해외 부동산 투자 5억원 까지 가능

퇴직금 3억~4억원만 가지면 은행 이자로 노후생활을 그럭저럭 보장받을 수 있는 시절이 있었다. 하지만 하루가 다르게 변하는 세상은 보통 사람들의 이런 작고 안정된 미래 계획을 더 이상 허락하지 않고 있다. 떨어지기만 하는 은행 이자율에 한숨짓다 못해 다른 방법을 찾아보려 하지만 그것마저도 쉽지만은 않는 게 현실이다. 주변에서 흔히 말하는 주식투자도 내 손으로 직접 하려니 겁이 나고 어디서부터 어떻게 시작해야 할지, 혹시 섣부른 결정에 원금을 잃기라도 하는 건 아닌지 걱정부터 앞서는 게 일반적인 모습이다. 최근 들어 저금리 여파로 부동산 투자를 해보라고 권유하는 사람들이 많다. 주식이나 기타 유사 금융 상품보다는 안정적일 것 같아 귀가 솔깃해지기도 하지만 이도 말처럼 쉽지 않다. 혹시라도 임대가 잘되지 않으면 어쩌나, 임대가 되더라도 임차인 관리, 유지·보수 문제 등에 여간 신경이 쓰이는 게 아니다. 각종 매스컴을 통해 부자 아빠, 부자 엄마 되라는 말이 유행처럼 번지는 상황 속에서 다들 재테크에 대한 막연한 기대감에 휩싸인 게 우리의 현주소다. 서울 마포구 도화동에 사는 권순진씨가 이런 케이스다. 몇 푼 가진 돈으로 재테크해야 한다는 생각에 각종 매체에 소개된 투자상품들을 뒤적이지만 마땅한 대상을 찾지 못하기 일쑤다. 부동산간접투자 상품이 괜찮다는 소리에 여기저기 알아봤지만 신규 상품이 많지 않고 수익성이 검증되지 않은 상태여서 권씨는 투자를 미뤄두고 있다. 그나마 안정적인 임대수익이 기대되는 대형 빌딩 등을 가지고 펀드를 운용한다는 것이 마음에 들어 권씨는 조만간 간접투자 상품에 투자할 생각이다.자산운용 다양화 측면 바람직IMF 외환위기를 겪던 시절에는 ‘고위험 고수익’을 추구하는 기회주의형 펀드(opportunistic fund)들이 서울 시내에 내로라하는 대형 빌딩들을 헐값에 대거 사들였고 이는 국부유출 논란을 불러일으킬 정도였다. 이후 외환위기가 지나고 안정적인 수익을 추구하는 펀드들이 대거 한국 부동산 시장에 진출하면서 단기차익을 노리는 투자펀드들의 설자리는 점차 줄어들고 있지만, 이제는 반대로 국내 투자자들의 기대를 충족시킬 만한 우량 부동산 상품을 찾기 어려운 상태다. 이럴 때 해외 부동산 투자가 대안으로 떠오르는 것은 어쩌면 당연한 현상이다. 특별히 높은 수익을 거둘 수 있다기보다는 자산운용의 다양화 측면에서, 그리고 선택의 폭을 넓힐 수 있다는 의미에서 해외 부동산 투자는 선택이 아니라 필요조건이다. 하지만 현재의 외환관리 규정 등 각종 규제 아래서는 법 테두리 안에서 개인이 독자적으로 투자목적을 가지고 해외 부동산을 취득하는 것은 그림의 떡이다. 그렇다면 안전하고 합법적으로 해외 부동산에 투자할 수 있는 방법은 무엇이며, 주의해야 할 점은 무엇일까. 가장 손쉽게 투자할 수 있는 방법은 간접투자 상품을 이용하는 것이다. 현행법상으로는 리츠(Reits) 및 부동산 펀드 등을 통한 해외 부동산 투자가 이론적으로 가능하다. 이를 통해 해외에 투자하면 해외 부동산이라는 투자대상 자체의 매력뿐 아니라 필요할 때 쉽게 현금화할 수 있다는 이점을 동시에 갖게 된다. 다시 말해 거래소에 상장해 일반 주식처럼 거래할 수도 있다는 뜻이다.현지 정통한 자산운용사인지 확인을그러나 아무리 좋은 상품이라도 주의해야 할 점들이 있게 마련이다. 첫째, 해외 부동산은 말 그대로 외국에 있는 것이므로 각 해당 지역의 법에 근거해 규제를 받는다. 각 지역의 법률, 세무, 그리고 부동산 거래 및 관리 절차에 능숙한 분야에 경험이 많은 전문 인력을 갖춘 운용사에서 운용하는지를 확인해야 한다. 또 현지 부동산 시장, 특히 미국과 같은 여러 주(州)가 모인 나라의 경우 지역별 특성에 정통한지, 현지에서 문제가 발생하면 그 해결능력을 갖추었는지도 간접투자의 성패를 결정하는 중요한 요인이다. 환율 변동으로 인한 원금 손실의 위험을 줄일 수 있도록 환 위험을 효율적으로 헤지(hedge)할 수 있는 방법도 반드시 모색해야 한다.얼마 전 정부가 내국인들의 해외 부동산 투자규제를 완화할 것이라는 발표가 있었다. 물론 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있던 사람들에게는 희소식이 아닐 수 없다. 하지만 투자 절차와 관련, 단순히 외국환 관리 규정을 완화하는 것 이외에 국내 투자자들의 해외 투자를 보다 안전하게 이끌 수 있는 투자구조를 개발해 실용 가능케 하는 것이 급선무다. 리츠나 펀드를 통해 자금을 모집해 해외 부동산을 직접 소유하도록 할 수도 있지만 현지 SPC(Special Purpose Company-특수목적회사)를 설립, 이 SPC로 하여금 현지 부동산을 갖도록 하는 구조가 투자자의 보호 및 이익을 극대화하는 측면에서 추천할 만하다. 현지 법인을 설립하지 않을 경우 해당 부동산 소유자가 외국법인으로 분류돼 부동산 담보대출 등을 받을 때 제약이 따를 수 있다.해외투자의 또 다른 장애물은 세금 관련 문제다. 보통 우리나라와 조세조약이 체결돼 있는 국가들의 경우 현지에서 발생한 수익에 대해서는 현지에서 과세할 수 있도록 하되, 국내에서는 이미 해외에서 납부한 세금에 대해 외국납부 세액공제라는 혜택을 통해 이중 과세되는 불이익을 피할 수 있도록 하고 있다. 하지만 과거에는 펀드 등을 통한 해외 부동산 투자가 이뤄지지 않았던 관계로 이와 같은 세금 공제혜택을 펀드 투자자에게 적용하도록 하는 규정이 없는 상황이다.펀드 및 리츠는 실체가 없는 페이퍼컴퍼니(Paper Company) 형태로, 국내에서는 과세 대상이 아니거나 혹은 배당을 90% 이상 할 경우 법인 단계에서의 법인세를 면제해 주고 있다. 하지만 펀드는 투자한 부동산이 위치해 있는 국가에서 발생한 수익에 대해 세금을 납부해야 하므로 펀드가 외국에서 납부한 세금에 대해 공제받을 수 있는 방법이 없다. 즉 현행 법 내에서는 각 국가 간에 이중과세를 방지하도록 하는 취지가 있음에도 불구하고 펀드가 현지에서 세금을 한 번 내고, 투자자는 펀드로부터 받은 수익금에 대해 아무런 공제혜택 없이 또다시 소득세를 물어야 하는 불이익을 감수해야 한다. 이러한 문제를 해결하기 위해 펀드가 외국에서 이미 납부한 세금에 대해 최종 투자자가 혜택을 볼 수 있는 방안을 관계기관에서 검토 중이며, 문제가 해결된 후에 진정한 의미의 해외 투자가 본격적으로 이뤄질 수 있을 것이다. 이와 같은 문제가 해결된다면 해외 부동산 투자는 더 이상 나와는 상관 없는 먼 나라의 이야기가 아니라 실제적으로 우리의 자산을 효과적으로 운용하는 데 도움을 줄 수 있는 또하나의 매력적인 투자 상품으로 우리 곁에 다가올 전망이다.