종전 다른 지구 보상과 다른 점은?
예나 지금이나 지주들의 첫 반응은 똑같다. 일단 협의요청을 통보받게 되면 생각했던 것보다 낮은 보상가격에 분노한다. 거기에 세무상담을 받고 나면 더 허탈해 한다. 개별적으로 다르지만 일반적으로 보상가격의 약 20%정도가 양도소득세로 계산되기 때문이다.
종전에는 협의단계에서 두가지 부류의 지주들이 있었다. 보상금을 빨리 수령하고 대체 취득을 생각하는 사람과 불복 절차 진행으로 보상금 증액에 관심을 가지는 사람이었다. 하지만 지금 3기 신도시 토지주들의 고민은 더 깊고 다양하다.
그 이유는 최근 아파트가격 급등과 청약 열기에 간접 보상 방법의 변화가 맞물렸기 때문이다. 2기 신도시보다 서울 접근성이 좋은 입지 조건 때문에 이주자택지, 협의 양도인 택지, 대토보상을 생각하는 지주가 급격히 늘었다. 이주자택지 공급은 사업지구내 가옥을 소유한 토지주를 대상으로 한다. 조성원가의 약 80% 가격 수준으로 수의계약을 할 수 있어 인기가 있지만 그 대상이 너무 적다.
3기신도시 보상에서 가장 큰 변화는 협의 양도인 주택 공급이다. 최근 국토교통부는 '공공주택특별법 시행 규칙' 제7조 제2항 단서 신설(안)을 입법예고 하였다. 수도권에서도 협의 양도인 주택의 경우, 기존 1000㎡에서 400㎡ 이상을 소유하는 것으로 대상자 조건을 완화하는 내용이다. 특별공급 대상이 증가 될 것이다.
대상자에게는 전용면적 85㎡이하 아파트를 특별공급 한다. 보상자들은 최근 분양된 '로또 아파트'와 같은 주택을 소유할 수 있을 것이라 기대하고 있다. 하지만 이주자 주택 공급과 달리 협의 양도인 주택은 불복 절차를 진행하면 그 자격이 없어진다. 보상금 증액이냐, 로또 아파트이냐 고민이 클 수밖에 없다.
또다른 특징은 2기 신도시에서는 없었던 대토보상에 대한 관심이다. 대토보상은 토지보상금을 현금 대신에 조성한 토지로 보상하는 것이다. 상대적으로 저렴한 가격에 토지를 공급 받음으로써(주택용지 감정가격, 상업용지 평균 낙찰률의 120%) 사업성을 확보할 수 있다는 것이 장점이다. 2018년 수서역세권 지구에서 66%의 대토신청을 기록하였다. 대토보상권을 담보로 지주에게 현금을 선지급 했기 때문에 가능했다.
하지만 지금은 이러한 방법이 명백히 위법이다. 제도적 한계도 드러나고 있다. 그 예로 정부가 장려하는 대토보상 리츠도 현재 법 제도하에서는 현물출자시점이 대토보상계약 시점이 아니라 대토용지 공급계약시점에 가능하게 되어있다.
지금 보상현장에서는 대토대행사가 선지급 및 확정수익 보장을 홍보하며 불법영업을 하고 있다. 대토는 무조건 성공한다는 분위기와 대토에 대한 이해 부족이 문제인 것 같다. 2015년 4월에 대토보상을 신청하여 작년에 분양된 과천지식정보타운 S6블록이 대토사업의 좋은 사례가 될 것이다. 분양가상한제 적용으로 수분양자는 로또에 당첨되었지만, 대토참여 지주는 과연 얼마나 수익을 올릴 수 있을지가 궁금하다.
3기 신도시 보상대상자는 어떻게 해야 하나?
◆ 보상금을 얼마나 더 받을 수 있는지를 점검하자!
드문 경우지만, 상담 고객 중 소위 쟁점 있는 토지를 불복을 통해 50%이상이 증액시키는 경우도 보았다. 3기신도시는 최근 과천지구 사례처럼 개별 감정가격 편차 확대 개연성도 높다. 보상가격을 통보 받으면 우선 정보공개청구를 통해 감정평가서를 입수하고 전문가 상담을 통해 증액가능성을 가늠해 보아야 한다.
이주자택지 공급대상자는 자금사정이 급하지 않고 보상가격이 낮다고 생각되면 불복을 진행해도 문제없다. 약 6개월 후에 수용으로 현금을 수령할 수 있다. 협의 양도인 택지 대상자는 불복에 신중해야 한다. 앞서 설명한 것과 같이 로또 아파트 구입의 기회를 잃을 수 있다.
대토는 많이 고민해 보라고 권하고 싶다. 대토 사업구조와 수익성 및 리스크에 대한 해박한 지식과 경험을 갖춘 전문가와 상담을 통해, 대토에 대한 충분한 이해를 바탕으로 참여여부를 결정하여야 한다. 그렇지 않으면 거액의 자금이 다 년간 묶이고 세금을 환급해야 하는 경우도 발생할 수 있다.
◆ 많이 받는 것 만큼 세금도 중요하다. 절세에 관심을 갖자!
보상관련 세금은 일반매매와 많이 다르다고 할 수 있다. 계산구조는 동일하지만 수용에만 적용되는 조항들이 많고 다양한 절세전략이 검토될 수 있다. 보상은 자의에 의한 양도가 아닌 공익을 위해 희생하는 것임으로 다양한 세금혜택도 있다. 비사업용 판단, 각종 세액감면, 대체취득시 지방세 비과세 등이 있다.
절세전략으로는 가장 간단하고 널리 알려진 방법으로는 복수 필지를 보유한 경우이다. 연도를 달리하여 보상받음으로써 감면한도와 누진공제를 통해 절세할 수 있는 것이다. 보상금 수령 전 증여플랜 실행을 통해(이월과세 배제활용) 전체 세금 부담을 감소시키는 복잡한 전략도 있다.
무엇보다도 절세에 가장 중요한 것은 개별상황에 따라 사실에 기반하여 정확하게 세금을 계산하고 신고하는 것이다. 최근 쟁점이 되고 있는 옥탑으로 인한 다주택자 적용 사례도 보상을 전문적으로 하지 않는 세무사는 모르는 경우가 많다. 보상금 수령전에 중복 상담을 통해 점검해 볼 것을 권해드린다.
◆ 보상자금 수령 후 자산관리가 더 중요하다!
2기신도시에 비해 3기신도시는 채권보상자가 많이 줄었다. 현지인 조건이 완화(직선거리 20㎢에서 30㎢로)되었고, 입지가 서울에 가까운 이유이다. 일반적으로 채권은 장외에서 딜러간 거래로 이루어지고 있어, 일반인이 접근하기 어려운 영역이다. 토지보상채권은 금융기관에서 소액채권으로 분류되고 있고, 일반인은 주식처럼 실시간으로 유통가격을 파악할 수도 없다. 이로 인해 동일 채권이 같은 날 거래됨에도 불구하고 큰 가격차이를 보인다. 모든 정보를 공유할 수 있는 곳을 선택하는 것이 가장 중요하다.
보상이 행운 아니라 재앙이 될 수 있다는 사례를 많이 목격했다. 토지보상은 오랫동안 유지되어 오던 부동산자산이 일시에 큰 규모의 금융자산으로 변하게 된다. 이 과정에서 자산재배분이 일어나고 재산 분쟁이 격화되어 소송으로 가족이 해체되기도 한다.
거액의 보상금을 임의로 타인명의로 운용하다가 세무조사를 받게 되고, 위험 성향과 맞지 않은 금융상품 가입으로 힘들어 하는 경우도 많다. 보상 자금의 많은 부분은 다시 부동산 재구입으로 사용된다. 이 과정에서 지방세 비과세 혜택에 급급해 문제 있는 부동산 구입으로 곤란을 겪는 사례도 많다. 보상금 수령 후에도 계속 자산관리 전문가와 상담을 통해 꼼꼼하게 점검하여야 이러한 위험들을 줄일 수 있다.
지금도 보상현장에는 무료세무신고로 보상금 유치 경쟁을 벌이는 금융기관 직원과 보상금 증액 가능성을 홍보하는 법무법인 직원, 그리고 높은 수익 보장을 앞세워 대토 참여를 권하는 대행사 직원들이 생존권 보장을 외치는 지주 분들을 대상으로 각자 전문성을 어필하고 있다.
하지만 오랫동안 보상 상담을 해오면서 느낀 것은 토지보상은 음악에서 오케스트라와 같다는 것이다. 토지보상은 거래 형태가 일반적이지 않고 개별 상황 마다 그 솔루션이 다르므로 특정분야별로 전문 상담이 이루어졌다 하더라도 부분적으로는 타당하지만 전체적으로는 오히려 잘 못된 의사결정을 하게 되는 경우가 허다하다. 따라서 보상 경험이 많고 종합 상담이 가능한 전문가 또는 법률,세무, 부동산, 금융 전문가로 구성된 보상전담팀의 도움을 받는 것이 토지보상을 슬기롭게 대처하는 방법이 될 수 있다.
오웅섭 KB국민은행 압구정스타PB센터 본부장
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지