연말께 재개발 ‘딱지’ 쏟아질것… 묻지마투자 절대금물

8·31 부동산 대책’과 후속 조치들이 잇따라 발표되면서 부동산 시장이 급속도로 얼어붙고 있다. 그러나 대부분 강남 지역의 가격 안정을 겨냥한 정책들이어서 강북지역의 재개발과 뉴타운 사업은 상대적으로 탄력을 받을 것으로 기대된다. 하지만 재개발 지분도 주택으로 간주해 양도세를 과세키로 해 투자에는 신중을 기해야 한다. 부동산 시장의 전문가들이 추천하는 유망 재개발 구역과 규제 시대의 현명한 투자 전략에 대해 살펴본다. ‘강북 투자 전성시대’라는 이야기가 공공연히 회자될 만큼 강북 재개발 투자에 대한 기대가 높아지고 있다. 8·31 부동산 대책은 세제를 강화해 강남 일대 고가 주택의 수요를 억제하고, 동시에 뉴타운과 연계한 강북지역의 재개발 사업 활성화로 공급 확대를 꾀하는 내용의 두 가지 축으로 구성돼 있다. 이에 따라 강북 뉴타운과 재개발 구역이 규제 시대의 투자 대안으로 빠르게 부상한 것. 그러나 8·31 대책의 후속 조치로 재개발 지분도 주택으로 간주해 양도세를 과세하는 정책이 추진되면서 일단 시장은 한풀 가라앉은 상태다.재개발 지분도 주택으로 간주일명 ‘딱지’로 통하는 재개발 지분의 경우 사업시행인가 후 주택이 철거되면 주택으로 보지 않았기 때문에 다른 주택을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받거나, 다주택자일 경우에도 주택 수가 줄어들어 중과세를 피할 수 있었다. 그러나 이번 조치가 시행될 2006년부터는 지분도 주택으로 간주하기 때문에 재개발 구역의 주택이 철거돼도 남은 주택에 대한 세제혜택을 전혀 기대할 수 없게 됐다. 이번 조치로 재개발 지분에 대한 투자 매력이 어느 정도 삭감된 것은 사실이다. 그러나 재개발은 여전히 규제 시대의 몇 안 되는 투자 대안임에 분명하다. 우선 재개발 지분을 매입한 후 ‘지분’ 상태에서 매각할 경우 양도소득세는 9~36%로 이전과 다를 게 없다. 재개발 주택이 헐린 후 기존 주택을 매각할 때에는 중과세 대상이 되지만 재개발 지분을 샀다가, 지분 상태로 매각할 경우의 세금은 이전과 똑같다. 양도소득세는 양도 소득에 대해 부과되는 세금이기 때문에 양도 소득만 많다면 세금은 크게 걱정할 것이 아니라는 이야기다. 또 재개발 지분을 ‘주택’으로 간주하는 것은 양도소득세에 한한 조치이며 보유세 등 다른 세제와는 무관하기 때문에 재개발 지분을 보유하는 동안 다주택 보유에 대한 부담을 덜 수 있다. 물론 시장 환경이 달라졌기 때문에 뉴타운 지역이나 재개발 구역에 대한 ‘묻지마’ 투자는 금물이다. 재개발 지분을 보유한 투자자 대부분이 다주택자이고, 이들이 주택 수를 줄여 양도세를 피할 수 있는 유예 기간인 올해 안에 시장에 물건을 쏟아낼 가능성이 크기 때문이다. 만일 보유하고 있는 지분의 가격 상승에 대한 기대가 세금보다 클 경우 서둘러 매각할 필요가 없겠지만 주판알을 튕겨 투자 금액과 제반 비용, 세금 등을 종합적으로 고려해봤을 때 실익이 크지 않다고 판단되는 구역일 경우 올해 안에 매각을 시도할 확률이 높다. 따라서 재개발 시장에서도 블루칩과 블루칩이 아닌 지분의 시세 양극화는 더욱 분명해 질 것으로 예상된다. 왕십리·종로·교남지구 유망 이제까지 재개발 사업은 일단 되기만 하면 어느 곳이든 적잖은 수익을 낳았기 때문에 ‘시간 싸움’이 가장 중요한 과제였지만 앞으로는 완전히 다른 투자 패턴이 요구된다. 재개발 특별법 제정으로 사업 조건이 완화되고, 절차가 간소화되는 등 사업 속도는 상당히 빨라지는 반면 수익을 낳을 곳과 그렇지 못한 곳의 차이는 뚜렷해질 전망이기 때문이다. 그렇다면 확실한 수익을 낳을 만한 재개발 구역은 어느 곳일까. 전문가들이 공통적으로 추천하는 재개발구역은 확실한 개발 호재가 있는 곳, 단지 규모가 크고, 교통이 편리하고, 강남 지역으로의 접근성이 뛰어난 곳, 희소가치가 높은 곳이다. 이 같은 조건을 골고루 갖추고 있다면 가장 확실한 투자처. 한두 가지가 빠지더라도 가능한 한 많은 조건을 충족한 단지라야 향후 투자 전망이 있다고 입을 모은다.