부는 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하고 과세 형평성을 도모하기 위해 다주택 보유자에 대해 높은 세율의 양도소득세를 물리고 있다. 1가구가 3주택 이상을 보유하다가 그중 1주택을 양도할 경우에는 장기보유특별공제를 배제하고 양도 차익에 대해 60% 세율로 양도소득세를 과세한다. 또 2주택 상태에서 1주택을 양도할 경우에는 장기보유특별공제를 배제하고 양도 차익에 대해 50% 세율로 양도소득세를 과세한다.이와 관련, 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하는 경우 주택 수를 계산함에 있어 전국에 있는 모든 주택을 합산하는지, 수도권에 있는 주택만 합산하는지 궁금해 하는 사람들이 있다. 다주택 보유자에 대한 주택 수 계산은 생각보다 간단하지 않고 일반 국민이 알기에는 복잡하다고 여겨진다.왜냐하면 다주택을 보유하고 있더라도 국가 정책상 필요에 의해서 또는 건설 경기 활성화나 신축 주택에 대한 수요를 촉진하기 위한 조세 지원 측면에서 양도소득세 중과를 배제하는 주택이 있기 때문이다.이 중 일반적으로 중과세가 배제되는 주택을 나열해 보면 △서울· 광역시 · 경기도 이외에 소재하는 주택으로서 기준시가가 3억 원을 초과하지 않는 주택 △소득세법상 장기 임대주택 및 조세특례제한법상 감면 대상 장기 임대주택 △장기 사원용 주택 △감면 대상 신축 주택 △문화재 주택 △소형 주택 등이다. 이 외에도 여러 가지가 있고 상기 열거된 주택도 중과세 제외 기준이 구체적으로 있으니 다주택 보유자가 주택을 양도할 경우에는 중과세 배제 여부를 세심하게 살펴봐야 한다.그러면 이번에는 다른 주택의 1가구 1주택 비과세 판정 시 신축 주택을 보유하고 있는 경우 상담 사례를 통해 절세 방안을 검토해보기로 한다.이건강(가명) 씨는 1997년에 서초구에 있는 아파트(거주주택)를 4억 원에 구입해 현재까지 거주하고 있으며 2001년 7월 송파구에 건축 중인 국민주택 규모의 아파트를 분양 계약했다. 이후 2003년 2월 완공된 아파트를 3억5000만 원에 구입해(신축 감면 주택) 현재까지 보유하고 있다. 이 씨는 서울에 있는 집을 내년 초쯤 모두 처분해 전원생활을 하고 싶어 하는데 어떻게 해야 양도소득세가 절세되는지 상담해 왔다(현재 매매 시세는 거주하고 있는 아파트는 13억 원, 2003년에 완공된 신축 감면 주택은 8억 원이라 가정). 이 씨가 2008년 초 어떤 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세 차이가 크게 나게 되는데 양도 순서별 예상되는 세 부담을 살펴보기로 한다.양도소득세 감면 세액에 대해 농어촌특별세 부담은 별도로 계산해야 하지만 양도소득세 산출 세액만 비교한다면 상기 표와 같이 ‘가’의 순서대로 주택을 양도하는 경우 양도소득세 합계는 2억1420만 원이고 ‘나’의 순서대로 주택을 양도할 경우에 세 부담이 1억952만3000원으로 세액이 1억467만7000원이나 차이가 난다이는 조세특례제한법 제99조의3 개정 규정에 의해 2007년 말까지는 감면 대상 신축 주택을 보유하고 있더라도 타 주택 양도 시 당해 신축 감면 주택은 소유 주택으로 보지 않고 1가구 1주택 비과세 판정을 하는데 비해, 2008년부터는 타 주택 양도 시 신축 감면 주택도 보유 주택 수에 포함하도록 법령이 개정돼 비과세가 배제되기 때문이다.하지만 당해 신축 감면 주택을 양도하는 경우에는 종전과 같이 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세 대상 소득 금액에서 차감해 세금을 계산하는 것은 동일하다.임채문 대표세무사국세청, 서울지방국세청 조사국 등 근무역삼세무서 이의신청심의위원(현)한국세무사회 양도소득세 전문상담위원(현)세무법인 가덕 대표세무사(현) (02)2189-5017