동산 시장이 어둠 속에서 좀처럼 헤어날 기미를 보이지 않고 있다. 매매 시장 위축으로 촉발된 부동산 시장은 급기야 분양 시장 위축과 중소 건설사들의 줄도산으로 이어지면서 심각한 위축 국면에 놓여 있다. 사정이 이렇다 보니 업계의 긴장감은 그 어느 때보다 높다. 현재 부동산 침체는 시장 전체의 공통된 모습이다. 특정 지역, 특정 상품만을 떼어 놓고 설명할 수 없다. 하지만 위기는 기회라는 말처럼 지금과 같은 위기 속에서도 틈새 투자는 빛을 발하게 마련이다. 특히 재건축, 신규 분양 등이 동반 침체를 겪는 것과는 달리 재개발 투자는 뜨거운 투자 열기가 계속되고 있다.그렇다고 재개발 투자 전체를 틈새 투자처로 보기에는 무리가 있다. 재정비촉진지구 내 20㎡ 이상의 토지가 토지거래허가 대상으로 분리되면서 된서리를 맞았기 때문. 하지만 재개발은 최소 3~4년을 내다보고 투자를 결정하는 상품이기 때문에 현재 상황에 일희일비할 필요가 없다는 게 전문가들의 지적이다. 단기보다는 장기, 시세 차익보다는 실수요 차원에서 접근한다면 여전히 투자 매력이 높다고 전문가들은 말한다.특히 최근 재개발 시장은 때 아닌 투자 열기에 휩싸였다. 이는 서울시의 재개발 관련 조례 개정으로 촉발됐다. 서울시는 최근 도시 및 주거환경정비조례가 시행되기 이전인 2003년 12월 30일에 구분 등기가 완료된 분리 다세대주택 중 전용면적이 총 60㎡가 넘는 주택 소유자는 추후 재개발 시 전용면적 85㎡(옛 30평형) 이하 주택에 분양 신청이 가능하도록 시 조례를 개정했다. 지금까지는 지분 쪼개기(다가구에서 다세대로 등기 변경)가 이뤄진 다세대주택은 주거 전용면적이 60㎡ 이하면 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트나 임대 아파트만 공급해 왔다. 문제는 서울 시내 상당수 재개발 지역에서 무차별적으로 지분 쪼개기가 벌어지면서 일부 지역에서는 조합원 수가 총 분양 가구 수를 넘어서는 현상까지 벌어지게 됐다는 점이다. 실제 옥수, 금호, 한남동 등 한강 조망이 가능한 곳의 재개발 구역에서는 조합원들조차 아파트를 공급받을 수 없는 상황에 직면한 것으로 알려졌다. 이에 따라 재개발 조합 쪽에서는 줄곧 서울시에 한 사람이 전용면적 60㎡ 이하의 주택을 여러 채 보유하고 있을 경우 이를 합산해 60㎡가 넘으면 30평형대 아파트에 분양 자격을 줘야 한다고 요구해 왔었다.개정된 조례를 좀 더 살펴보자. 가령 A라는 사람이 대지면적 20㎡에 건평 59㎡짜리 주택을 4채 갖고 있었다고 해도 분양을 신청할 수 있는 아파트는 60㎡(옛 20평형)대 4채다. 이 때문에 특히 건평 40~59㎡짜리 주택은 재개발 투자에서 계륵과 같은 존재였다. 건평이 제법 커 매입 금액은 비싼데 비해 추후 분양받을 수 있는 아파트 평형은 제한적이었기 때문이다.그러나 서울시 조례 개정으로 지금까지 찬밥 신세를 면치 못했던 60㎡ 이하 주택이 단번에 황금알을 낳는 거위로 둔갑할 상황이다. 최근 옥수동에서 이 같은 소형 평형대 주택을 사들인 김모 씨의 사례를 살펴보자. 조례 개정이 알려진 직후 김 씨는 옥수OO구역에서 대지면적 10㎡에서 건평 58㎡짜리 주택 2채를 1억3000만 원과 1억7000만 원에 각각 매입했다. 김 씨가 이 집들을 사들이는데 들인 돈은 등기 비용까지 합쳐 3억1000만 원. 재개발 사업이 본격적으로 진행되면 김 씨의 재개발 지분은 대지면적 20㎡, 건평 118㎡로 간주돼 전용면적 60㎡ 이상의 아파트를 신청할 수 있는 자격을 부여받게 된다. 참고로 김 씨가 집을 산 옥수OO구역의 대지면적 20㎡, 건평 110㎡짜리 주택(지분이 쪼개지지 않은 집)은 현재 3억6000만~3억8000만 원선에 거래되고 있다. 발빠른 대응으로 김 씨는 7000만 원의 이익을 올린 셈이다. 만약 해당 주택의 대지면적이 20㎡ 이하일 경우에는 토지거래허가 대상에서도 제외돼 여러모로 유리하다.이와 함께 서울시는 ‘전용면적 85㎡ 이하 주택을 분양 신청 조합원에게 배정하고 잔여분이 있는 경우 전용면적 60㎡ 이하 주택 배정 조합원의 상향 요청이 있을 시 권리가액이 큰 순서로 추가 배정할 수 있다’는 조항을 신설했다. 이는 조합원 수가 적어 60㎡대 일반 분양 물량이 남게 되면 조례 개정일(2003년 12월 30일) 이전에 지분이 쪼개진 전용 60㎡ 이하 다세대주택 소유자에게 60㎡ 이상 주택을 구입할 수 있도록 하는 근거를 마련한 것이다. 단, 시 조례가 시행된 이후에 지분이 쪼개진 주택들은 해당되지 않는다.물론 이 같은 투자로 시세 차익을 거두는 것은 어디까지나 한계가 있다. 소형 지분에 대한 관심이 높아지면서 이들 물량이 품귀 현상을 보일 것은 불을 보듯 뻔한 일이다. 지금이라도 빨리 매물을 찾아 나설 필요가 있다. 이 같은 사실이 아직은 덜 알려져 있어 60㎡짜리 한 채 값의 50% 이하인 소형 주택들도 있지만 수가 많지는 않다. 따라서 이번 서울시 조례는 재개발 구역 내 소형 주택을 매입한 투자자들 중 60㎡대 주택을 매입하고자 하는 투자자들이 추가 매수의 기회로 삼기에 유리하다. 예스하우스 전영진 대표는 “꽤 오래전부터 재개발 사업이 추진돼 온 한남, 옥수, 금호동보다는 목동 등 재개발 사업이 이제 막 시작되는 곳을 집중적으로 살펴봐야 한다”고 말했다.경매를 통한 재개발 지분 매입도 틈새 투자로 각광받고 있다. 앞서 설명한 바와 같이 대지 지분이 20㎡이면 토지거래허가 대상으로 간주, 매입에 상당한 제약이 뒤따른다. 하지만 법원경매를 통해 매입하면 토지거래허가를 면제받기 때문에 실거주 여부와 관계없이 부동산을 구입할 수 있다.얼마 전 서울중앙법원에서 열린 성북구 장위동 연립주택의 사례를 살펴보자. 장위뉴타운에 속해 있는 이 주택은 대지 지분이 25.52㎡이고 건평 57.35㎡로 감정가 1억2000만 원에 나온 신건 물건이었지만 16명이 입찰에 참여해 감정가의 158.6%인 1억9030만 원에 최종 낙찰됐다.중구 만리동 1가 62에 위치한 만리동 주택도 바로 옆 용산구 서계동이 조만간 재개발될 것이라는 소식이 전해지면서 낙찰가가 치솟았다. 대지 지분 31.3㎡, 건평은 33.59㎡로 감정가가 1억 원인 이 집은 신건에 나왔음에도 불구하고 모두 10명이 입찰에 참여해 결국 1억5517만 원에 낙찰됐다.경매 정보 업체 지지옥션이 주요 재정비촉진지구 내 경매 물건의 낙찰가율과 평균 경쟁률을 조사한 결과 낙찰가율은 대부분 100%를 훌쩍 넘어서고 있으며, 평균 경쟁률 또한 높게 나타나고 있다. 특히 감정가 5000만~1억 원 사이의 재개발 구역 물건은 최근 경매 시장에서 최고의 인기를 구가하고 있다. 이 가격대 물건의 낙찰가율은 135.5%로 전체 연립다세대보다 45.5%포인트나 높았다. 경쟁률도 16.3 대 1로 전체 9.6 대 1보다 한층 더 치열했다. 이 회사 강은 팀장은 “경매로 취득하면 대형 물건도 구입이 가능해 투자와 실수요를 모두 도모할 수 있다”고 강조했다.글 송창섭·사진 이승재 기자 realsong@moneyro.com