 기록했다. 기준일인 2003년 9월과 비교해 볼 때 2년6개월 동안 불과 6.2포인트 상승하는데 그쳤다. 백분율로 환산해도 마찬가지다. 강남을 포함한 전국 집값은 지난 2000년에 비해 60% 상승했다. 매해 평균 12%씩 상승한 셈이다. 물론 금리(연 5%)와 비교하면 높은 수준이지만 지난 2005년 한 해에만 54% 상승한 주식에 비하면 미미하다고 볼 수 있다.그런데도 왜 투자자들은 부동산 투자에 사활을 거는 것일까. 투자의 첫 번째 철칙은 싸게 사서 비싸게 파는 데 있다. 지난 수십년 간 국내 부동산 시장은 고수익과 저위험이 함께 반영돼 왔다. 정부의 강력한 규제로 다소 수익이 떨어지고 위험성이 높아졌지만 저위험이라는 기본적인 성격은 여전하다. 국민은행이 조사한 보고서에 따르면 조사가 시작된 지난 86년 이후 집값이 떨어진 해는 1991년(-1,8%), 1992(-5.0%), 1998년(-13.6%), 2004년(-0.6%) 등 고작 네 차례에 불과했다. 이중 1998년은 국제통화기금 외환위기로 인한 하락이기 때문에 수요와 공급 등 시장 내부적인 요소로 인해 떨어진 경우는 세 차례가 전부다.이에 비해 상승할 때는 5~20%를 왔다 갔다 했다. ‘조금 떨어지고 많이 오르는’ 전형적인 저위험 고수익 구조다. 최근 주식시장이 활황이라고 해도 부동산 부자들이 주식시장으로 쉽게 이동하지 못하는 이유가 바로 여기에 있다. RE멤버스 고종완 대표는 “고액 재산가일수록 부동산에 대한 믿음이 더욱 확고하다”면서 “주식시장의 경우 부침의 폭이 너무 큰 것이 부동자금 유입의 걸림돌로 작용하고 있다”고 말했다. 실제로 최근 삼성증권이 낸 보고서에 따르면 “2005년 한 해 개인들은 무려 8조원을 순매도한데 비해 기관이나 외국인들은 순매수의 투자 패턴을 보였다”고 지적했다. 보고서는 그러면서 “아무리 주식시장이 활황이었다고 해도 개인 투자자들에게는 ‘그림의 떡’에 불과하며 여기에는 평균회귀(mean reversion) 등의 심리적 요인이 큰 역할을 했다”고 분석했다. 평균회귀란 그동안 주식시장이 롤러코스터를 타듯 심한 부침을 거듭했기 때문에 개인 투자자들은 상승하고 있는 주식을 매입하기 꺼리게 되고 하락하는 종목을 매도하기도 꺼리게 되면서 나타나는 심리적 현상이다. 이는 단지 한두 해 만에 형성된 것이 아니라 수십년 간 투자자들의 경험을 통해 얻어진 결과다. 때문에 급격한 투자 환경의 변화가 나타나지 않는 한 부동산에 대한 기대는 여전할 것으로 전망된다. 불안한 수급 상황을 놓고 봐도 그렇다. 건설교통부가 통계청의 지난 2000년도 인구센서스 결과를 토대로 추산한 2005년 주택보급률은 전국이 103~105%, 수도권은 95~96%에 이른다. 전국적으로 놓고 볼 때 공급된 주택 수는 이미 전체 가구 수를 넘어섰다고 볼 수 있다. 수도권도 조만간 100%를 넘어설 것으로 예상된다. 그런데도 주택시장은 여전히 불안하고 왜 전문가들마다 수요에 비해 공급이 부족하다고 말하는 것일까. 그 원인은 자가소유율에서 찾아야 한다. 행정자치부가 지난해 8월 발표한 ‘가구별 주택보유현황’에 따르면 전국 평균 자가소유율은 54.6%에 불과한 것으로 집계됐다. 10명 중 4명 이상이 아직도 무주택자인 셈이다. 또 다주택 보유 가구는 88만7000가구(9.1%)이며 이들은 전국에 들어서 있는 주택 중 21.2%인 237만 가구를 보유하고 있는 것으로 나타났다. 정부가 아무리 한 해 30만 가구 이상씩을 공급한다고 해도 투자 매력이 여전한 상태에서 수요가 해소되기는 역부족이다. 반대로 수요가 공급을 앞서는 상황에서 주택을 갖고 돈을 불리는 것은 여전히 매력적이다. 특히 아파트에 거는 투자자들의 기대는 여전하다. 이는 아파트가 가진 환금성(換金性)에서 비롯된다. 언제든지 현금으로 전환할 수 있기 때문에 아파트가 주택시장에서 대표주자로 활약할 기간은 앞으로도 계속될 전망이다. 아파트가 환금성이 뛰어난 것은 그만큼 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 정부 주도로 매년 30만~40만 가구씩 건설되고 있지만 이혼율 증가와 핵가족화 심화로 아파트에 대한 수요 역시 꾸준히 늘고 있다. 대한주택공사 주택도시연구원 박신영 박사는 “이미 지난 1968년 주택보급률이 100%를 넘어선 이웃 일본만 해도 이후 매년 60만 가구 이상씩을 꾸준히 공급하고 있다”면서 “아무리 주택보급률이 높다고 해도 신규 주택에 대한 수요가 여전한 데다 집값은 과잉 유동성과 낮은 금리 등에 따라 상승할 여지가 있다”고 강조했다. 하지만 주택보급률 상승과 사회 환경 변화는 주거형태의 변화로 이어졌다. 고급주택 기준 역시 예외는 아니다. 지난 수십년 간 고급주택의 아이콘으로 대표돼 온 평창동, 성북동 빌라들을 대신해 교육 열풍을 타고 강남권이 새로운 고급 주거 타운으로 성장했다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 “‘아파트=신 주거문화’라는 등식이 성립되면서 아파트가 국내 주택시장의 대표적 주거 형태로 자리 잡았다”면서 편리함과 개인의 프라이버시를 강조하는 시대 경향과 맞물리면서 아파트에 대한 선호도가 더욱 높아질 것이라고 전망했다. 주택산업연구원이 발표한 ‘주택가격과 경제변수 추이’에 따르면 지난 90년을 100으로 놓고 지수를 분석한 결과 도시근로자 소득의 2004년 12월 지수는 340.9인데 비해 서울지역 아파트는 167.9에 불과했다. 주차난과 과밀화 등이 문제로 지적되는 연립은 지수 95.1을 기록해 90년보다 가치가 떨어졌다. 아파트의 경제적 가치는 도시근로자의 소득에 비해서는 턱없이 낮지만 단독주택보다는 훨씬 높다는 것을 의미한다. 결국 아파트에 대한 시장의 기대심리가 여전하며 여기에 저금리가 더해지면서 수요를 갈수록 부채질하고 있는 것이 현재의 주택시장이다. 따라서 강남지역 아파트에 대한 선호가 줄지 않는 이상 강남 집값이 내리기는 어려울 수밖에 없다. 건교부의 주택유형별 거래량 변동을 살펴보면 지난해 12월 서울시 아파트 거래량은 전월에 비해 무려 117% 상승해 평균치(63.1%)보다 두 배 이상의 상승률을 기록했다.부동산 정보제공업체 뉴스타플러스가 조사한 자료에 따르면 지난 8·31대책 이후 값이 떨어진 강남권 아파트는 58개 단지에 불과한 데 비해 상승한 아파트는 212개 단지였다. 나머지 352개 단지는 보합세다. 결국 다주택자들의 보유 부담을 늘려 가격 하락을 유도하려던 정책 당국의 계획은 큰 실효를 거두지 못하고 있다. 그렇다면 이런 재테크 환경 속에서 투자자들은 어떤 자세를 취해야 할까. 전문가들은 강력한 규제책으로 주택시장이 잠시 불황기에 접어들 것에 대비해 블루칩 명품 아파트를 공략하라고 주문한다. 아파트 시장에서 꼽을 수 있는 명품 아파트 기준은 △대형 건설사가 시공한 △대규모 단지로 △한강 산 등 환경친화 요소와 △지하철 역세권 △명문 고교 인근에 위치한 곳 등이다. 이중에서 3~4가지만 해당돼도 명품 아파트로 손색이 없다.스피드뱅크가 조사한 지난해 1월을 기준으로 평당 매매가가 2000만원 이상인 아파트와 그 이하인 아파트들의 현재 매매가 변화를 살펴보면 평당 2000만원 이상인 아파트는 한햇동안 무려 30.32%나 급등한데 비해 2000만원을 넘지 못한 아파트는 8.03% 오르는데 그쳤다. ‘돈이 돈을 만든다’는 말처럼 매매값이 비싸면 비쌀수록 가격 상승률이 컸음을 의미한다. 비싸게 사서 더 비싸게 팔라는 소비이론과 일맥상통한다. 예를 들어 살펴보자. 강남권 선두 아파트로 부상 중인 도곡동 ‘도곡 렉슬’의 경우 입주와 동시에 인근 지역 아파트 값을 동시에 끌어올리는 펌프 역할을 하고 있다. 2월 초 현재 33평형이 최고 12억원까지 치솟았다. 이 밖에도 타워팰리스 아이파크 센트레빌 등 ‘빅 3’ 아파트도 앞서거니뒤서거니를 반복하며 상승세를 이어가고 있다. 이 지역 도곡공인 관계자는 “당분간 인근 지역에서 대규모로 입주하는 단지가 없는 데다 유명 학군과 인접해 있다는 점이 부각되면서 강세가 계속되고 있다”며 “이 지역 주민들은 오히려 정부 규제를 반기는 분위기”라고 말했다. 지난해 5월 28억5000만원이었던 삼성동 아이파크 73평형은 8·31대책에도 아랑곳하지 않고 9월에도 31억5000만원으로 뛰어올라 지금은 매매가가 34억원에 이르고 있다. 한강 조망권 아파트는 희소성과 환경친화성이 더해지면서 가격 상승의 견인차 역할을 하고 있다. 지난해 처음 고시된 기준시가에서 삼성동 아이파크는 조망권에 따라 매매값이 6억원 이상 차이가 났다. 한강 조망권이 집값의 47%를 차지한다는 뜻이다. 73평형의 경우 102동 로열층은 기준시가가 18억7200만원인 반면 한강이 보이지 않는 103동 저층은 12억7200만원으로 고시됐다. 비단 한강뿐만이 아니다. 환경에 대한 중요성이 대두되면서 하천, 산, 공원 등이 보이느냐에 따라 아파트 값이 큰 차이를 보이고 있다. 도곡동 스타공인 관계자는 “같은 타워팰리스라고 해도 양재천이 보이느냐 보이지 않느냐에 따라 매매값이 7억원 이상 차이가 난다”면서 “최근 나오고 있는 매물도 비로열층이며 양재천을 볼 수 있는 동호수는 매물이 거의 없다”고 말했다. 진입 장벽이 높은 강남권 새 아파트는 정부의 규제가 집중된다고 해도 가격이 떨어지기가 어려운 구조다. 보유세를 시세의 1% 수준으로 현실화한다는 장기 계획이 발표됐지만 이는 어디까지나 2010년 이후의 문제다. 그때까지 단계적으로 오르는 세금은 충분히 매매가에 전가할 수 있다. 만약 공급 부족으로 가격 상승분이 세금 부담보다 높으면 보유에 따른 부담은 그만큼 줄어들게 된다. 도곡동 한별공인 관계자는 “강남은 누르면 누를수록 값이 뛰는 경향을 보여 왔다”면서 “비강남권을 파는 한이 있더라도 강남권 아파트는 가지고 있겠다는 심리가 팽배하다”며 현지 분위기를 전했다. 특히 소형 평형 의무비율 시행으로 중·대형 평형에 대한 희소성은 더욱 높아질 전망이다. 연초 발표된 2005년도 인구센서스 잠정치 분석 통계를 보면 어느 지역이 중·대형 평형을 구입하는데 유리한지를 알 수 있다. 가구 증가율과 주택 증가율의 격차는 주택에 대한 수요를 판단하는 중요한 기준이다. 지난 2001~2005년에 두 비율의 격차가 가장 큰 지역은 송파구로 가구 증가율이 주택 증가율보다 9.11%나 높게 나타났다. 강남구가 9.00%, 관악구가 6.78%, 강서구가 6.65%로 그 뒤를 이었다. 가구 증가율이 주택 증가율을 넘어섰다는 것은 공급에 비해 수요가 훨씬 컸음을 의미한다. 송파구와 강남구는 대대적인 재건축 공사로 없어지는 주택에 비해 공급되는 물량은 적었다. 추가적으로 지어질 물량이 한정된 상태에서는 수요만 커질 공산이 크다. 재건축되는 평형대가 중·대형 평형일수록 이들 평형에 대한 수요는 더욱 커지게 마련이다. 대표적인 경우가 대치동 동부센트레빌이다. 10평~20평형대였던 대치주공을 재건축해 46, 53, 60평형으로 구성된 중·대형 평형 단지로 탈바꿈했다고 해서 중·대형 수요가 해결된 것은 아니다. 오히려 이들 평형대에 대한 수요는 더 커졌다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “향후 강남 재건축 입주 물량이 늘어나면 가구 증가율과 주택 증가율 간의 격차가 다소 줄어들 것으로 예상되지만 중·장기적으로 가구 증가율과 주택 증가율 간의 격차가 큰 지역에 대해서는 주택 실질 공급을 확대하는 방안을 마련해야 한다”고 주장했다.하지만 정부가 시장 규제를 위한 각종 대책을 마련하고 있어 투자 패턴은 보수적으로 바꾸는 게 유리하다. 재건축 규제에 대한 정부의 의지가 워낙 강력해 ‘혹시나~’ 식의 투자는 손실로 이어질 수 있다. 재건축 인·허가권 환수와 재건축 연한 강화는 아직 사업승인 인가를 얻지 못한 단지들에는 직격탄이다. 연초부터 계속된 강남 아파트 불안은 재건축에 대한 기대심리로 인해 촉발됐다. 따라서 기대심리만 꺾이면 가격이 급락할 가능성도 배제할 수 없다. 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 “진입에 대한 기대감이 커지면서 재건축 아파트 값이 거품 양상을 보이고 있지만, 용적률이 평균 200%로 제한돼 용적률 상승폭이 제한적이고 소형 평형 의무비율과 임대주택건립 기반시설부담금 등을 적용받는 상황에서도 가격이 이렇게 오르는 것은 분명 정상적인 모습은 아니다”라고 평가했다. 주상복합 아파트에 대한 투자는 다소 유보해야 한다. 뉴스타플러스가 조사한 8·31대책 이후 매매값이 하락한 아파트를 상위 10곳 중 3곳이 주상복합으로 나타났다. 대치동 대우아이빌 명문가 7차가 8·31대책 이후 6.83% 하락했고 역삼동 한화넥스빌도 6.22% 떨어졌다. 이에 대해 김영진 내집마련정보사 대표는 “주상복합은 전용률이 아파트에 비해 10%나 적어 투자매력이 크지 않다”면서 “주상복합인 타워팰리스가 아파트인 대치동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크에 값이 뒤처지고 있는 것도 같은 맥락으로 보면 된다”고 말했다.