정부의 부동산 정책은 시장 안정을 강조하는 가운데 급격한 정책 변화를 꾀하기보다는 신중한 개편이 이루어질 것이라는 보도가 계속 나오고 있다. 현재 논의되고 있는 부동산 정책은 종합부동산세 등 세제 완화, 재건축 규제 완화, 도심용적률 확대, 신혼부부 내 집 마련, 투기지구 해제, 대출 규제 완화 등이다. 그리고 정책의 방향은 기존 정책을 급격하게 변화시키기보다는 투기 억제 정책을 유지하면서 유동성을 관리하는 측면에 초점을 두고 있다.그렇지만 현재 부동산 세금 부담이 지나치고 시장 활성화를 위해서도 세금 부담 완화가 필요하다는 주장이 지속적으로 제기되고 있다. 상대적으로 거래세인 취·등록세율 인하에 대해서는 큰 논란이 없는데 반해 양도소득세와 종합부동산세의 완화와 관련해서는 지나친 기대감이나 세수 확보 문제 등 걸림돌이 많기 때문에 그 시기가 늦춰질 가능성이 높다.그런데 양도소득세의 경우 높은 세 부담으로 인해 현재 시장에서 거래 동결 효과를 발휘하고 있다. 따라서 고가 주택의 기준이 상향되거나 세율이 인하될 경우 그동안 세 부담으로 거래를 꺼려 온 소유자에게 상당한 영향을 줄 것으로 예상된다.종합부동산세의 경우 고가 주택을 가진 은퇴 고령층에는 상당한 부담이 되고 있다. 더욱이 매년 과표 인상에 따라 그 부담은 중산층에도 가중되는 구조를 가지고 있다. 따라서 양도세와 마찬가지로 고가 주택 기준 상향에 대한 기대감이 높지만 양도세와 달리 보유세이기 때문에 그 변동이 쉽지 않을 것으로 예상된다. 더욱이 이 세제가 다주택 소유나 고가 주택 소유 억제를 목적으로 하기 때문에 상위 부동산 보유층의 부담은 여전히 상당히 높은 수준일 것이다.결국 세제는 전면적인 개편보다는 1가구 1주택 장기 소유자에 대한 부담 완화의 수준에서 진행될 가능성이 높고, 시간적으로도 세법 개정 등을 통해 이뤄지기 때문에 올해 안에 전면적으로 변화되는 데는 한계가 있을 것이다.한편 공급 정책과 관련해서 서울 도심에 주택 공급을 확대하기 위해 도심 용적률을 제고하는 방안이 검토될 수 있다. 그렇지만 이러한 용적률 완화는 그로 인한 수익을 사적으로 취할 경우 사회적으로 용인되기 어렵다는 점에서 기존 규제가 강화되면서 용적률이 증가되는 방안이 강구될 것으로 보인다. 따라서 최근 용적률 제고에 대한 기대감 때문에 재개발, 재건축 아파트의 가격 상승이 일부 있지만 향후 정책적인 요인에 의한 가격 상승은 제한적일 것이다.이와 같은 상황에 10만 호를 넘어선 미분양 아파트를 해결하기 위한 방안이 관심을 끌게 된다. 가장 빠르게 이뤄질 것으로 예상되는 것은 지방 투기 과열, 주택 투기지역의 해제라고 할 수 있다. 그런데 지방 시장의 경기 침체가 워낙 심각하기 때문에 이 정책만으로는 한계가 있고, 그 때문에 분양가 상한제 및 전매 제한의 완화와 은행 대출 규제 완화에 대한 기대감이 높다.물론 분양가 상한제가 완화돼 분양가가 높아지더라도 이미 시장에서 높은 분양가에 대한 소비자의 외면 현상이 있기 때문에 그 자체로는 큰 효과를 볼 수 없다. 따라서 전매 제한 기간에 대한 완화 요구가 더 커질 수도 있고 그 효과도 시장에서 크겠지만 이 제도가 낮은 분양가와 같은 혜택에 대한 반대급부이기 때문에 이 기간을 완화하는 것은 명분이 약하다는 한계가 있다.분양가 제도와 달리 은행 대출 규제는 의사결정이 빠르면서도 강력한 정책적 수단이라는 점에서 향후 시장의 변화를 좌우할 핵심 정책이 될 수 있다. 그러므로 주택 공급이 증가하고 소비자들의 낮은 분양가에 대한 기대감이 큰 현재와 같은 시장에서 안정 기조는 지속될 것으로 보인다.이상영부동산114 대표서울대 경제학 박사한국건설산업연구원 부연구위원
