아름다운 부자, 재테크 완전정복 가이드

리는 말에 올라타라.’ 상승 탄력을 받은 종목에 투자하라는 유명한 증시 격언 가운데 하나다. 많은 사람들이 이 격언을 잘 알고 있다. 그러나 아는 것과 실천하는 것은 전혀 다른 문제다. 새로운 재테크 수단이 부상한다는 사실을 알고 있어도 기존 관행 때문에 말을 갈아타지 못하는 투자자들이 부지기수다.이제는 옛 재테크 관행에서 탈피해야 한다. 지금까지의 성공 방정식이 내년에도 통할 것이란 보장은 없다. 게다가 재테크 환경이 확연히 달라지고 있다. 호리유차 천지현격(毫釐有差 天地懸隔)이다. 털끝 만큼이라도 차이가 있으면 나중에 하늘과 땅 만큼 그 차이가 벌어지는 법이다. 지금 작은 차이를 만들지 못하면 나중에 엄청난 격차를 실감해야 한다.이런 차이를 보여주는 대표적인 예가 원자폭탄보다 무섭다는 복리효과다. 일례로 현재의 1억원을 리스크가 거의 없는 안전하고 편안한 곳에 맡겨 연 4%의 이익을 20년 간 얻는다고 가정하자. 20년 후 1억원은 2억3000만원이 된다. 그러나 발품을 팔고 머리를 써서 새로운 투자처를 찾아 연 20%의 수익을 꾸준히 낸다면 20년 후 1억원은 38억원으로 불어난다. 따라서 투자 원금이 작다는 것은 핑계일 뿐이다. 지금부터 시작해도 늦지 않다. 특히 재테크 환경이 급변하고 있는 2006년에는 달리는 말에 올라타야 한다. 그렇지 않으면 급속하게 고령화가 진전되고 있는 상황에서 10년, 20년 후에 현격한 차이를 느낄 수밖에 없다. 지금까지 부동산 투자는 ‘절대 선’으로 통했다. 주식과 달리 결코 휴지조각이 되지 않는 불패의 재테크 수단으로 인식돼 왔다. 핵심 지역이 아니더라도 은행 예금보다는 비교적 높은 수익률을 보여 왔던 것도 사실이다. 그러나 중대한 상황 변화 요인이 생겼다. 하나는 정부의 강력한 투기 억제 정책이고 또 다른 하나는 금리다. 정부는 이미 8·31대책을 통해 종합부동산세 강화, 재산세 인상, 1가구2주택 양도세 중과, 기반시설부담금제 도입, 재건축·재개발 분양권의 주택 간주 등 다양한 규제정책을 내놓았다. 따라서 세금 부담이 현실화하는 내년에 다주택 보유자들의 매물이 시장에 나올 가능성이 높다. 실제 주택산업연구원 조사 결과 응답자의 절반 이상이 내년에 평균 5~10%의 집값 하락을 예상했다.금리도 부동산에 직접 영향을 끼친다. 전반적인 금리상승 기조 속에 주택담보대출 금리가 올라가면 이자 부담을 느낀 주택 수요자들의 대기 수요가 줄어들어 집값 하락을 불러올 수 있기 때문이다. 금리가 오르면 오를수록 집값 하락 폭은 더 커질 수 있다. 따라서 관건은 내년 중 금리가 얼마나 올라갈 것인가 하는 점이다. 대부분 전문가들은 완만한 상승세를 예상하고 있다. 경기 활황으로 인한 인플레 우려는 높지 않고 미국과 정책금리 격차가 발생하더라도 자금이 유출될 가능성은 낮기 때문이다. 많은 전문가들은 내년 중 콜금리(현재 연 3.5%)가 세 번 안팎 인상돼 4%대 초반을 보이고 국고채 금리는 5%대 초반을 유지할 것으로 내다보고 있다. 요약하면 정부의 규제 정책은 부동산 가격 하락을 유발하겠지만 다행히 금리 상승 폭이 크지 않아 아파트 값이 폭락하는 상황은 발생하지 않을 것으로 관측된다. 물론 부동산 정책의 집행이 늦어지거나 당초 규제안보다 후퇴할 경우, 또 강남 재건축 규제 강화로 공급물량 부족 현상이 나타나면 지역별로 부동산 가격이 상승세로 돌아설 가능성도 있다.내년 부동산 시장의 또 다른 특징은 양극화 심화다. 수요가 많은 핵심 지역 매물은 약세장에서도 얼마든지 오를 수 있다는 분석이다. 정부의 부동산 대책으로 다주택 보유자들이 매물을 내놓을 가능성이 높아졌다. 그러나 이들은 핵심 지역 부동산을 보유한 채 집값 상승 가능성이 낮은 변두리 지역의 주택을 먼저 내놓을 가능성이 높다. 따라서 비인기 지역의 주택 가격은 하락하고, 교육과 교통 측면에서 경쟁력을 갖춘 부동산은 오히려 강세를 보일 수 있다. 강남권 일대 신축 중대형 아파트와 강북 재개발지역, 리모델링이나 재개발, 재건축이 가능한 노후 아파트단지, 청계천 복원으로 수혜를 보는 아파트와 판교 분당 파주 동탄 용인 김포 등이 강보합세가 예상되는 지역이다.아직도 많은 투자자들은 자산의 대부분을 부동산 형태로 보유하고 있다. 그러나 내년 부동산 시장이 전반적인 가격 하락 국면 속에 양극화가 심화할 공산이 크기 때문에 포트폴리오를 면밀히 재검토해야 한다. 핵심 지역에 명확한 호재가 없는 부동산을 보유하고 있다면 기대 수익률이 낮아질 수밖에 없다.노용환 재테크연구소 소장은 “1가구2주택 양도세 중과 조치로 투자가치가 적은 외곽 지역이나 지방에 아파트 매물이 쌓이고 대신 중대형 아파트 수요는 더 늘어날 것”이라며 “정부의 부동산 정책은 서민층 주거지와 중도금 대출 비중이 높은 수도권 외곽 수요자에게 악영향을 끼쳐 양극화가 더욱 심화할 것”이라고 분석했다.반면 주식 시장은 이전과 확실히 다른 양상을 보이고 있다. 대부분 전문가들은 예상외의 대형 악재가 터지지 않는다면 1000포인트 이하로 떨어지는 일은 없을 것이라고 관측하고 있다. 또 대다수 증권 전문가들은 내년 종합주가지수가 최고 1400~1500대 수준에서 고점을 형성할 것으로 내다봤다.이 같은 낙관론의 근거는 우선 금리에서 찾을 수 있다. 금리가 완만한 속도로 인상될 것으로 예상되기 때문에 주식 투자 자금이 한꺼번에 채권 시장으로 빠져나갈 가능성은 높지 않다. 특히 한국 증시는 이전까지 전혀 경험해보지 못한 거대한 수요 기반을 갖춰나가고 있다. 적립식 펀드를 비롯한 간접 투자 시장의 규모가 커진 데다 연기금의 주식투자 비중이 확대되고 있으며 퇴직연금제 도입에 따른 막대한 신규 수요도 발생할 전망이다. 기업 실적도 주가 상승을 뒷받침하는 요인이다. 한국 증시의 주가수익배율(PER)은 9~10 수준으로 선진국에 비해 낮다. 그러나 내년과 2007년 기업 수익은 10~20% 정도 상승할 것으로 예상된다. 따라서 한국 증시의 저평가 상태가 유지된다 하더라도 이익 증가 폭이 높기 때문에 주가는 상승할 가능성이 높다. 이와 관련, 삼성증권 임춘수 리서치센터장은 “내년 기업 실적이 올해보다 16% 정도 늘어날 것으로 예상되며 경제성장률도 4.9%로 회복세를 보일 것”이라며 “콜금리가 4% 대를 유지하는 가운데 한국 증시에 대한 재평가 작업이 계속 이어져 20~30%의 주가상승이 예상된다”고 말했다.☞ 연평균 KOSPI와 실질 GDP성장률 : ☞ 힘받는 금리 인상론…얼마나 상승할까 : ☞ 8ㆍ31 부동산 대책 약발 언제까지… : 우리나라의 총 자산 가운데 금융 자산이 차지하는 비중은 선진국에 비해 훨씬 낮다. 미국의 경우 금융자산 비중이 전체 자산의 62.6%에 달하고, 일본은 71.7% 수준이다. 그러나 한국은 34%에 그치고 있다. 대부분 국내 투자자들이 부동산을 훨씬 선호하기 때문이다. 특히 주식형 자산의 비중은 외국에 비해 절대적으로 낮다. 미국에서는 금융자산 가운데 절반 이상이 주식형이지만 우리나라는 9%에 불과하다. 그러나 고령화 사회로 진입하면서 금융자산 비중이 높아질 것으로 예상된다. 은퇴한 사람들이 부동산처럼 환금성이 떨어지는 자산보다는 생활비 용도로 활용하기 위해 유동성 높은 자산을 선호할 것이기 때문이다. 실제 고령화한 국가일수록 주식의 비중이 더 높다. 또 적립식 펀드와 퇴직연금 변액보험 등이 활성화하면서 주식 수요 기반이 폭발적으로 커지고 있다. 하지만 공급물량은 줄어드는 추세가 역력하다. 올해 우리나라 상장기업이 증시에서 신규상장 및 유상증자 등을 통해 조달해 간 자금은 국내총생산(GDP)의 0.83%에 불과하다. 이는 홍콩(22%)이나 싱가포르(2.64%)보다 훨씬 적은 수준이며 특히 제조업 기반이 취약한 영국(1.5%)과 비교해도 절대적으로 낮은 수치다. 수요는 폭발적으로 증가하고 공급 물량은 줄어든다면 주가는 오를 가능성이 매우 높다. 전문가들은 틈새 부동산을 노리거나 핵심 지역 투자가 아니라면 가급적 부동산 비중을 단계적으로 줄이고 주식형 펀드 투자를 늘리는 게 바람직하다고 권고한다. 강우신 기업은행 분당 파크뷰지점 PB팀장은 “자산의 안정적인 운용을 위해 30~40% 정도는 은행 예금이나 채권형으로 가더라도 최소 20~30% 이상의 자산은 주식형으로 가는 게 좋다”고 설명했다. 전문가들은 주식형 펀드의 비중을 높이되 위험을 분산할 수 있도록 적절한 포트폴리오를 구성하라고 권고한다. 일정 자산은 유가 동향이나 경기 변동과 상관없이 안정적 수익을 가져다주는 가치주 펀드에 가입하고 채권보다 높은 배당성향을 가진 주식에 투자하는 배당형 펀드에도 분산 투자하는 게 바람직하다는 설명이다. 또 공격적 성향의 투자가라면 성장형과 전략형 펀드의 비중을 높이는 게 좋다. 개별 종목 가운데는 삼성전자 국민은행 현대자동차 등 시가총액 상위 종목과 내수 우량주, NHN 등 시장 지배력이 강한 코스닥 대표주에 관심을 가지라는 게 전문가들의 조언이다. ☞ 해외펀드 1년 수익률 상위 펀드 : ☞ 서울 강남권 월간 매매값 변동 : 부동산 편중과 함께 우리나라 투자 자산의 특징은 국내 자산에 편중돼 있다는 점이다. 전 세계 포트폴리오에서 우리나라가 차지하는 비중은 1.4% 수준에 불과하다. 따라서 확실한 리스크 관리를 원한다면 해외로 눈을 돌려야 한다. 또 우리나라도 이미 세계 10위권의 경제 대국이다. 물론 해외에 직접 투자하는 것은 정보와 시간, 자원의 제약 때문에 어렵다. 그러나 이미 수많은 해외 간접투자 상품들이 쏟아져 나왔다. 환율 변동 위험까지 제거해 놓은 상품도 많다. 이제 국내뿐만 아니라 해외로 포트폴리오를 다변화하는 것을 검토할 시점이다.문제는 어느 지역에 어떤 방법으로 투자하느냐다. 최근 러시아와 체코, 헝가리 등 동유럽 신흥시장과 브라질 등 중남미, 그리고 인도와 같은 해외펀드 3인방이 주목받고 있다. 실제 이들 펀드는 올 들어 9월까지 수익률이 70%를 넘기도 했다. 물론 연말 10% 이상 하락하면서 조정을 받기도 했지만 연 수익률은 평균 50% 안팎이 될 것으로 예상된다. 신흥시장이 이처럼 상당히 높은 수익을 가져다주고 있지만 문제도 있다. 기대수익률이 큰 만큼 단기간에 10% 이상 하락하는 등 변동성도 높다는 게 가장 큰 단점이다. 따라서 변동성을 줄이기 위해 해외 포트폴리오 내에서도 위험 분산이 필요하다. 일정 비율의 자산은 변동성이 적은 선진국 증시에 투자해야 위험을 줄일 수 있다. 선진국 시장은 크게 미국과 일본, 서유럽으로 나눌 수 있다. 미국의 경우 기업 실적이 좋아지는 추세지만 금리인상으로 주가 상승이 제한적일 수 있다는 점이 단점이다. 유럽은 EU통합이란 호재가 있는 반면 전반적으로 경제성장률이 낮다는 게 악재다. 따라서 미국과 유럽 시장의 경우 안정성은 높지만 수익률이 높지 않을 수 있다는 분석이 나오고 있다. 전문가들은 주식시장의 안정성이 높고 과잉 설비를 줄여 구조조정에 성공, 10년 간의 장기불황에서 벗어나고 있는 일본 시장을 주목할 필요가 있다고 지적한다. 조우석 국민은행 재테크 팀장은 “해외 자산 포트폴리오에서 선진국과 신흥시장 비율을 절반씩 가져가는 게 바람직하다”며 “리스크 선호도에 따라 차이가 있겠지만 전반적으로 펀드의 비중을 높이면서 해외 자산 투자도 검토할 시점”이라고 말했다. 박천웅 우리투자증권 리서치센터장도 “해외 투자경험이 없다면 주식 자산 가운데 5%미만 정도를 투자하면서 점진적으로 비중을 높여나가는 게 바람직하다”고 설명했다.내년에는 또 주식과 연계한 상품뿐만 아니라 영화나 예술, 스포츠 등과 관련한 다양한 펀드들도 등장할 것으로 예상된다. 이런 새로운 상품에 꾸준히 관심을 갖고 재테크의 영역을 넓혀가야 할 필요가 있다고 전문가들은 권고한다. 강우신 팀장은 “앞서가는 투자자들은 항상 다른 사람이 개척하지 않은 영역을 찾아왔다”며 “한 발짝 앞서 가능성 있는 상품에 투자할 경우 기대수익률이 높아질 수 있다”고 말했다. ☞ 한국의 부동자금 추저이와 콜금리 추이 :