법원 경매에서 가장 어려운 일은 입찰 가격을 결정하는 일일 것이다. 경매의 하이라이트는 얼마나 적정한 입찰가를 기재하느냐가 관건이기 때문이다. 권리 분석, 시세 파악, 명도 비용 등 경매에서 발생하는 비용을 꼼꼼히 따져본 뒤 적정한 입찰가를 결정하는 것이 경매 공부의 첫걸음이다. 또 입찰 물건의 과거 경매 낙찰가격을 알아보는 것도 입찰 실패를 줄이는 지름길이다. 최근 강남지역에서 주목할 만한 물건이 많이 쏟아졌는데 이들 물건이 얼마에 낙찰됐는지부터 살펴보자. 지난 10월 19일 열린 입찰에서 강남구 도곡동 타워팰리스 33층 223.59㎡는 감정가 40억 원에 나왔는데 최저 입찰가 32억 원에서 시작해 감정가의 92%인 37억 원에 낙찰됐다. 10월 15일 분당구 서현동 한양아파트 109.10㎡는 5억000만 원에 입찰이 시작돼 결국 6억5000만 원에 낙찰됐다. 이 아파트의 감정가는 7억1000만 원이었다. 같은 날 열린 구미동 건영아파트 161.98㎡는 최저 입찰가 7억8000만 원에 입찰에 부쳐져 감정가(9억8000만원)의 85%인 8억3000만 원에 낙찰됐다.풍납동 현대아파트 301동 1902송파구 풍납동에 위치한 현대리버빌 아파트 301동 1902호는 분양 면적 187.12㎡ 형이다. 12월 10일 경매가 열리고 장소는 광진구 구의동 동부지법이다. 감정 가격은 13억 원이며 최저 입찰가는 64%인 8억3200만 원이다. 현대건설이 지은 이 아파트는 지난 1999년 11월에 입주했으며 7개 동 557가구로 구성돼 있다. 권리 관계는 소유자가 거주하는 깨끗한 물건이나 관리 사무소에 알아본 결과 관리비가 900만 원가량 체납돼 있다. 공용 관리비용은 낙찰자 부담이 원칙이기 때문에 관리비를 뺀 뒤 입찰가를 결정해야 한다. 주변 시세는 13억 원으로 예상 낙찰가는 10억1000만 원이다.사건번호: 2005-타경 7546호.방배동 삼성래미안 202동 1501호서초구 방배동 삼성래미안 202동 1501호도 경매에 나온다. 분양 면적은 102.93㎡다. 이 아파트는 2005년 삼성물산이 방배동 무지개아파트를 재건축한 것으로 4개동 344가구로 구성돼 있다. 경매는 12월 13일 3호선 교대역 근처 서울 중앙지법에서 열린다. 감정가는 9억4000만 원이며 최저 입찰가는 7억5000만 원이다. 권리 관계는 소유자가 현재 거주하고 있기 때문에 명도에 큰 어려움이 없다. 지하철 2호선과 4호선이 연결되는 사당역 인근에 있어 대중교통 여건이 편리한 것이 장점이다. 주변 시세는 8억5000만~10억 원선이다. 전세는 약 3억5000만 원이다. 우면산을 바라보는 조망권이 다른 동에 비해 다소 떨어지는 것이 흠이다. 낙찰 예상가는 8억2000만 원이다.사건번호: 2007-타경 20656호.황지현 영선법률사무소(02-558-9500) 경매실장
