A: 완공된 뒤, 1년내 팔면 비과세

지난 8월31일 충남 천안시 입장면 기로리에서 서울경찰청과 천안경찰서 소속 경찰 공무원과 마을 주민 600여명이 어우러진 흥겨운 잔치 한마당이 열렸다. 이날의 하이라이트는 장기자랑시간. 이날 행사에는 개그맨 김학래씨와 탤런트 김성환씨, 가수 이자연씨 등이 초대돼 흥겨운 시간을 가졌다. 행사를 마친 후 김학래씨는 서울로 오는 차 안에서 무료함을 달래기 위해 라디오를 켰다. “시간이 흐르면 부동산 정책이 바뀔 것이라는 생각은 오늘이 마지막이라는 강력한 메시지를 전달하고자 합니다. 부동산투기는 이제 끝났습니다.” 그는 이날 한덕수 부총리 겸 재경경제부장관이 발표한 ‘8·31부동산대책’을 듣고는 화들짝 놀랐다. 순간 “앞으로 부동산으로는 돈을 벌 수 없겠구나”라는 생각이 떠올랐다. 그는 다주택 소유자가 아니다. 김씨는 현재 풍납동에 시가 5억5000만원짜리 아파트 한 채를 보유 중이다. 또 집 근처에 중식전문 레스토랑 ‘차이나린찐’을 운영중이며, 하남시 미사리에 470평짜리 축사 한 채를 갖고 있다. 대중에게 웃음을 파는 대가로 차곡차곡 모은 재산이다. 그 재산을 더 불릴 수단이 쪼그라들었다는 생각에 김씨는 답답한 생각이 들었다. 한때 그는 주택과 부동산을 많이 소유하고 있었지만 한 채 두 채 팔아 지금은 1가구 1주택자다. 그렇지만 이번 조치가 재테크를 위해 운영 중인 중식집을 체인점하는 데 걸림돌이 되지 않을까 내심 고민하고 있다. 김씨가 고민하고 있다는 소식을 접한 MONEY가 세무법인 ‘정상’ 소속의 김상문, 신방수 세무사와 함께 김씨를 찾았다. 다음은 김학래씨와 두 세무사 간의 상담내용이다.김학래씨(이하 김학래): 현재 저는 1가구 1주택자예요. 집 한 채와 레스토랑 하나 외에는 특별한 재산이 없습니다. 그런데 요즘 재건축 아파트 값이 떨어질 거라는 소문이 들리더군요. 둔촌동에 위치한 재건축아파트를 구입하고 싶은데, 지금 구입해도 되겠습니까.신방수 세무사(이하 신방수): “얼마 전 정부가 재개발이나 재건축의 조합원 입주권도 주택으로 간주한다고 발표했습니다. 아마 계획대로라면 내년부터 시행될 것입니다. 이 제도가 시행된다고 가정할 때 김학래씨가 만약 재건축 아파트를 구입하게 되면 1가구 2주택자가 됩니다. 물론 내후년부터는 1가구 2주택자의 경우 양도차익의 50%를 세금으로 납부해야 합니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 간단합니다. 지금 살고 있는 집을 팔고 전세를 구한 뒤 재건축 아파트를 구입해 1가구 1주택을 유지하는 방법이 있습니다. 또 일단 구입해 일시적으로 1가구 2주택을 만든 뒤 계속 보유하다가 재건축 아파트가 완공한 뒤 이전에 구입한 주택을 1년 내 되팔면 비과세가 됩니다. 마지막으로 재건축을 위해 건물을 부순 뒤 지분을 구입하는 방법입니다. 기존 주택을 1년 안에 팔아 비과세 혜택을 갖추게 되는 것도 생각해 보세요.”김학래: 재건축 아파트를 구입해도 종합부동산세를 내야 하나요. 김상문 세무사(이하 김상문): “냅니다. 다만 종합부동산세 부과 기준은 6억원 이상입니다. 부부합산 과세되는 것도 염두에 둬야 합니다. 만약 지금 사는 집에다 허물기 전 단계에서 재건축 아파트를 구입하게 되면 6억원이 넘어 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 종합부동산세가 걱정된다면 건물이 부서진 뒤에 지분 상태에서 구입하십시오. 권리상태에서는 재산세가 부과되지 않습니다. 일반 사업장의 경우 기준시가가 40억원 이상 되는 경우에도 종합부동산세가 부과되는데, 현재 이곳의 기준 시가가 여기에는 해당되지 않을 것으로 판단됩니다. 지금으로선 종합부동산세를 걱정할 필요는 없습니다.”김학래: 현재 운영하는 중식레스토랑을 직영점 형태로 확대해 나가고 싶습니다. 이렇게 되면 상가를 추가로 구입해야 하는데 세금이 여간 신경 쓰이지 않네요. 김상문: “우선 분양을 받아 운영할 것인지, 임대로 들어갈 것인 지를 결정해야 합니다. 물론 분양받으면 개인재산으로 분류되며 해당 금액이 40억원을 초과하면 종합부동산세 부과 대상이 됩니다. 그런데 임대로 들어가면 건물분의 부가가치세를 환급받고 종합부동산세가 부과되지 않습니다. 물론 임대의 경우 분양에 비해 지출되는 경비가 많으므로 수익은 감소하게 마련이죠. 자기자본이 충분하고 지가가 비싼 곳만 아니라면 분양받아 운영하는 것이 좋을 것 같습니다.”김학래: 대출을 받아서 하는 건 어떨까요. 대출과 관련된 규정도 변했을 거 같은데. 자세히 알려 주세요.신방수: “특별히 대출에 어려움을 겪을 것 같지는 않습니다. 다만 내년부터는 국세청 내 부동산투기와 관련된 조사국이 신설될 계획입니다. 이 부서에서는 대출의 적법성 여부 등을 조사한다고 합니다. 최근 다주택자들의 경우 부담 부증여를 생각할 수 있습니다. 부담 부증여를 하더라도 소득이 있는 자녀에게 증여해야 합니다. 가령 지난 몇 년 동안 소득이 전혀 없었던 사람이라든지, 미성년자에게 증여하는 것은 탈세를 위한 증여라고 판단될 가능성이 높습니다.” 김학래: 만약 체인점 형태로 운영한다면 지금처럼 개인사업자로 하는 것이 좋은지, 법인사업자로 전환하는 것이 좋은지 판단이 안 섭니다. 김상문: “세율에 따라 다릅니다. 개인사업자의 소득세율은 9~36%이고 법인은 13~25%입니다. 따라서 최고 세율만 놓고 보면 법인사업자의 소득세율이 낮습니다. 그렇다고 무조건 법인으로 전환하는 게 바람직하지는 않습니다. 법인으로 전환하면 통장입출금이 정확해야 하고 적용받는 상법 또한 매우 까다롭습니다. 소득이 얼마나 되는 지가 기준이죠. 일반적으로 연 매출액이 10억~15억원이면 법인으로 전환하는 것이 좋습니다. 일단 내년까지 점포를 운영해 본 뒤 매출이 안정적이라고 판단되면 그때 가서 법인 전환을 생각해보는 게 좋을 것 같습니다.” 김학래: 천안에 부모님께서 물려주신 농가주택이 한 채 있습니다. 물론 땅도 좀 있긴 한데 그리 많지는 않아요. 그런데 아직 상속 절차에 들어가지는 않았습니다. 위로 누님 두 분을 빼고는 제가 가장 맏형인데, 혹시 농가주택을 인수하면 1가구 2주택자가 되는 것은 아닙니까. 신방수 : “농가주택을 상속받게 되면 가장 상속지분이 큰 사람에게 편입되는 것이 원칙입니다. 물론 비과세 규정만 지킨다면 이 또한 그렇게 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다. 형제간 상의를 거친 뒤 상속여부와 지분 등을 고려하는 것이 좋습니다. 김학래씨는 홍익대 정밀기계공학과를 졸업했다. 하지만 그는 대학시설부터 전공보다는 경영학에 관심이 컸다고 한다. 그가 운영 중인 중국음식점 ‘차이나린찐’은 강동지역에서 큰 인기를 끌고 있다. 일종의 퓨전레스토랑인 차이나린찐은 부인 임미숙씨의 임(林)과 김학래씨의 김(金)을 따서 가게 이름을 만들었다고. 김씨는 현재 차이나린찐을 프랜차이즈화할 지, 직영점 체제로 운영할 지 깊은 고민에 빠졌다. 물론 여기에는 정부의 부동산대책이 가장 큰 고민이다. 현재 김씨가 운영 중인 차이나린찐의 연 매출액만 20억~25억원 정도로 추산된다. 대박집으로 성장하는 김씨의 다음 행보에 귀추가 주목된다.