토지에 부과되는 세금에 항상 따라다니는 게 있다. 개별 공시지가다. 개별 공시지가는 토지의 취득, 보유, 그리고 처분과정에서 부과되는 모든 세금에 직·간접적으로 영향을 준다. 매년 고시되는 개별 공시지가가 세금에 미치는 영향과 우리의 의사결정에 어떤 영향을 주는지 알아볼 필요가 있다. 부동산 재테크는 세(稅)테크에서 시작하고, 부동산 세테크는 개별 공시지가를 이해하는 것에서 시작한다.토지는 구입단계에서 거래세를 내야 한다. 보통 거래세라면 취득세와 등록세, 그리고 농어촌특별세 지방교육세를 말한다. 토지를 구입하면 거래금액(과세표준)의 4.6%를 거래세로 내야 한다(취득세 2%, 등록세 2%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%). 지난해에 비해 1.2%포인트 하락한 세율이다. 이처럼 세율은 내렸으나 토지를 제외한 다른 부동산 거래세는 줄지 않았다. 과세표준이 증가해서다. 즉 거래세의 기준이 되는 시가표준액이 국세청 기준시가를 준용하기 시작했기 때문이다. 특히 아파트의 경우 국세청장 고시가액의 시세 반영률이 80% 가까이 된다. 예전의 30% 수준과 비교하면 과세표준이 급격히 오른 것이다. 토지는 상대적으로 하락한 세율의 효과를 봤다고 할 수 있다. 작년에도 거래세의 기준은 개별 공시지가였기 때문이다.현행 취득세와 등록세의 과세표준(거래금액)은 검인계약서로 신고한 가액으로 한다. 하지만 관행적으로 개별 공시지가 수준으로 낮춘 계약서를 검인받아 사실상 개별 공시지가를 기준으로 세금을 낸다. 물론 공매나 경매, 그리고 분양으로 취득하는 부동산의 경우에는 실제 계약서만 검인받아야 한다. 앞으로 부동산중개업법이 개정되면 실거래 계약 금액으로만 취득세와 등록세가 계산될 예정이다. 하지만 실거래 가액으로 과세되는 상황이 오더라도 취득 시기는 늦추는 게 좋다. 조만간 또 한번의 거래세율 인하가 예상되기 때문이다.토지 보유에 과세되는 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 재산세와 종합부동산세의 과세 기준일은 매년 6월1일이다. 6월1일의 소유자에게 그날의 개별 공시지가를 기준으로 세금을 부과한다. 부동산을 거래하는 사람에게 그해의 보유세를 피하는 방법은 의외로 간단하다. 부동산을 구입하려는 사람은 6월1일이 지난 이후에 사고, 부동산을 매각하려는 사람은 6월1일 전에 팔면 그 부동산에 대한 재산세와 종합부동산세는 면할 수 있다. 토지의 재산세는 개별 공시지가의 50%를 과세표준으로 만들어 세금을 계산한다. 토지의 종합부동산세는 나대지의 토지와 상업용 건물의 부수 토지로 구분해 과세된다. 나대지의 경우 개별 공시지가가 6억원을 초과하면 과세대상이 되고, 상업용 건물의 부수 토지는 개별 공시지가 40억원을 초과할 때 종합부동산세 과세대상이 된다. 종합부동산세도 재산세와 동일하게 개별 공시지가의 50%를 이용해 과세표준을 만든다. 이러한 보유세를 줄이는 가장 좋은 방법은 명의를 분산해 취득하는 것이다. 현재 재산세와 종합부동산세는 누진세 체계로 돼 있고 인별과세를 원칙으로 하고 있다. 부부라 하더라도 각자의 명의 또는 공동명의로 돼 있는 경우 한 사람에게 합산해 과세하지 않는다. 이 때문에 공동명의는 재산세를 줄일 수 있고 경우에 따라서는 종합부동산세 대상에서도 제외될 수 있다. 공동명의는 누진세율이 적용되는 대부분의 부동산 관련 세금을 줄일 수 있다. 양도소득세, 상속세, 그리고 임대소득에 대한 종합소득세까지 낮출 수 있다. 명의를 분산하면 과세표준이 줄어들어 세율이 낮게 적용되기 때문이다. 부동산을 매각할 때 고려되는 세금은 양도소득세다. 토지의 양도에 대한 양도소득세는 원칙적으로 개별 공시지가를 기준으로 과세한다. 하지만 예외적으로 개별 공지시가가 아닌 실거래 가액으로 세금을 매기는 사례도 있다. △토지투기지역에서 매각할 경우 △1년 미만 보유 후 매각하는 경우 △그리고 고가주택의 부수토지에 대해서도 실거래 가액으로 세금을 계산하게 된다. 그래서 간혹 시골에 있는 주택과 부수 토지가 6억원이 넘는 가격에 팔리면 고가주택이라는 이유로 부수 토지 대부분이 실거래 가액으로 과세되는 사례가 있다. 이런 경우에는 매각 전에 주택을 철거한 후 나대지 상태로 처분하는 게 바람직하다. 고가주택을 피하기 위해서다. 또한 철거할 수 없는 상황이라면 울타리 등을 쳐서 확실한 주택의 부수 토지 경계를 만드는 것도 좋은 방법이다. 울타리 외의 토지는 고가주택의 부수 토지가 아니라는 것을 보여주기 위해서다. 양도소득세는 당연히 개별 공시지가로 세금을 계산하는 게 유리하다. 하지만 2007년부터는 모든 부동산은 원칙적으로 실거래 가액으로 과세될 예정이다. 조만간 토지를 매각할 사람이라면 가급적 그 시기를 앞당기는 게 좋다. 토지를 증여하는 것도 세금을 줄이는 방법으로 활용가치가 높다. 자녀나 배우자에게 증여할 경우에도 거래세를 내게 되지만 취득 이후에 부담하는 세금은 전반적으로 줄얻어든다. 재산세와 종합부동산세를 낮출 수 있고 과세대상에서 제외될 수도 있다. 사전에 기간과 명의를 분산함으로써 향후 상속세도 줄일 수 있다. 그러나 증여를 결정할 때 가장 부담스러운 것이 있다. 증여세다. 더구나 실거래 가액으로 세금이 계산될 수도 있다는 게 큰 부담이다. 증여세나 상속세는 개별 공시지가로 계산한다고 생각하기가 쉽다. 하지만 그렇지 않다. 세법에서 규정하는 시가가 확인되지 않을 때에만 개별 공시지가를 적용하는 것이다. 세법에서는 증여일 전후 3개월 이내에 물건이 매매거래나 감정평가 등으로 금액이 확인될 때 그 가격을 시가로 본다. 최근 개정되는 세법을 보면 시가의 평가기준이 확대되고 있는 추세다. 개별 공시지가로 세금을 계산할 것인가, 시가로 계산할 것인가의 판단이 세금에 미치는 영향은 크다. 그에 못지않게 토지를 양도할 시점과 증여하는 시점의 판단도 중요하다. 이 두 가지가 결합해 조화를 이룬다면 어차피 내야 할 세금도 충분히 최소화할 수 있을 것이다. ☞ 토지에 대한 세금의 부과기준 :