8·31대책 정면돌파 역발상 경매

8·31부동산대책’을 두고 말들이 많다. ‘부동산시장이 어떻게 될 것인가’, ‘어느 쪽에 투자를 해야 할까’ 등의 투자 방향을 가늠하는 것에서부터 ‘이거 너무 때려잡는 거 아냐’, ‘그렇다고 과연 부동산시장이 잡힐까’ 하는 자조와 의혹에 찬 목소리도 들린다.비록 약간의 퇴보는 있었지만 한 가지 분명한 것은 이번 대책이 역대 여느 대책보다 부동산경매시장에 상당한 영향을 미칠 것이라는 점이다. 이번 8·31대책 중 경매시장과 관련된 내용에는 어떤 것이 있고, 그 대책이 경매시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는가를 짚어본다. 부동산세제 강화 투기억제정부는 종합부동산세를 가구별로 합산과세하고 과세기준액을 9억원에서 6억원으로 내렸으며, 과표적용률을 현행 50%에서 2006년에는 20%, 2007년 이후 10%씩 상향해 2009년에는 100%를 달성키로 했다. 1가구 2주택자의 경우 2006년부터 양도소득세를 실 거래가로 과세하고, 2007년부터는 모든 주택에 적용키로 했다. 또 수도권과 광역시의 경우 기준시가 1억원, 기타 지역의 경우 3억원을 초과하는 주택에 한해 1가구 2주택자의 양도세율을 50%로 해 1년의 유예기간을 준 뒤 2007년부터 시행하기로 했고, 장기보유특별공제도 배제키로 했다. 대신 부동산의 개인간 거래시 취득세를 당초 2%에서 1.5%로, 등록세를 1.5%에서 1.0%로 인하했다. 따라서 개인 간 거래 시 총 거래세는 모두 2.85%. 이전의 4.0%에 비해 1.15% 낮아졌다. 그러나 경매·공매를 통한 거래는 개인 간 거래에 해당하지 않기 때문에 여전히 4.6%의 거래세(취득세 2%, 등록세 2% 등)가 부과된다. 토지의 경우 먼저 토지거래허가구역 내에서의 토지거래허가 요건이 대폭 강화됐다. 즉 비농업인이나 비임업인의 경우 거주기간을 기존 6개월에서 1년 이상으로 강화했고, 농지나 임야가 소재하는 당해 시·군 거주자에 한하여 토지거래를 허가한다. 그렇다면 이번 대책이 경매시장에는 어떤 영향을 미칠까. 먼저 주택거래에 있어서 경매의 이점이 점차 사라지고 주택경매시장이 침체될 수 있다. 현재 거래세는 일반거래 시 4.0%, 경매 취득 시 4.6%로 일반거래가 0.6% 낮았지만 향후 일반거래세가 1% 낮아져(취득세 1.5%, 등록세 1.0%) 총 거래세가 2.85%가 되면 일반거래와 경매와의 거래세 격차는 1.75%로 벌어지게 된다. 이는 경매를 통한 주택 취득 시 거래세 부담이 상대적으로 더 커진다는 뜻이다. 그 만큼 주택취득에 있어서 경매의 메리트는 없어졌다고 봐야 한다. 기준시가 1억원(수도권·광역시 기준, 기타 지역은 3억원)을 초과하는 1가구 2주택자에게 부과되는 양도세율 중과(50%), 종합부동산세 대상의 6억원으로의 하향조정은 투자자를 중대형보다는 주로 중소형 아파트로 이끌게 된다. 이에 따라 중대형 아파트의 경우 실수요자 위주로 경매시장이 재편돼 낙찰가율이나 경쟁률이 예전만 못할 것으로 보인다.유망 경매물건 쏟아질 듯토지와 관련된 조치는 천국과 지옥을 오가는 형국이다. 즉 토지거래허가구역 내에서의 허가나 자금조달계획서의 제출 및 전매제한 등이 경매취득에 있어서는 여전히 적용되지 않기 때문에 취득이나 처분에서 일반거래보다 상당히 유리하다고 할 수 있다. 이러한 이유로 토지거래허가구역 내 토지에 대한 낙찰가율이나 경쟁률이 더욱 치솟을 가능성을 배제할 수 없다.그러나 당해 시·군에서 1년 이상 거주한 자의 요건을 갖춘 매수자에게만 처분할 수 있다거나 비사업용 토지 등에 부과될 종합부동산세 강화, 양도소득세 중과 등은 토지에 대한 투자심리를 위축시킬 수 있어 전반적으로는 지금 상황보다 더 과열되지는 않을 것이다. 주택이나 토지 모두 종합부동산세나 양도소득세에 대한 부담으로 향후 투자 물건을 선정하는데 있어서 뉴타운, 신도시, 경전철, 도로개설 등 개발호재가 가장 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 따라서 확실한 개발호재가 있어 각종 세금을 부담하고도 매매차익을 남길 수 있는 우량 물건에 투자가 집중되는 양극화 현상이 더욱 심화될 것이다. 투자선호 종목이 지금까지는 토지나 아파트 중심의 양강체제였다면 앞으로의 투자는 토지나 아파트 외에 근린, 업무시설(오피스텔) 등 임대수익형 부동산이 두각을 나타내는 형태가 될 것이다. 이번 8·31대책 중 하나인 종합부동산세 강화나 양도소득세 중과에 대한 내용은 임대수익형 부동산에는 해당되지 않기 때문에 그만큼 주택이나 비사업용 나대지 등의 토지에 비해 투자에 대한 이점이 돋보일 수 있다. 어쨌든 향후 경매물건은 더욱 더 늘어날 가능성이 있다. 1가구 2주택 보유자 및 비사업용 토지 등에 대한 양도세 중과가 1년간 유예되면서 이 기간 정부가 의도한 대로 매각차익을 바라는 투자자들의 매물이 쏟아져 나올 경우 그 매물들이 거래가 활발하게 이루어진다면 모를까, 그렇지 않고 부동산 시장 침체로 거래가 되지 않을 경우 결국 경매시장에 등장할 수밖에 없다. 경매물건이 증가하면 낙찰가율이나 낙찰률 및 입찰경쟁률의 하락세로 이어질 수밖에 없다. 이번 8·31대책을 마련한 취지는 부동산으로 일확천금을 꿈꾸는 투기수요를 철저히 차단하겠다는 것이다. 주택이나 토지 공히 종합부동산세의 가구별 합산과세, 과세기준 하향조정, 1가구 2주택 및 비사업용토지 등에 대한 양도소득세 중과, 토지거래허가 요건에 대한 규제 강화 등이 그러한 취지를 반영하고 있다. 그렇다면 이러한 때에 투자자들은 어떠한 방향으로 움직이는 것이 바람직할까.임대수익형에도 관심을먼저 공동투자를 활성화할 필요가 있다. 이제는 종합부동산세나 보유세 등에 대한 부담으로 직접투자를 통해 거금을 쏟아 붓기가 쉽지 않게 됐다. 여럿이 공동투자해 투자자금을 최소화하는 등 각종 세금부담 완화를 통해 적정수익률을 달성할 수가 있다. 필요하다면 간접투자기구를 활용하는 것도 좋다. 또 임대수익형 부동산에도 관심을 갖자. 주택과 토지에 대한 규제가 심해짐에 따라 이번 8·31대책에서 비켜나간 근린(상가), 공장, 업무시설(오피스텔) 등의 임대수익형 부동산에 대한 투자 이점이 상당히 부각됐다. 발품을 조금만 더 판다면 예치금리의 2~3배 이상의 임대수익률을 달성할 수 있는 물건이 상당수 대기하고 있다. 토지의 경우 중·장기적인 투자마인드를 갖고 접근해야 한다. 앞서 언급했듯이 경매시장에서는 토지거래 허가에 대한 각종 규제가 적용되지 않는다는 이점이 있지만 매수자 발굴 측면에서는 용이하지 않기 때문에 중·장기적인 투자전략이 필요하고, 더불어 이제는 ‘언제 매각하느냐’보다는 ‘보유기간 동안 토지를 어떻게 활용할 것인가’를 고민할 때다. 당연한 얘기겠지만 좀더 많아진 각종 세금을 부담하고도 아깝지 않을 정도로 시세차익을 많이 낼 수 있는 물건에 투자하는 것이 바람직하다. 개발호재가 확실한 지역 내 속해 있는 물건, 하자 있는 물건이지만 하자를 치유해 자산가치를 상승시킬 수 있는 물건 등이 그것이다.