스페셜-미니 인터뷰 ⑤
김종율 보보스부동산연구소 대표와의 일문일답

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 상가 투자에 손사레를 칠 것만은 아니다. 모든 지역에 장사가 안 되는 것은 아니기 때문이다. 상권별로 분석해보면 어둠이 짙은 곳이 있는 반면 빛도 있는 법. 상가 투자에 대해 김종율 보보스 부동산 연구소 대표와 간단한 이야기를 나눴다.
[스페셜]"주거지 상권, 돈 모이는 곳은 따로 있다"
현 상황은 어떤가.
"현재 상가 투자는 ‘어둠 속에서도 빛이 있다’라고 말하고 싶다. 이를 잘 분석하면 답을 얻을 수 있는 것이다. 우선 코로나19로 10시 영업제한으로 타격을 입은 상권은 유흥가와 식당가, 학교 등·하교가 없는 대학가 상권, 해외 여행객의 유입이 필요한 관광 상권 같은 곳이다.
예를 들어 서울 역삼역 먹자골목 삼겹살집의 경우는 보통 매출이 코로나19 전 대비 40% 정도로 줄었다. 영업시간 단축과 직장인 회식이 줄어든 탓이다.
대학교 상권도 사정은 비슷하다. 대학교 상권을 이야기할 때 통계적으로는 매출이 줄어든 폭이 적게 보도되는 것을 본 적이 있다. 이는 대학교 상권이라 해도 대학생들이 거주하는 주거지 상권은 매출이 줄어들지 않은 것이 반영된 것이다. 실제 대학생들이 등·하교를 하거나 수업 후 뒤풀이 장소로 이용되는 식당이나 호프집, 커피 전문점 매출은 크게 줄었다.
실제로 서울 안암역 대로변 커피점 매출은 전년도 대비 45% 정도 떨어졌다. 그 지역 버블티 전문점은 2019년 3월 매출이 6000만 원이었지만 2020년 3월 매출은 2800만 원이었다.
그렇다면 상권이 좋은 곳은 어디일까. 바로 주거지 상권이다. 편의점 업계의 비공식 통계에 따르면 주거지 상권은 오히려 2018년 대비 매출이 10% 정도 늘었다. 여기에 주거지 상권은 부동산 가격도 저렴한 편이다. 따라서 업무시설 지역 상권보다 주거지 인접 상권은 코로나19에도 버틸 수 있다는 게 증명된 셈이다."

지역별·층수별 공략이 따로 있는가.
"그렇다. 상가 투자 초보일수록 1층 상가를 노린다. 이는 정말 위험한 생각이다. 1층 상가는 기본 매출을 올린다는 발상인데 이는 상가 투자의 본질을 모르고 하는 말이다. 상가 투자는 일종의 ‘가성비 게임’이다. 매입가격 대비 얼마의 월세를 받느냐 하는 게 중요하다. 실제로 주변의 상가 투자 실패담을 들어보면 대개 1층 상가들이다. 이들은 주로 ‘1층 상가가 안전하다’는 믿음으로 입지가 좋지 않음에도 1층 상가를 고집해 화를 입은 경우다.
예를 들어 하남 미사지구 상권의 경우 유효수요는 거의 모두가 9개 단지 아파트가 있는 북쪽(강변 아파트 주변)에 위치하고 있다. 이때 투자할 위치는 아파트 초입 상권 1층이다. 만약 이 곳에 상권이 없다면 어떻게 할까. 옆 2등, 3등 입지의 1층 상가 투자를 고려할 것이다.
상가 층보다 입지가 더 중요하다면 2층, 3층 상가에 주목해야 한다. 쉽게 말해 2등 ,3등 자리의 1층 상가를 10억 정도 매입하는 것보다 1등 입지 상가의 상층부를 10억 원에 매입해 더 안정적인 임대 수입을 올리는 것이다. 여기에 해당하는 게 주거지 상권이다. 주된 업종은 학원, 병원, 은행 등 위층을 선호하는 것들이 많다. 1입지라면 상층부라도 공실 걱정 없이 좋은 금액에 얼마든지 임대를 할 수 있다."

앞으로의 상가 투자를 어떻게 해야 하는가.
"상가 투자의 핵심은 유효수요와 고객의 주요 동선을 파악하는 것이다. 상권을 이용할 수요가 어디 있는지 파악하고 투자를 검토하는 위치가 여러 동선 중에서 어디에 해당하는지 살펴야 한다. 지나치게 비싸게 매매하지 않는다면 실패할 확률을 확실히 낮출 수 있다."

투자자들에게 조언해주고 싶은 말씀이 있다면.
"상가 투자 강의 전문가다. 메이저 유통 회사에서 부동산 점포 개발 업무를 무려 14년을 했다. 부동산학 석사학위도 취득했다. 그야말로 실무와 실전, 그리고 이론까지 겸비했지만 상가 투자가 가장 어렵다. 토지보다 어려운 것은 당연하다.
그럼에도 일반인들은 상가 투자에 모두 전문가라고 자칭한다. 상가 투자는 토지처럼 어려운 법률 용어도 없고 일상생활을 하면서 자주 마주치는 것이기도 하기 때문이다. 하지만 상식과 지식은 상당한 차이가 있다. 상가 매입 시 주의할 점은 허위 임차인을 맞춰 놓고 매매를 하는 것은 피해야 한다. 세입자와 모의해 매매를 유도하는 경우도 많다. 상가 투자가 만만한 것이 아니다."

김종율 대표는...
건국대부동산학과 석사
GS25, 홈플러스 등 국내 유명 유통사 부동산 점포 개발 담당 14년
저자
<대한민국상가투자지도>
<나는 집대신 상가에 투자한다>
<나는 오를 땅만 산다>